Osdorpplein uit de startblokken

Eindelijk: een hoogstedelijk centrum voor Nieuw-West Vernieuwing
Osdorpplein uit de startblokken

Aan het begin van het nieuwe millennium waren er al plannen om het Osdorpplein een grote opknapbeurt te geven. Pas sinds twee jaar is de vernieuwing echt op stoom gekomen. Met 1.780 nieuwbouwwoningen en 34.000 m2 aan nieuwe winkels, horeca en culturele voorzieningen moet aan de Sloterplas een bruisend stadshart voor Nieuw-West ontstaan.

Kaart met overzicht van lopende en geplande projecten in OsdorpKlik om te vergroten

 

Nieuwbouw- programma Centrum Nieuw-West fase 1
1.781 woningen waarvan 31% sociaal (na sloop van 545 sociale huurwoningen)
16.965 m2 commerciële ruimte (detailhandel)
11.750 m2 horeca/leisure
1.130 m2 dienstverlening
4.100 m2 maatschappelijke voorzieningen (stadsloket)
5 parkeergarages met circa 1.250 parkeerplaatsen
 

Op de rechthoekige banieren bij de ingang van het Osdorpplein wordt de nieuwe naam van het gebied al zelfbewust uitgedragen. Ook de kerstverlichting tussen de winkels laat er geen misverstand over bestaan. Dit is Centrum Nieuw-West, het centrum voor een stadsdeel met 150.000 bewoners dat er tot 2040 nog eens 80.000 inwoners bij krijgt.
Voordat die hier door een bruisend centrumgebied zullen flaneren, moet er nog veel gebeuren. Maar na een lange periode van plannen maken, is iedereen opgelucht dat er eindelijk wordt gebouwd. De eerste plannen voor een ingrijpende vernieuwing van de buurt stammen al uit het begin van het nieuwe millennium. De economische crisis en onenigheid over het ontwikkelprogramma met hoofdontwikkelaar ASR Vastgoed zorgden ervoor dat er tot 2016 weinig gebeurde. Alleen Stadgenoot kwam haar afspraken na en leverde aan de Van Suchtelen van de Haarestraat 275 nieuwe appartementen en eengezinswoningen op.
De overname van ASR Vastgoed door Meijer Realty Partners (MRP) vormde twee jaar geleden een keerpunt. Binnen enkele maanden wist de gemeente heldere afspraken met het bedrijf te maken over de herontwikkeling van vier deellocaties. Kort daarna werd ook een overeenkomst gesloten met LEBO Vastgoed voor de vernieuwing en uitbreiding van haar winkel- en woningbezit. Deze lokale vastgoedpartij renoveerde daarop een van haar woonblokken op de hoek van de Tussen Meer en gaf er enkele retailers waaronder Dirk van den Broek meer ruimte. Ook de Kroonenberg Groep kwam uit de startblokken en realiseerde op de plek van de mislukte Shoperade de West Market: een overdekt winkelcentrum met etnische modezaakjes, exotische eetstalletjes en een vestiging van kledingoutlet TK Maxx. Over drie jaar zijn ook de meeste andere projecten waar de drie ontwikkelaars voor tekenden, gerealiseerd en heeft het Osdorpplein een kleine metamorfose ondergaan.

Ook voor yuppen

Ambtelijk opdrachtgever Nabila Bouabbouz en projectmanager Rinse Bakker zijn blij dat de vernieuwing is vlot getrokken. “Er moest iets gebeuren. Het winkelplein kampte met leegstand en groeiende criminaliteit. Bovendien past de jarenzestigarchitectuur met zijn functionele uitstraling niet meer bij de winkelbeleving van moderne consumenten.” Het Osdorpplein moet in hun ogen veranderen van een eenzijdig op gezinnen en senioren gericht winkelgebied naar een levendig multifunctioneel stadscentrum waar allerlei groepen zich thuis voelen. “In de nieuwbouwprogrammering hebben we daar ook rekening mee gehouden. Nu bestaat nog een groot deel van de woningen rond het plein uit sociale huurwoningen. Daar voegen we veel appartementen en studio’s voor starters en young urban professionals aan toe.”
In het aantrekken van die laatste doelgroep speelt MRP Development een belangrijke rol. Zo komen er in samenwerking met IC Netherlands, dat naast NS-station Lelylaan 870 studio’s voor studenten en expats bouwde, op het Don Bosco-kavel 429 betaalbare startersappartementen van gemiddeld 50 m2. Een derde wordt verhuurd in het sociale segment. Projectontwikkelaar Chris Weijman denkt dat het geen enkele moeite zal kosten om jongeren voor de locatie te interesseren. “De ov-verbindingen zijn goed en worden met de aanleg van de Westtangent alleen maar beter. Bovendien woon je hier aan de Sloterplas waar de komende jaren nieuwe horeca verschijnt en de boulevard hoogwaardig wordt opgeknapt.” Om meer variatie in de winkel- en horecavoorzieningen te krijgen, wil Weijman in de plinten van de nieuwe woonblokken ruimte geven aan ‘local heroes’ in food en retail. Het bedrijf is daarvoor met diverse partijen in gesprek.

Wonen boven Lidl en zorgcluster

Ook LEBO Vastgoed mikt met haar nieuwbouw op huurders die het Osdorpplein nu vaak nog links laten liggen. Zeventig procent van de 171 nieuwe appartementen in het project Heroes Amsterdam wordt in de vrije sector verhuurd. Volgens directeur Henk van Teeffelen gaat het om woningen van 45 tot 85 m2 die minimaal 800 euro per maand gaan kosten. Het bedrijf, dat al vijftig jaar appartementen in Osdorp en Slotervaart bouwt en verhuurt, exploiteerde op de plek eerder 63 sociale huurwoningen die niet meer gerenoveerd konden worden. In de nieuwbouw komen wel 52 sociale huurwoningen terug, zodat het verlies aan goedkope woningen enigszins wordt gecompenseerd. Net als bij MRP Development is de onderste laag van de woningblokken gereserveerd voor horeca en retail. Zo komt op de begane grond van de nieuwbouw een groot filiaal van Lidl. Op de eerste etage is nog 2000 vierkante meter beschikbaar voor bedrijfsdoeleinden. Van Teeffelen hoopt er een zorgcluster met huisartsen en bijvoorbeeld een fysiotherapeut te realiseren. “Daar is op deze locatie grote behoefte aan.”

Overspannen bouwmarkt

Om kosten te besparen en overlast te beperken, hebben LEBO en MRP Development met alle betrokken partijen een gemeenschappelijk bouwterrein voor de nieuwbouwprojecten ingericht. Ook Eigen Haard bouwt vanuit deze plek aan een woonblok met dertig eengezinswoningen en veertien appartementen dat over enkele maanden wordt opgeleverd. Het is een gezamenlijk project met Stadgenoot, dat drie jaar geleden ernaast een identiek complex opleverde. Waar destijds de grondgebonden woningen werden verkocht, willen de corporaties het nieuwe blok volledig in de sociale huur houden. “Er wonen in Nieuw-West veel grote gezinnen die moeilijk aan een geschikte woning kunnen komen”, vertelt projectmanager Jelle van Ooijen. Ten noorden van dit laagbouwcomplex gaat Eigen Haard nog twee grote bouwblokken realiseren met 242 woningen. Een derde van het programma komt in de sociale verhuur. De rest wordt verkocht of verhuurd in de vrije sector. Het aanbieden van een deel van het programma in de marktsector is mogelijk, omdat de projecten een lange aanlooptijd hadden. Ze vallen daarmee onder het overgangsregime van de Woningwet.
Het is nog onduidelijk wanneer Eigen Haard start met de bouw van de twee hoogbouwblokken. Het is de corporatie nog niet gelukt om een aannemer te vinden die het project voor een passende prijs wil realiseren. “We hebben verschillende partijen benaderd, maar die zijn in de loop van de tijd één voor één afgehaakt.” Ook MRP Development moet nog enkele projecten aanbesteden, maar lijkt minder moeite te hebben met het vinden van een bouwer. “Voor de 93 appartementen die we naast het complex van Woonzorg Nederland gaan realiseren, hoop ik over enkele weken een aanneemovereenkomst te kunnen sluiten”, vertelt Weijman. Onder de woningen komen winkels en horecazaken plus het nieuwe stadsloket van Nieuw-West.

Cultuurboost

Als het project met het nieuwe stadsloket in de zomer van 2020 wordt opgeleverd, kan vervolgens het stadsdeelkantoor ertegenover worden gesloopt. Het is een van de laatste projecten uit de eerste fase van de vernieuwing. Het voorziet in zo’n vijfhonderd woningen, een bibliotheek en mogelijk een bioscoop. Bakker: “Culturele voorzieningen zijn belangrijk om van het Osdorpplein een verblijfsplek te maken. Zo onderzoeken we ook de mogelijkheid van nieuwbouw voor De Meervaart. Het gebouw is te klein voor wat er allemaal gebeurt.”
Een nieuw pand voor De Meervaart past naadloos in de grootse ambities die de centrale stad en het stadsdeel hebben voor de tweede fase van de vernieuwing. “We worden bijna wekelijks gebeld door partijen die aan willen haken”, vertelt Bouabbouz. Eind december moet er een ruimtelijke visie voor de periode na 2020 liggen. Een investeringsbesluit volgt dan mogelijk in de tweede helft van volgend jaar. Concreet gaat het in de plannen om zo’n 2.000 extra woningen en 15.000 m2 aan commerciële en maatschappelijke voorzieningen. “Het Osdorpplein is met zijn ligging aan de Sloterplas een ideale locatie om te verdichten. We onderzoeken nog hoeveel ruimte er voor extra detailhandel is, gelet op de groei van online verkopen. En ook de levensvatbaarheid van nieuwe culturele voorzieningen moeten we goed kunnen onderbouwen. Maar er kan op deze locatie zoveel meer dan iedereen denkt.”

 

Wonen en flaneren aan het water
De vernieuwing van het Osdorpplein is meer dan het toevoegen van nieuwe woningen en extra vierkante meters voor winkels en horeca. Van begin af aan is er veel aandacht geweest voor het herstellen van de relatie met de Sloterplas. Nu ligt het winkelplein er nog grotendeels met zijn rug naartoe en zorgt een drukke verkeersweg voor een hinderlijke oversteek. Nieuwe horecazaken en een aantrekkelijk ingerichte openbare ruimte moeten bezoekers verleiden om toch het water op te zoeken. In de plannen voor de tweede fase van de vernieuwing wordt zelfs gekeken of de barrièrewerking van de verkeersweg kan worden opgelost, bijvoorbeeld door een gedeeltelijke overkluizing of aanleg van een tunnel. Water speelt ook een hoofdrol in het deelgebied van de nieuwbouw van Stadgenoot en Eigen Haard (SuHa 1 en 2). Vanaf 2020 wordt hier een nieuwe gracht gegraven die doorloopt tot het huidige stadsdeelkantoor. Het water is niet alleen ter compensatie van de toename van het bebouwd oppervlak, maar moet aan het wonen een extra kwaliteit geven. De gracht maakt het dadelijk ook mogelijk om met een bootje naar het centrum van Amsterdam te varen. Al hoopt het stadsdeel dat de bewoners daar straks geen reden meer toe zien.