Wil de echte scheefwoner opstaan?

Feiten en cijfers over scheefwonen in de Metropoolregio Amsterdam
Wil de echte scheefwoner opstaan?

De coalitiefracties CDA en VVD hebben de ‘scheefwoner’ weer op de politieke agenda gezet met hun voornemen om de huren van scheefhuurders in één klap fors te verhogen. Maar hoe groot is dit ‘probleem’ nu eigenlijk? En deugt de definiëring van ‘de scheefwoner’ wel?

LEES HIER DE BEKNOPTE INHOUD IN EEN 'STORY BOARD'

 

% scheefhuurders afhankelijk van inkomensgrens  (grafiek)

Scheefwonen
  • 14% corporatiehuurders in MRA verdient meer dan €40.000
  • Maar slechts 3% verdient meer dan €72.000
  • Dat zijn wel 10.000 woningen
  • Relatief meer scheefwoners in particuliere woningen
  • Huidige definitie is ongeschikt en onredelijk
  • Meer scheefwoners op platteland dan in grote stad

De coalitiepartijen CDA en VVD brachten enkele maanden terug een plan naar buiten om verhuurders de mogelijkheid te geven de huren van scheefwoners in één klap te verhogen tot aan de sociale huurgrens (€711). ‘Plan’ bleek overigens een groot woord voor een nauwelijks uitgewerkt idee. Want ging het om elke scheefhuurder boven de 41.000 euro (VVD) of alleen om inkomens boven de 70.000 euro (CDA)? Enkele maanden later lijkt er overeenstemming om de lat te leggen bij 75.000 euro, ruim tweemaal modaal.
Even terug naar ‘het probleem’: de scheefhuurder. Bij de toewijzing van een sociale huurwoning is er eenmalig een inkomenstoets. Als huurders later meer gaan verdienen, hoeven ze hun woning niet te verlaten. Zo ontstaat de scheefwoner. Het vorige kabinet heeft bedacht deze groep extra huur te laten betalen. Beoogd voordeel, behalve extra inkomsten voor de corporatie: het bevorderen van doorstroming naar de koop- of vrije huursector. Een zeer verdedigbaar doel. Er zijn immers enorme wachtlijsten voor betaalbare sociale huurwoningen. Maar er komt weinig van terecht om de simpele reden dat er vaak geen betaalbaar alternatief is in de vrije huur- of koopsector.

Welke inkomensgrens?

Dure scheefwoners: 20% van de huishoudens
Tegenover goedkoop scheefwonen staat duur scheefwonen: te veel aan woonlasten uitgeven in relatie tot het inkomen. Dat gaat op voor veel huishoudens. De laatste gegevens dateren uit het driejaarlijkse WoON-onderzoek uit 2015. Ruim 20 procent van de huurders met een langdurig laag inkomen woont duur scheef. Drieëntachtig procent van hen woont in een sociale huurwoning en besteedt iets minder dan de helft van het inkomen aan wonen (woonquote = 46,7%). In de particuliere huursector geeft deze groep nog meer geld uit aan woonlasten (woonquote = 53,9%). Eigenaar/bewoners met een langdurig laag inkomen besteden bijna driekwart van hun inkomen aan wonen (woonquote= 72,6%).

Aanvankelijk waren er twee inkomensgrenzen en bijbehorende verhogingen. Inmiddels is er één grens bij ruim 40.000 euro, in plaats van de EU-inkomensgrens (€ 37.000) als meetlat. Het aandeel scheefhuurders zakt daardoor gelijk een derde. Maar ook het merendeel van de overige scheefhuurders verdient een lager middeninkomen: bij anderhalf maal modaal blijft er nog maar 5 procent over en bij 2x modaal (ruim € 72.000) nog maar 3 procent van de sociale corporatiehuurders (WiMRA 2017). Dat is de groep die de coalitie nu in het vizier heeft. Drie procent is weliswaar een klein aandeel, maar het gaat toch nog altijd om ruim 10.000 corporatiewoningen in de MRA.
Twee kanttekeningen daarbij: het aandeel scheefhuurders in de (veel kleinere) particuliere huursector ligt beduidend hoger (zie grafiek). En binnen de regio Amsterdam zijn er grote verschillen. Het aandeel scheefwoners volgens de officiële meetlat (inkomen boven €40.349) loopt van 10 procent in Diemen en Wormerland tot 25 procent in Waterland. In Amsterdam bedraagt het aandeel 13 procent (meer cijfers op de site van NUL20).

Klassieke gezin de pineut

Er wordt bij deze inkomenstoets, anders dan bij de huurtoeslag, geen enkel onderscheid gemaakt in het type huishouden. Het maakt in het Nederlandse belastingstelsel bijvoorbeeld nogal wat uit of je de enige kostwinner bent of tweeverdiener. Peter Hendriks van Follow the Money geeft veelzeggende voorbeelden. Bij een verzamelinkomen van 45.000 euro betaalt één kostwinner 12.839 euro belasting, terwijl tweeverdieners met hetzelfde gezamenlijke inkomen minder dan de helft daarvan betalen (€5.450). Volgens het Nibud kan een eenverdienersgezin met dit inkomen zich slechts een rekenhuur van 640 euro per maand veroorloven, een sociale huurwoning dus. De conclusie van Hendriks: eenverdieners en grotere gezinnen worden gediscrimineerd; de huidige definitie van scheefhuurder is totaal ongeschikt.
Dat is zo, maar de huidige aanpak is niet voor niets zo grofmazig. De verhuurders voeren de inkomensafhankelijke huurverhoging uit. Ze krijgen nu van de belastingdienst alleen te horen of een huurder meer of minder verdient dan de grenswaarde. Verstrekking van meer gegevens over inkomen en gezinsgrootte is snel in strijd met de privacywetgeving. De niet-aflatende strijd die de Woonbond voert tegen de huidige ‘gluurverhoging’ zal het kabinet kopschuw maken voor een meer genuanceerde benadering. Maar dat plaatst het CDA en de CU, die het traditionele gezin koesteren, wel voor een dilemma bij de hernieuwde strijd tegen de scheefwoner.

 

Wat als je inkomen weer daalt?
Huurcommissie: aantal geschillen inkomensafhankelijke huurverhoging
2014 3.613
2015 1.832
2016 1.251
2017 692

De inkomenstoets is gebaseerd op de belasting­aanslag van twee jaar eerder. Als het inkomen daarna aantoonbaar is gedaald, zijn verhuurders verplicht de inkomensafhankelijke verhoging terug te draaien. Dat geldt voor de laatste twee huurverhogingen vanaf het moment van reclameren. Eerdere verhogingen blijven wel van kracht, zo ondervond de gepensioneerde heer Helders. Hij ontving een aantal jaar een extra lijfrente waardoor hij net de inkomensgrens passeerde en de extra huurverhogingen voor zijn kiezen kreeg. Daarna daalde zijn inkomen, maar “het wordt nu levenslang meer dokken”, constateerde hij na uitvoerige correspondentie met zijn verhuurder. “Na je pensionering krijg je weliswaar geen extra verhogingen meer, maar ondanks een inkomensdaling worden eerdere verhogingen niet teruggedraaid.”
Een bezwaar indienen bij de Huurcommissie had in zijn geval geen zin. Huurders worden overigens in 91 procent van de gevallen in het ongelijk gesteld bij geschillen rond de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het aantal geschillen loopt vanaf de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhoging jaarlijks sterk terug, van 3.613 (2014) naar 692 in 2017.

Laatste nieuws: In het Sociaal Akkoord 2018 dat Aedes en de Woonbond op 18 december afsloten is bepaald, dat huurders die meer betalen dan de sociale huurgrens van 711 euro en minder zijn gaan verdienen, bijvoorbeeld door ontslag of na pensionering, huurverlaging tot 1 euro onder deze grens kunnen aanvragen. "Dat kan tot 250 euro per maand schelen. Dat komt doordat ze ook in aanmerking komen voor huurtoeslag", zei directeur Paulus Jansen van de Woonbond in het NOS Radio 1 Journaal.

 

Zie ook: STORY BOARD Scheefwoners

Trefwoorden: