WiA 2017: middeninkomens verder in de knel

WiA 2017: woningsegmenten en inkomensgroepen meer in balans
Middeninkomens verder in de knel

De resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam tonen de belangrijkste trends in de Amsterdamse woningmarkt. De relatieve overmaat aan gereguleerde huurwoningen blijkt in snel tempo te verdampen, terwijl het tekort in het middensegment verder is gegroeid. De particuliere huursector zorgt voor veel doorstroming, maar dat heeft zijn prijs. De gemiddelde aanvangshuur in de vrije sector is ruim 1.300 euro per maand.

WiA 2017
  • Overmaat gereguleerde huurvoorraad loopt snel terug en verdwijnt bij huidige ruimere inkomensnorm.
     
  • Groeiend tekort in middensegment.
     
  • Particuliere huur verschuift snel naar dure segment.
     
  • Gemiddelde aanvangshuur in vrije sector is nu ruim 1.300 euro per maand.
     
  • Aandeel koopwoningen: 32,5%
     
  • Gemiddeld inkomen van Amsterdammers stijgt harder dan voorgaande jaren.

Ze zijn er weer. De resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA). Politici en belangengroepen zien er altijd reikhalzend naar uit. Manifesteren zich wellicht trends waarmee de eigen visie kan worden onderbouwd en nog stelliger uitgedragen? Geven de resultaten een extra argument om te pleiten voor meer dan wel minder sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen of koopwoningen?

 
Centraal in WiA staat de verhouding tussen woningmarktsegmenten en inkomensgroepen: wat zijn de prijzen op de Amsterdamse woningmarkt en hoe sluiten die aan op de inkomens van Amsterdammers? WiA plaatst drie segmenten van de woningmarkt naast drie inkomensgroepen. Het onderzoek geeft dus geen inzicht in het woningtekort of de woningbehoefte, maar geeft aan of de schaarste enigszins redelijk verdeeld is over verschillende inkomensgroepen.
Waar in het verleden steevast sprake was van een flinke 'overmaat' aan sociale huurwoningen - dus meer sociale huurwoningen dan huishoudens met een laag inkomen - blijkt dat inmiddels veel minder het geval (nog 6,5 procentpunt). En het is allemaal een kwestie van definitie: als we niet de EU-inkomensgrens van 36.000 euro maar de iets ruimere grens van 40.000 euro die tot 2020 geldt aanhouden, verdwijnt die overmaat helemaal. Relatief gezien zit de grootste pijn nog altijd in het middensegment: het aandeel middeninkomens groeit, terwijl het aandeel middelsegmentwoningen daalt.

Gereguleerde huur zakt in hoog tempo

Een van de conclusies van WiA 2017 is dat de woningmarkt wat segmentering betreft beter in balans is dan in het verleden. De cijfers ondersteunen in ieder geval pleidooien om prioriteit te geven aan uitbreiding van het middensegment. Het ligt niet voor de hand dit verder ten koste te laten gaan van de gereguleerde huursector. Het aandeel gereguleerde huur zakt namelijk in hoog tempo, mede doordat particuliere huurwoningen bij leegkomst uit het gereguleerde huursegment verdwijnen en dan veelal gelijk doorschuiven naar het dure segment. Huurders die recentelijk een woning hebben betrokken in de particuliere vrije sector betalen in 2017 gemiddeld €1.327 per maand.
Een kanttekening is dat aan de WiA-cijfers een puur Amsterdamse blik ten grondslag ligt: er wordt geen rekening gehouden met degenen die elders wonen en in Amsterdam wíllen wonen.

Amsterdam is de crisis voorbij, zo blijkt uit de cijfers. Het gemiddelde inkomen groeit weer zoals in de jaren voor 2009, het aandeel huishoudens met een laag inkomen neemt af (naar 48,5% in 2017) en de groep middeninkomens groeide naar 19,6 procent.
Gelijktijdig worden woningen snel duurder. De goedkope voorraad en ook het middensegment nemen af, terwijl het dure segment heel snel is toegenomen.
 


Evenwichtiger verdeling / duurdere woningen

 

Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten
 
 
Gereguleerde sector: relatieve overmaat verdwijnt in hoog tempo
Het goedkoopste woningsegment krimpt procentueel snel: van 65 procent in 2011 naar 55 procent in 2017, (dat is inclusief 2,4% koopwoningen). In 2017 zijn er nog 225.300 gereguleerde huurwoningen. De huidige doelgroep in Amsterdam is 48,5 procent volgens de EU-inkomensgrens, maar in ieder geval tot en met 2020 geldt voor 20 procent van de woningen de hogere inkomensgrens van €40.349. Tot en met 2020 is de groep huishoudens die op deze woningen is aangewezen daarom groter, namelijk 54,7 procent van het totaal aantal huishoudens.
 
Ontwikkeling woningvoorraad
 
Middensegment: verder in de knel
Tussen 2015 en 2017 zijn er 3.900 middeldure huurwoningen bijgekomen, waardoor het middeldure huursegment nu 6,4 procent van de totale woningvoorraad in Amsterdam beslaat. Een flink deel van deze groei komt doordat gereguleerde huurwoningen door huurverhogingen een huurprijs boven de liberalisatiegrens krijgen. Dat zijn er 3.100. Niet al deze woningen zijn blijvend toegevoegd aan het middensegment. Volgens de jaarberichten van de AFWC hebben corporaties in de periode 2015-2017 feitelijk 1.381 woningen geliberaliseerd. In totaal is het middeldure segment toch gekrompen van 17,4 naar 15,6 procent doordat de woningprijzen van koopwoningen zo zijn gestegen. Ondertussen groeide het aandeel huishoudens met een middeninkomen tot 19,6 procent.
 
Dure woningen: sterke groei
Een kleine 30 procent (29,4%) van de totale woningvoorraad in Amsterdam bevindt zich inmiddels in het dure segment (koop en huur). Dit aandeel is gestaag toegenomen de afgelopen jaren, met een afwijking van de trend in 2015. Toen zat de koopmarkt in een dip. Inmiddels zijn de woningprijzen weer fors gestegen. Het dure huursegment is flink gegroeid met 9.100 woningen tot 8,4 procent van de totale woningvoorraad.
De groep huishoudens die qua inkomen past bij dit dure segment is iets groter dan de voorraad. In 2017 heeft 31,8 procent van de huishoudens een inkomen boven 1,5 x modaal.

Particuliere huur zorgt voor de meeste doorstroming

Verdeling naar inkomensgroepen
Drieënveertig procent van de Amsterdamse woningen is in handen van corporaties en een kleine 33 procent heeft een eigenaar/bewoner. Het grootste deel van de koopwoningen (65%) is niet meer bereikbaar voor middeninkomens. De particuliere huursector beslaat bijna een kwart (24%) van de voorraad, maar zorgt voor veel doorstroming. Van de recent verhuisden heeft 39 procent recentelijk een particuliere huurwoning betrokken. Van oudsher is de particuliere huursector voor velen die naar Amsterdam komen de eerste halte in de stad.

Amsterdam krijgt een rijkere bevolking 

Woningvoorraad
en vrijkomend woningaanbod
Tot in de jaren negentig van de vorige eeuw woonden in Amsterdam relatief veel huishoudens met een laag inkomen. Dat is niet meer het geval: nu heeft 48,5 procent van de huishoudens een inkomen beneden modaal. Waarbij nog aangetekend dat in Amsterdam relatief veel singles wonen en een flink contingent studenten.

In de inkomensgroepen vanaf modaal zit per segment flink wat beweging. Grosso modo nam de hele groep middeninkomens tussen 1 en 1,5x modaal vanaf 2015 toe van 15,8 naar 19,6 procent, en werd de groep tussen 1,5 en 2x modaal kleiner. De hoogste inkomensgroep vanaf 2x modaal groeide juist weer wel, van 23,0 naar 24,8 procent. Daar blijkt veel 'import' bij te zitten: van de huishoudens die tussen 2015 en 2017 in Amsterdam zijn komen wonen, heeft 33 procent een inkomen boven 2x modaal.

WiA2017: zo zit het

Sinds 1995 wordt tweejaarlijks het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) gehouden. Dat geeft een beeld van de ontwikkeling van de woningvoorraad, het inkomen van de Amsterdammers, hun tevredenheid met hun woning en woonomgeving, en hun verhuis- en woonwensen. Wonen in Amsterdam wordt uitgevoerd door OIS in opdracht van de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Gemiddeld werken zo'n 18.000 Amsterdammers mee; daarmee zijn de gegevens tot op wijkniveau betrouwbaar. In 2017 deden voor het eerst alle 32 gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam mee. Daarover schrijft NUL20 in het juni-nummer.

Het factsheet Wonen in Amsterdam is hier (zie onder) te downloaden. Alle factsheets en rapportages over Wonen in Amsterdam verschijnen ook op de sites van de AFWC en de gemeente Amsterdam.


Woningmarktsegmenten
  • Goedkoop (gereguleerde huur en betaalbare koop)
    huur: tot €711
    koop: WOZ < €156.000
  • Midden
    huur: €711- €971
    koop: €156.000 - €249.000
  • Duur
    huur: > €971
    koop: > €249.000

Inkomenssegmenten

  • laag:  <modaal (= €36.165)
  • midden: 1 tot 1,5 x modaal (€36.165 - €54.250)
  • hoog: >1,5 x modaal (> €54.250)