De grote woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam gebruiken de jaarlijkse huurverhogingen om de verschillen in huurhoogte te verkleinen. Hoge huren worden niet of beperkt verhoogd, terwijl veel huurders in de goedkoopste woningen een huurverhoging tot 3,9 procent tegemoet zien. En veel scheefwoners krijgen 5,4 procent voor hun kiezen.
Jaargang 2018
Corporaties verkleinen via jaarlijkse verhogingen verschillen in huurprijs
MRA-gemeenten zetten vooral in op bouw huurwoningen
Het versplinterde politieke landschap zorgt voor lange formatieperiodes in veel gemeenten. In dit dossier een overzicht van de plannen rond bouwen en wonen in de coalitieakkoorden in de Metropoolregio Amsterdam die wel zijn afgerond. Aan ambities ontbreekt het niet. De meeste colleges uit de MRA verhogen de bouwproductiedoelstellingen, verleggen de focus naar (betaalbare) huurwoningen en zetten steviger in op verduurzaming van het bestaande woningbezit. Strenger toezicht op vakantieverhuur is ook een thema dat in buurgemeenten van Amsterdam op de agenda staat.
Eerste verdieping
Wordt het stadsdeel eindelijk onderdeel van de stad?
Vóór 2012 kochten vooral (ex-)bewoners uit Amsterdam Zuidoost er zelf een nieuwe woning. Het stadsbestuur wil nu met zelfbouwprojecten en vooral veel middeldure startersappartementen het woningaanbod verbreden en nieuwe doelgroepen naar het afgescheiden stadsdeel lokken. Zuidoost kan zo een belangrijke bijdrage leveren aan het verlichten van de woningschaarste. “In Zuidoost kunnen we nu al snel heel veel bouwen”, zegt wethouder Eric van der Burg.
Overzicht van de grotere projecten
Overzicht van de geplande bouwprojecten in Amsterdam Zuidoost met meer dan 100 woningen.
Investeren in Ontwikkelbuurten: Zuidoost
De H-buurt was tijdens de grote vernieuwings-operatie van de Bijlmermeer het kind van de rekening. Na de crisis is er ruimte voor een tweede kans. De komende jaren worden miljoenen extra in deze en andere zwakke buurten gepompt volgens de Investeringsagenda Ontwikkelbuurten. Maar niet alleen de woningen en de publieke ruimte hebben dringend onderhoud nodig. Een nog groter probleem in deze buurt is de structurele armoede en hoge werkloosheid.
50.000 inwoners ondervraagd voor WiMRA-onderzoek
Van IJmuiden tot Lelystad is sprake van tekorten in alle segmenten van de woningmarkt. Sinds de crisis voorbij is, willen veel mensen verhuizen. Bovendien zet de groei van de bevolking door. Maar woningzoekenden, vooral die met een laag of middeninkomen, hebben grote problemen om een passende woning te vinden in de Metropoolregio Amsterdam. Dit blijkt uit het eerste regiobrede onderzoek. Een samenvatting van een deel van de resultaten.
Gezondheid is aspect geworden van Ruimtelijke Ordening
Lang voelde hij zich een roepende in de woestijn. Maar inmiddels is het vanzelfsprekend dat Fred Woudenberg van de GGD aanschuift bij het ontwerp van nieuwe stadswijken. Hij wil de auto zoveel mogelijk de woonwijk uit hebben en bewoners verleiden zoveel mogelijk te bewegen.
De grond van veel toekomstige woningbouwlocaties moet gesaneerd
Veel toekomstige woningbouwlocaties in de Metropoolregio Amsterdam zijn voormalige bedrijventerreinen. Je hoort weinig meer over bodemvervuiling, en evenmin over bodemsanering. Komt dat doordat sanering een vanzelfsprekend onderdeel is geworden van het bouwrijp maken van grond of zijn de normen versoepeld? NUL20 onderzocht de praktijk in de hoofdstad, waar twintig ‘spoedlocaties’ met ernstige bodemverontreiniging blijken te zijn.
Interview Pieter Hooimeijer, mede-auteur ‘De stad als gezonde Habitat’
In 2021 moet, na enig uitstel, de Omgevingswet in werking treden. De overheid beoogt in de nieuwe wet alle regels voor ruimtelijke projecten te bundelen. Dat zal ook tot meer aandacht voor een gezonde leefomgeving leiden, verwacht Pieter Hooimeijer, hoogleraar sociale geografie in Utrecht en medeopsteller van het advies ‘De stad als gezonde habitat’ van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli).
‘Studenten kunnen vliegtuiglawaai wel hebben’
Om extra woningen te kunnen bouwen, worden de grenzen opgezocht van milieu- en geluidscontouren. Een belangrijke case-story zijn de bouwplannen van Amstelveen voor het verouderde kantorengebied Kronenburg. Maar veel meer nieuwbouwplannen vallen binnen beperkingsgebieden rond Schiphol.
Doet Programma Woningkwaliteit wat het belooft?
Vocht en schimmel in huis kunnen de verhouding tussen huurder en verhuurder flink verzuren, zo blijkt uit vaak emotionele optredens van huurders in consumentenprogramma’s en nieuwsitems. Begrijpelijk, want schimmel bedreigt de gezondheid. Het Amsterdamse Programma Woningkwaliteit bindt er de strijd mee aan.
Tweede verdieping
Positie van middeninkomens op de woningmarkt laat zich niet zomaar verbeteren
Het woningtekort in Nederland loopt op. Dat treft vele huishoudens, maar zeker de middeninkomens. De spreekwoordelijke onderwijzer, agent of verpleger kan moeilijk meer aan een woning komen. Wat valt er aan te doen?
Regie is nodig, maar niemand heeft trek in een nieuw masterplan
De vernieuwing van Nieuw-West zit weer in een hogere versnelling. Eindelijk wordt ook een begin gemaakt met de aanpak van Slotermeer, het stiefkindje van de Stedelijke Vernieuwing. Alle planvorming sneefde eerder in de crisis. Regie op de planvorming is noodzakelijk, ook al vanwege de negenduizend extra woningen uit Koers 2025 die ergens in Nieuw-West moeten komen. Daar komt Amsterdam Gasloos 2040 nog eens bij. Maar op een nieuw Parkstadplan zit niemand te wachten. Het wachten is nu op het ‘ontwikkelkader’.
Ontwikkelbuurten: Dobbebuurt, Slotermeer
De Dobbebuurt in Slotermeer is een van de 22 zogeheten ‘ontwikkelbuurten’ in Nieuw-West. Deze buurt is gemeentelijk beschermd stadsgezicht en onderdeel van het Van Eesterenmuseum. Een extra reden voor de betrokken woningcorporaties om de sloopplannen definitief weg te bergen. De grootste eigenaar Rochdale moet met de renovatie nog een begin maken. Niet alleen de staat van veel huizen is slecht. De Dobbebuurt - en de rest van Slotermeer - bungelen onderaan veel lijstjes.
Gerenoveerde woningen Gentiaanbuurt krijgen stadsverwarming
Het is zover. In de Gentiaanbuurt in Amsterdam-Noord zijn de eerste bestaande woningen van het aardgas afgesloten. Nog enkele honderdduizenden woningen te gaan om van de energietransitie een succes te maken. Hoe staat het ervoor met aardgasvrij Amsterdam?
Derde verdieping
Stuwt metrostation Centrumgebied Noord op tot bruisend stedelijk centrum?
In juli gaat de Noord/Zuidlijn eindelijk rijden. Wat gaat dit betekenen voor het beginpunt van de metrolijn, het Centrumgebied Noord? Dat station Noord een OV-hub voor forensen wordt, is wel duidelijk. En ook dat er grote woonwijk pal naast het station komt. Maar wordt het gebied ook een bruisend stedelijk centrum?
In juli gaat de Noord/Zuidlijn eindelijk rijden. Wat gaat dit betekenen voor het beginpunt van de metrolijn, het Centrumgebied Noord? Dat station Noord een OV-hub voor forensen wordt, is wel duidelijk. En ook dat er grote woonwijk pal naast het station komt. Maar wordt het gebied ook een bruisend stedelijk centrum?
Kunnen corporaties voorzien in politieke bouwdoelstellingen?
Gemeenten verlangen meer sociale nieuwbouw. Kunnen corporaties in die vraag voorzien? Samen met de collega-corporaties verwachten Ymere, Stadgenoot en Parteon een eind te komen, mits voldoende, betaalbare bouwlocaties beschikbaar zijn. Juist daar dreigt het aan te ontbreken.
Vierde verdieping
Woningcorporaties over Amsterdamse ambities: harde keuzes dringen zich op
Amsterdam wil de groene koploper van Europa worden. Al in 2040 moet de stad aardgasvrij zijn. Een onrealistisch tempo, voorspellen bestuurders van twee grote woningcorporaties. Ze zijn zonder meer bereid zich verder in de schulden te steken. Maar dan nog blijven harde keuzes onvermijdelijk. Tussen verduurzamen, woningen toevoegen én huren betaalbaar houden.
Kort bestek
Woningdelen: nauwelijks legalisaties, grote vlucht in hospitaverhuur
Woningdelen zorgt voor intensief woninggebruik en biedt met name jonge starters een plek in Amsterdam. Duizenden woningen worden zo echter illegaal verhuurd. De vereenvoudiging van de regels leidt vooralsnog niet tot meer legalisaties.
Splitsing van DAEB- en niet-DAEB taken
Woningcorporaties hebben per 1 januari 2018 hun taken opgedeeld in een maatschappelijk (DAEB) en commercieel deel (niet-DAEB). Hoe hebben ze dat gedaan en welke consequenties heeft dat voor de toekomst? Drie grote woningcorporaties in de regio Amsterdam hebben voor zuiver administratieve scheiding gekozen; drie andere brengen een deel van hun bezit onder bij een juridische dochter.
Krijgt unieke Amsterdamse huurdersvertegenwoordiging nog een doorstart?
Financiële en organisatorische problemen en gebrek aan vertrouwen bij leden nekten de Huurdersvereniging Amsterdam. Nu is de vraag: hoe verder? Eef Meijerman van !Woon en Miep van Diggelen van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum bereiden een advies aan de gemeente voor. Ondertussen sorteren de huurderskoepels voor op een eigen federatie.
Amsterdam gunstige uitzondering op landelijke trend
In zijn jaarverslag luidt het Leger des Heils de noodklok: de doorstroming uit de noodopvang stagneert. Opvallende uitzondering: Amsterdam, de gemeente met de meest overspannen woningmarkt.
Onderzoek naar andere aanpak woningtoewijzing
Amsterdam en de woningcorporaties verkennen de mogelijkheden voor een rechtvaardiger toewijzingssystematiek van sociale huurwoningen. Gewenste uitkomst: een systeem met meer doorstroming en betere aansluiting op woonwensen. “Het belangrijkste is”, zegt AFWC-directeur Egbert de Vries, “dat het alternatief beter is dan de huidige wachtlijsten”.
Veel klachten over nul-op-de-meter-renovatie Wegener Sleeswijkbuurt
Eigen Haard durfde het aan: een ambitieuze pilot met een nul-op-de-meter-renovatie van portiekflats. De praktijk bleek weerbarstig. Het regende klachten van bewoners en de steun voor het project verdween. Het bouwproces kwam tot stilstand. Projectmanager Niek Schaap van Eigen Haard reageert op de gerezen problemen.
Regiogemeenten populair bij eerste lichting gezinnen
Eind maart komt de European Medicines Agency (EMA) naar Amsterdam. In de aanloop naar deze verhuizing helpt de gemeente Amsterdam ruim zeshonderd medewerkers met het vinden van een woning en school voor de kinderen. Van de 'early movers' - hoofdzakelijk gezinnen – kiest het merendeel voor een ontspannen woonplek in het groen.
Ook Purmerend en Haarlem overwegen lagere parkeernormen bij nieuwbouw
Na Amsterdam overwegen ook andere gemeenten in de MRA de parkeernormen bij nieuwbouw te verlagen. Woningcorporaties zien verplichte parkeervoorzieningen als een bedreiging van hun bouwambities. Haarlem is hen al tegemoetgekomen, terwijl ook in Purmerend wordt nagedacht over minder zware eisen. Toch zijn veel bewoners nu al ontevreden over de schaarse parkeermogelijkheden in hun wijk.
Eef Meijerman gaat door als programmaontwikkelaar
Evert Bartlema volgt Eef Meijerman op als bestuursvoorzitter van !WOON. Samen met Jacqueline van Loon zal hij leidinggeven aan de verdere ontwikkeling en profilering van de organisatie. Hij streeft niet naar verdere schaalvergroting van !WOON. Bartlema start op 8 oktober.
Interview: André Köster van bouwbedrijf DuraVermeer
Verduurzaming van portiek-etagewoningen kan binnen enkele jaren 40 procent goedkoper, aldus André Köster van DuraVermeer. Maar dat kan alleen als er volume-afspraken worden gemaakt, zodat bouwbedrijven kunnen investeren in innovatie en industrialisatie van het bouwproces. En corporaties moeten het verlangen naar maatwerk loslaten.
Interview
Volgens CRK-voorzitter Eric Luiten is de ruimtelijke kwaliteit al uitstekend geborgd
Amsterdam is een stad met een grote stedenbouwkundige traditie. Blijft die kwaliteit gewaarborgd nu de stad in hoog tempo woningen bouwt? De twijfel daarover doet de roep om een stadsbouwmeester aanzwellen, in de traditie van Berlage of Van Eesteren. Niet doen, waarschuwt Eric Luiten, voorzitter van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit is in Amsterdam volgens hem uitstekend geborgd.
Woonbarometer
WIA 2017: buurtscores in drie categorieën
Om de leefbaarheid van een buurt te meten, worden veelal variabelen gebruikt die vallen in de categorieën Schoon, Heel en Veilig. Bij het WiA-onderzoek voegt men daar ook de categorie ‘Prettig Samenleven’ aan toe. In deze barometer aanvullende informatie per categorie.
Een tijdelijke meevaller of komt er echt meer doorstroming in de sociale huursector? Het nieuwe jaarboek van de AFWC meldt dat er in 2017 ruim 1.000 Amsterdamse sociale huurwoningen meer via WoningNet werden verhuurd dan in 2016: 6.839 tegenover 5.751 in 2016. Helaas zakte het aantal woningen dat corporaties via directe bemiddeling toewezen met 500 naar 674, zodat van een echte trendbreuk nog geen sprake lijkt. Overigens kwamen er in 2002 nog 13.000 woningen vrij.
Er worden in Amsterdam steeds meer kleine woningen gebouwd. Dat komt getalsmatig vooral door de bouw van complexen met microappartementen c.q. studio’s voor studenten en andere starters. Maar ook het vrije sector huurappartement is aan krimp onderhevig.
Focusgebieden
NUL20 bezoekt ontwikkelbuurten: Banne Buiksloot
Banne Buiksloot is een van de buurten waar de komende jaren miljoenen extra in wordt geïnvesteerd. Dat is zichtbaar nodig. De openbare ruimte verkeert hier en daar in erbarmelijke staat, vooral in Banne II, ten noorden van de IJdoornlaan. Maar de armoede, werkloosheid en criminaliteit onder jongeren vragen meer dan een opknapbeurt.
Amsterdam Zuidoost is een stadsdeel met vele gezichten. De komende jaren kunnen daar weer vele kanten bijkomen, want er staan forse woningbouwplannen op stapel, met name in het kantorengebied Amstel III. NUL20-fotograaf Nico Boink liep recent door Zuidoost. Aan zijn reportage voegde hij nog enkele oudere opnamen toe.
De rekenkamer
WiA 2017: woningsegmenten en inkomensgroepen meer in balans
De resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam tonen de belangrijkste trends in de Amsterdamse woningmarkt. De relatieve overmaat aan gereguleerde huurwoningen blijkt in snel tempo te verdampen, terwijl het tekort in het middensegment verder is gegroeid. De particuliere vrijehuursector zorgt voor veel doorstroming, maar dat heeft zijn prijs. De gemiddelde aanvangshuur in de vrije sector is ruim 1.300 euro per maand.
Resultaten WiA 2017 bevestigen de druk op het centrum
Amsterdammers geven gemiddeld het rapportcijfer 7,5 voor hun buurt. Flink wat wijken in Noord, Zuidoost en met name Nieuw-West zitten onder het gemiddelde, terwijl de meeste wijken in Oost, Zuid en Centrum hoog scoren. Sinds het eerste onderzoek Wonen in Amsterdam in 2001 gaan de leefbaarheidscijfers crescendo. Maar deze keer zakte in Centrum de waardering.
WIA 2017: buurttevredenheid
Amsterdammers geven gemiddeld het rapportcijfer 7,5 voor hun buurt. Maar een gemiddelde zegt niet alles. Flink wat wijken in Noord, Zuidoost en met name Nieuw-West zitten onder het gemiddelde, terwijl de meeste wijken in Oost, Zuid en Centrum hoog scoren. En dan zijn er nog de uitschieters. Hier vier buurten met opvallende resultaten.
De resultaten van het grootschalige tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam 2017 zijn er weer. In deze artikelen gaan we in op de belangrijkste trends in de Amsterdamse woningmarkt en de leefbaarheid van buurten:
Inmiddels is het een wettelijke verplichting, maar in Amsterdam maken corporaties al jaren met gemeente en huurders prestatieafspraken. Voor de periode 2015-2019 lag bij deze Samenwerkingsafspraken veel nadruk op de betaalbaarheid van het wonen. Wat komt daarvan terecht? Een tussenbalans.
NUL20 analyse: appartementen worden steeds kleiner
De regio Amsterdam groeit, maar het aanbod aan gezinswoningen groeit niet mee. ‘Empty nesters’ betonen zich honkvast, vrijkomende grote woningen worden aan woningdelers verhuurd en er worden relatief weinig gezinswoningen gebouwd. In hoeverre het nieuwe Amsterdamse college die trend kan ombuigen is de vraag. De politieke focus op duurzaamheid en betaalbaarheid geeft weinig financiële ruimte.
Bouwen in de MRA
Interview: wethouder Dennis Straat wil woningproductie verdubbelen
Binnen Zaanstad kunnen de komende twintig jaar 20.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Maar dat is geen makkelijke opgave, benadrukt afscheid nemend VVD-wethouder Dennis Straat. Doorgaans ligt de bouwproductie in zijn gemeente niet boven de vijfhonderd woningen. “De productie moet worden verdubbeld. Dat vraagt van ons allemaal een enorme inspanning.”
Interview: wethouder Lex Scholten begint aan vierde termijn
Diemen wil de komende jaren de woningvoorraad met 20 procent laten groeien. Die kleine drieduizend nieuw te bouwen huizen, de coalitie kwam op precies 2.833 woningen, zal voor bijna 40 procent bestaan uit sociale woningbouw. “We mogen de mensen met een lager inkomen niet langer overslaan”, aldus PvdA-wethouder Lex Scholten.
Ontwikkelaars en gemeenten kiezen voor nieuwbouw met een herkenbare stijl
Een Zweeds ecodorpje in Almere-Oosterwolde. Nieuwe Gooise buitenplaatsen langs de Vecht. In navolging van de Zaanse gevels van Sjoerd Soeters in het Inverdan-project verschijnen rond Amsterdam steeds meer nieuwbouwbuurtjes met een uitgesproken architectuurstijl. Het spreekt aan. “Hier kunnen we een statement mee maken.”