Locatietekort fnuikt groeiambities

Kunnen corporaties voorzien in politieke bouwdoelstellingen?
Locatietekort fnuikt groeiambities

Gemeenten verlangen meer sociale nieuwbouw. Kunnen corporaties in die vraag voorzien? Samen met de collega-corporaties verwachten Ymere, Stadgenoot en Parteon een eind te komen, mits voldoende, betaalbare bouwlocaties beschikbaar zijn. Juist daar dreigt het aan te ontbreken.

Viviane Regout (Ymere): “Een corporatie met de omvang van Ymere krijgt niet de ruimte om de leningenportefeuille verder te laten groeien”.

Marien de Langen (Stadgenoot): “Logisch, die herwaardering. Met corporaties kunnen gemeenten wel goede, langjarige afspraken maken”.

Harry Platte (Parteon): “De gemeente Zaanstad beschikt nauwelijks over grondposities. Ik betwijfel sterk of er voldoende bouwlocaties
voorhanden zijn.”

 

De groeiende vraag naar nieuwe sociale huurwoningen is voor Viviane Regout, directeur portefeuillevernieuwing binnen de directieraad van Ymere, een teken van herwaardering van de corporatiesector. “Jaarlijks doen we onderzoek naar de nieuwste trends. Bij burgers groeit het besef dat de sociale huursector een belangrijk fundament legt onder onze woningmarkt. In de volkshuisvesting gaat de aandacht vaak uit naar betaalbaarheid en beschikbaarheid. Maar als we kijken naar de achterliggende gedachte, dan is sprake van herwaardering van ons stelsel.”
Daarnaast is volgens haar de boosheid over het vroegere gedrag van corporaties afgenomen. “Naast de financiële crisis, hebben corporaties hun eigen crisis doorgemaakt. Er was een parlementaire enquête nodig om bepaalde verkeerde keuzes bloot te leggen. Daarna hebben ook wij ons leven veranderd. Ymere bouwt geen koopwoningen meer, maar doet waar huurders in de Metropoolregio op zitten te wachten; wij bekommeren ons om de beschikbaarheid van goede en betaalbare huurwoningen.”

Langjarige afspraken

Marien de Langen, bestuurder van Stadgenoot, meent dat de roep van gemeenten om een ruimere corporatievoorraad ook een heel praktische achtergrond heeft. “De woningmarkt laat zich niet zo makkelijk beïnvloeden. Als institutionele beleggers bij de ontwikkeling van vrije sector huurwoningen onvoldoende rendement kunnen maken, dan wordt de geldstroom verlegd. Vanuit hun zorg voor onze pensioenen is dat niet meer dan logisch, maar met corporaties kunnen gemeenten wel goede, langjarige afspraken maken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen. De Woningwet maakt het bovendien mogelijk een bepaalde inspanning af te dwingen.”
Voor hem is groei van de sociale voorraad om diverse redenen meer dan wenselijk. “Steeds meer mensen trekken naar de stad. Ook mensen met een wat lager inkomen moeten in de stad kunnen wonen. Bovendien neemt de natuurlijke doorstroming af. Mensen worden ouder. Ze blijven langer in hun huis wonen. Dat maakt dat we, passend bij het aandeel lage inkomens, sociale huurwoningen moeten toevoegen.” Een tweede reden heeft voor hem te maken met de noden van de bevolking. “We hebben als samenleving niet alleen de zorg voor mensen met een laag inkomen. Vaak spelen er ook andere kwesties. Een fysieke of licht verstandelijke beperking bijvoorbeeld. Een woningbouwcorporatie die minder aan rendement en meer aan mensen denkt, kan daarbij een rol vervullen. Het is niet voor niks dat ook in Amsterdam de gemeente steeds vaker het gesprek met corporaties aangaat over onze rol in wijken en buurten.”

Genoeg middelen

Wat kunnen corporaties leveren? De grootste corporatie, Ymere, kan jaarlijks zo’n driehonderd woningen renoveren en ook driehonderd nieuwe woningen toevoegen, aldus Regout. Meer nieuwbouw heeft ze niet te bieden. “Ymere heeft de keuze gemaakt maximaal te investeren. We laten geen euro’s op de plank liggen, dat hebben we nooit gedaan, maar ‘de polsstok’ is niet langer. Het is een vervelend verhaal, maar een corporatie met de omvang van Ymere krijgt niet de ruimte om de leningenportefeuille verder te laten groeien. De afgelopen jaren hebben we onze investeringsruimte zoveel als mogelijk verruimd. De eigen organisatie is aangepast. Woningportefeuilles in meer perifere gebieden als Leiden en Alkmaar zijn van de hand gedaan. We hebben grondposities afgestoten en de leningenportefeuille is waar mogelijk geherstructureerd.”
Andere mogelijkheden om de investeringskracht van Ymere te vergroten, stuiten op bezwaren van onder meer de gemeente Amsterdam. “Wij beschikken in de Jordaan over grote huurwoningen. Moet een corporatie in het centrum van Amsterdam nog dergelijke woningen aanbieden? Wij denken op zo’n plek eerder aan compacte stadsappartementen. Als we die grote woningen zouden mogen verkopen, dan kunnen we met de opbrengst van elke verkochte woning twee, misschien wel drie goede, betaalbare woningen terugbouwen. Dat zou ons helpen, maar de politiek ziet liever dat we de verkoop geheel stoppen”, aldus Regout.
Zij prijst zich gelukkig met al die collega’s in de stad en in de regio die over meer investeringsruimte beschikken. “Overal in ons werkgebied zijn we op een professionele, zakelijke manier met elkaar in gesprek over onze bouwmogelijkheden. Samen kunnen we een heel eind komen”, verwacht Regout.

Ander probleem: locaties

Stadgenoot wil de komende tijd jaarlijks vierhonderd tot vijfhonderd nieuwe woningen bijbouwen. Parteon heeft de financiële mogelijkheden jaarlijks 160 nieuwe woningen toe te voegen aan de Zaanstreek. Harry Platte, bestuurder van Parteon, mag dan over voldoende middelen beschikken, hij betwijfelt sterk of de daarvoor benodigde bouwlocaties straks voorhanden zijn. “De gemeente Zaanstad beschikt nauwelijks over grondposities. We zijn voor de uitbreiding van onze voorraad, ook noodzakelijk om onze portefeuille te vernieuwen, dus sterk afhankelijk van het aanbod van marktpartijen. De toenemende druk op de Amsterdamse woningmarkt doet zich ook voelen in Zaanstad. Ook bij ons gaan de prijzen omhoog. Ze worden zo hoog, dat er nauwelijks financiële ruimte is voor sociale woningbouw. En mocht het wel lukken, dan worden het of woningen helemaal aan de bovenkant van de sociale huurgrens of heel kleine woningen. Vraag is of de Zaanse woningmarkt daar bij gebaat is.”
Het nieuwe college heeft, zo meent Platte, nagelaten politieke afspraken te maken over de productie van betaalbare bouwgrond. “Tijdens de formatie hebben we uitvoerig met de coalitiepartijen gesproken. Zij hebben het aanbod van de in de Zaanstreek actieve corporaties – uitbreiding met jaarlijks driehonderd woningen – wel overgenomen, maar de coalitie heeft de bijbehorende voorwaarde, harde afspraken over het beschikbaar krijgen van voor ons haalbare locaties, achterwege gelaten. De gesprekken daarover zijn gestrand.”   

Veilig stellen in bestemmingsplannen

Een zelfde soort probleem signaleert Regout in Haarlem. Ook daar is geen sprake van een actief grondbeleid. “Het nieuwe Haarlemse college kiest bij nieuwbouw voor 40 procent sociale huur, maar dan zal de gemeente wel een grote inspanning moeten leveren. Door grond aan te kopen. Of door in bestemmingsplannen die sociale nieuwbouw veilig te stellen. Sociale huurwoningen bouwen tegen marktprijzen lukt niet. En de tijd dat we zelf op grote schaal posities kochten is voorbij. Dat kan ook niet meer.” Ook zou de plaatselijke politiek opnieuw over de toekomstige stad moeten nadenken, meent Regout. “De Waarderpolder zou kunnen worden getransformeerd naar wonen. Het terrein grenst aan de binnenstad, heeft een mooie ligging aan het Spaarne en is goed bereikbaar.” Zij signaleert wat dat betreft een lichte verschuiving in het politieke landschap. “Het vorige college wilde daar onder geen beding over praten. Het huidige college biedt daarvoor wel enige openingen.”

Vergeten plekjes

Zelfs in Amsterdam, waar de gemeente 80 procent van de grond in eigendom heeft, zijn voldoende locaties voor sociale nieuwbouw op termijn niet vanzelfsprekend, meent De Langen. Hij vreest voor een ‘pauze’ in het aanbod. De bestaande voorraad raakt op relatief korte termijn uitgeput en de ontwikkeling van Haven-Stad laat nog geruime tijd op zich wachten. In die tussentijd hoopt hij ‘op eigen erf’ te kunnen bouwen. “We hebben nog tal van ongebruikte plekjes, locaties waar na  sloop sprake kan zijn van verdichting of plekken in ons bezit die toe zijn aan verandering. Een verouderd verzorgingshuis kan heel goed plaatsmaken voor nieuwbouw voor een andere doelgroep.”
Maar ook dat is geen makkelijk proces, vreest De Langen. “Geen enkele buurt staat te juichen bij verdichting. Ook niet als de bestaande bewoners erop vooruitgaan. Het is dus belangrijk dat de gemeente zich daar duidelijk over uitspreekt.” Ook verwelkomt hij kortere procedures, mogelijk met gebruik van de Crisis & Herstelwet. Stadgenoot is eigenaar van de Salvatorkerk in Noord. “We hebben het gebouw ooit gekocht om te slopen voor de bouw van tientallen appartementen. Daarna zijn de inzichten veranderd. De kerk heeft een monumentenstatus gekregen. Wij hebben ons plan gewijzigd en denken nu aan verbouwing van het complex, maar ook daar komen we niet verder mee.”

Nieuwe Vertragingen

Ook Platte heeft te maken met gebrek aan medewerking van de overheid. “De Zaanse politieke vereniging ROSA heeft in de nieuwe coalitie de afspraak afgedwongen, dat bij sloop/nieuwbouw altijd eerst cultuurhistorisch onderzoek plaatsvindt. We merken nu al het effect. Tamelijk makkelijk te realiseren vernieuwingsprojecten komen stil te liggen in afwachting van een nader oordeel. De kans bestaat dat binnenstedelijke projecten zo stranden. Dat brengt ons gezamenlijke doel, de uitbreiding van die sociale voorraad, niet dichterbij.”