Dweilen met de kraan open?

Positie van middeninkomens op de woningmarkt laat zich niet zomaar verbeteren
Dweilen met de kraan open?

Het woningtekort in Nederland loopt op. Dat treft vele huishoudens, maar zeker de middeninkomens. De spreekwoordelijke onderwijzer, agent of verpleger kan moeilijk meer aan een woning komen. Wat valt er aan te doen?

In Almere DUIN worden naast koopwoningen ook veel appartementen en eensgezinswoningen gerealiseerd, met name voor middeninkomens. In 2017 werden de woontorens De Boei (57 appartementen, prijzen vanaf €780) en Het Anker (26 appartementen, prijzen vanaf €855) opgeleverd

 

Middeninkomens - zo zit het
Inkomen:
tussen €36.165 en €54.248
Middeldure huur:
€710 - €970
Middeldure koop:
€161.000 en €255.000

Het tekort aan woningen loopt sneller op dan verwacht en bereikt in 2020 een hoogtepunt van 235.000 woningen, aldus een recent rapport van ABF Research in opdracht voor Capital Value. Het is het zoveelste alarmerende rapport over de Nederlandse woningmarkt. Veel aandacht gaat daarbij uit naar de benarde positie van middeninkomens op de woningmarkt. Die verslechtert. In de sociale huursector kunnen zij niet of nauwelijks meer terecht, omdat corporaties vooral moeten toewijzen aan lagere inkomens. En vanwege de sterk gestegen prijzen, strengere hypotheekvoorwaarden en toename van flexwerk zijn koopwoningen minder bereikbaar geworden voor middeninkomens. Van het laatste alternatief - middeldure huurwoningen - is van oudsher een klein aanbod in Nederland als gevolg decennia overheidsbeleid waarbij met subsidies en fiscale instrumenten de sociale huur en de koopsector is ondersteund. Veel gemeenten hebben dit inmiddels onderkend en ontwikkelen nu beleid om het middenhuursegment te vergroten. Volgens recent onderzoek van Stec is in twee jaar het aandeel gemeenten met beleid voor middenhuur gegroeid van 40 naar 53 procent. Volgens dit onderzoek verwachten gemeenten de komende 5 jaar 61.000 middenhuurwoningen te realiseren, tegen een geschatte marktvraag van 76.000 tot 100.000 woningen. Niet genoeg dus. Daar komt nog bij dat door prijsstijgingen nog eens flinke aantallen woningen uit het segment weglekken. Kortom, een duidelijk geval van ‘dweilen met de kraan open’.

De weg naar meer huurwoningen

Wat valt er aan te doen? Allereerst natuurlijk bijbouwen, het aanbod vergroten. Daarover straks meer. De tweede route is toch weer de corporaties aanspreken. Ook dat parkeren we even. De derde weg is reguleren, een beproefde aanpak van overheden in tijden van schaarste.
Een huis is zowel een plek om te wonen als een vastgoedproduct. Maar de markt is volgens Rob van Gijzel, voorzitter van de Samenwerkingstafel middenhuur, niet in staat om de huurprijzen in overspannen woningmarkten in de hand te houden. Hij stelt daarom in zijn eindrapport aan minister Ollongren voor om tijdelijk de prijsstijgingen in het middeldure huursegment in sommige steden te reguleren, mede door het puntenstelsel door te trekken naar duizend euro.
Zo’n maatregel zou in Amsterdam helpen om de snelle afkalving van het aanbod aan betaalbare particuliere huurwoningen te beperken. Omdat de waarde van de woning nu meetelt voor de huurpunten, kan bijna elke vrijkomende woning in Amsterdam worden geliberaliseerd. In het onderzoek Wonen in Amsterdam 2017 (elders in dit nummer) wordt vastgesteld dat voor een particuliere vrije­sectorwoning inmiddels gemiddeld 1.327 euro wordt gevraagd. Liberalisering leidt dus in Amsterdam niet tot meer middeldure huurwoningen. Van Gijzel wil de grens voor het gereguleerde segment daarom ‘tijdelijk’ opschuiven van 710 naar 1.000 euro. Hij spreekt over een ‘noodknop’. Wethouder Ivens wil die graag gebruiken. Het wachten is op de reactie van de minister.

Oh, oh Den Haag
Voor veel ‘oplossingen’ om de kansen van middeninkomens te vergroten is de landelijke overheid nodig. Voor deze zaken wordt naar Den Haag gekeken:
  • Middeldure koopwoningen reserveren voor middeninkomens
  • NHG-grens verhogen in dure woningmarkten
  • Ook middeldure huren reguleren met een puntenstelsel
  • Weging van WOZ-waarde in puntenstelsel verminderen of begrenzen
  • Markttoets voor corporaties vereenvoudigen en laten vervallen voor woningen op erfpacht
  • Saneringsfonds voor binnenstedelijk bouwen 

De complete commerciële marktsector reageerde overigens als door een adder gebeten op het rapport van Van Gijzel. Bouwend Nederland, NVM, Neprom,  IVBN en Holland Property Plaza kwamen met een stevige waarschuwing: de voorgestelde regulering leidt tot minder in plaats van meer middenhuur. Ze wijzen er op dat de commerciële woningproductie voor deze sector juist sterk is gestegen de afgelopen jaren. Door regulering zou juist minder worden gebouwd, stelt bestuurder Gerjan van der Baan van Vesteda.
In deze redenering lijkt de regulering van de bestaande voorraad en nieuwbouw op één hoop te worden gegooid. Waarbij aangetekend dat Utrecht en Amsterdam bij nieuwbouw de huurprijzen voor middeldure huurwoningen nu al langjarig reguleren.

Toch weer corporatietaak?

De kerntaak van woningcorporaties is sinds de nieuwe Woningwet nadrukkelijk beperkt tot het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Van Gijzel wil dat corporaties weer een grotere rol gaan spelen in het middensegment. Hij stelt voor dat corporaties een groter deel van hun woningen in dat segment gaan verhuren, in het Amsterdamse op zijn minst een controversieel voorstel.
Van Gijzel wil het corporaties ook weer makkelijker maken om middeldure huurwoningen te bouwen, zolang corporaties de bouw van middeldure huur maar met privaat geld financieren. Zo bepleit hij een versimpeling van de zogeheten markttoets. De marktpartijen zien daar niets in. Ze pleiten voor betere samenwerking tussen marktpartijen en corporaties, dan bouwen zij die middeldure huur wel.
Corporaties zouden ten slotte ook weer nieuw of extra leven kunnen blazen in MGE-koopconstructies zoals Koopgarant. Daarbij verkopen corporaties woningen onder de marktwaarde en maken daarbij afspraken over terugkoop en winstdeling bij verkoop. Ook veel corporaties in de Metropoolregio Amsterdam hebben dat middel ingezet, maar in de hoofdstad zelf is het om allerlei redenen nooit veel geworden. Maar Amsterdam gaat er weer over in gesprek, lezen we in de raadsstukken.

Beleggers willen wel

De productie van middeldure huurwoningen komt flink op gang. Wat helpt is dat het geld van pensioenbeleggers over de plinten klotst. Ze staan in de rij om te investeren in vastgoed. Eerst beperkte de interesse zich grotendeels tot locaties binnen de Amsterdamse Ring - Bouwen op Zeeburgereiland werd in 2012 nog als zeer risicovol beoordeeld - maar inmiddels worden tot in Lelystad en Purmerend middeldure huurcomplexen ontwikkeld. Om een paar projecten te noemen: Noorderkwartier (Hoofddorp), Belvedere (Hilversum), Apollo en Kop West (Purmerend), DUIN (Almere) en Wickevoort (Cruquius).
Het helpt daarbij dat beleggers, ontwikkelaars en gemeenten elkaar langzamerhand beter weten te vinden, al zit het wantrouwen er bij veel gemeenten nog diep in. Dat komt althans naar voren in onderzoek van adviesbureau Stec Groep in 103 gemeenten. Ruim 40 procent van de gemeenten is bang dat beleggers middeldure huurwoningen snel doorverkopen aan particuliere huiseigenaren en er met de winst vandoor gaan. Meer dan een derde van de ondervraagde gemeenten vindt ook dat beleggers te hoge huren vragen.
Maar daar zijn gemeenten zelf bij. Zij hebben het instrumentarium om de programmering en de huurprijzen te sturen. Zo heeft Amsterdam besloten tot de 40-40-20 formule, waardoor er bij elk groot bouwproject zowel 40 procent van de woningen voor sociale huur als voor middeninkomens zijn bestemd. Bij nieuwe tenders wordt bovendien vastgelegd dat de huren 25 jaar gematigd blijven. Amsterdam regelt dat via de erfpachtvoorwaarden. Maar gemeenten kunnen op locaties met eigen grond dergelijke voorwaarden ook dwingend opnemen in het bestemmingsplan.
Echter: hoe meer voorwaarden, hoe lastiger het voor een ontwikkelaar wordt een project ‘rond te rekenen’. Van Gijzel pleit daarom voor een landelijk saneringsfonds om ook betaalbare woningbouw mogelijk te maken bij complexe binnenstedelijke transformaties.

Gereguleerde koop?

Huurwoningen bouwen voor middeninkomens kan dus, zolang beleggers of corporaties er maar brood in zien en een gemeentelijk apparaat de deskundigheid heeft om de vastgoedontwikkeling aan te sturen.
Maar is het ook mogelijk om koopwoningen te bouwen en te behouden voor middeninkomens?  Amsterdam heeft daar onderzoek naar laten doen. De uitkomst valt niet mee. De mogelijkheden om de koopsector te reguleren zijn beperkt, zo blijkt uit de studie die Rebel Strategy & Development en onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft op verzoek van Amsterdam deden.
In de koopsector regeert de markt, zo simpel is het. Als de prijzen van woningen sterker blijven stijgen dan de inkomens, komen er steeds minder woningen voor middeninkomens beschikbaar. Ter illustratie, zo berekent Rebel: als de woningprijzen gemiddeld met 5 procent stijgen en de inkomens met 2 procent dan is over 10 jaar van de huidige 37.000 middeldure koopwoningen in Amsterdam (die vooral buiten het centrum liggen) nog maar 43 procent bereikbaar voor middeninkomens.
De enige manier om die teruggang te beperken, is middeldure koopwoningen bij bouwen. Een behoorlijke beperking daarbij is dat korting op de grondprijs specifiek voor een bepaalde doelgroep wettelijk niet is toegestaan. Geen korting dus voor Amsterdammers of Haarlemmers, geen kortingsregeling specifiek voor middeninkomens.

Woonplicht

Volgens de onderzoekers zijn er wel aanvullende maatregelen mogelijk om prijsstijgingen en speculatie tegen te gaan. De belangrijkste aanbeveling is om een zelfbewoningsplicht in te stellen. Minder stellig zijn ze over een antispeculatiebeding, omdat daar veel haken en ogen aan zitten. Zo’n beding is makkelijk te ontduiken en de handhaving is lastig en tijdrovend. Bijna alle Amsterdamse politieke partijen blijken voor een woonplicht te zijn, dus die gaat er wel komen.
Rebel c.s. raden af om een gemeentelijk bouwfonds of woningbedrijf op te zetten. En ook startersleningen en subsidies werken volgens de studie niet of slechts tijdelijk in overspannen markten: het leidt alleen maar tot prijsopdrijving. Een verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie in dure woningmarkten kan wel iets bijdragen. Amsterdam gaat daarvoor pleiten bij de minister. Zeker in combinatie met een Koopgarant-constructie komen zo meer koopwoningen binnen het bereik van middeninkomens.  
Overigens kunnen er nog altijd marktconform redelijk grote middeldure koopwoningen worden gebouwd in een flink deel van Amsterdam buiten de Ring en in veel regiogemeenten. Het adagium blijft: bouwen, bouwen en nog eens bouwen.

Waar kunnen middeninkomens kopen?

Kaartje uit 2016 naar de mogelijkheden van middeninkomens tot €45.000 om te kopen. De parameters zijn sindsdien gewijzigd, waarbij de kansen er in de Metropoolregio Amsterdam ongetwijfeld verder op zijn achteruit gegaan. (Bron: Potentiële reikwijdte van het middensegment huur, RIGO 2016 in opdracht van De Vernieuwde Stad)