Weinig sociale nieuwbouw in periferie van Amsterdam

NUL20 nr 97 december 2018

Eerste verdieping

Jaarbericht Platform Woningcorporaties Noordelijke Randstad

In de regio Amsterdam worden er buiten de hoofdstad nog altijd weinig sociale huurwoningen toegevoegd. In 2017 werden in het gebied Zaanstreek-Waterland 107 woningen opgeleverd en in zuidelijke regio Amstelland-Meerlanden 54. Nog minder dan in 2016. Amsterdam leverde 2.135 zelfstandig sociale huurwoningen op, waarvan 876 voor studenten. Dat meldt het Jaarbericht 2018 van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR).

Het werkterrein van het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad is dat van de voormalige Stadsregio Amsterdam, een gremium dat inmiddels van rijkswege is opgeheven. De vijftien gemeenten en de woningcorporaties in de regio zijn niettemin blijven samenwerken op het gebied van de woonruimteverdeling in de sociale huursector. Iemand die staat ingeschreven bij WoningNet kan daardoor op vrijkomende sociale huurwoningen reageren van Zaanstad tot Uithoorn, of van de Haarlemmermeer tot Amsterdam-Zuidoost.

Recentelijk publiceerde het PWNR het jaarbericht over het verslagjaar 2017. Met daarin cijfers over de totale woningvoorraad en inkomens op basis van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA), en over de (veranderingen in de) voorraad corporatiewoningen en de huurprijzen. Bovendien is er een hoofdstuk over ‘prettig wonen’ toegevoegd, waarbij wordt teruggegrepen op het deel van het buurttevredenheidsonderzoek uit WiMRA.

De bepalende factor in de PWNR-cijfers is natuurlijk Amsterdam. Van de 276.213 zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen staan er 186.429 (67%) in de hoofdstad. De belangrijkste trends in de PWNR-cijfers lopen dan ook in de pas met Amsterdamse ontwikkelingen.

Maar opvallend is de geringe nieuwbouwproductie buiten de hoofdstad; de sterke groei van de sociale nieuwbouw - van 1.471 in 2013 tot 2.296 in 2017 - werd bijna geheel in Amsterdam bewerkstelligd. De woningcorporaties realiseerden slechts 7 procent in de overige veertien gemeenten. In vijf gemeenten werd in twee jaar tijd geen enkele sociale huurwoning toegevoegd.

De belangrijkste reden dat corporaties weinig bouwen buiten Amsterdam is volgens Egbert de Vries, directeur van de AFWC en het PWNR, het gebrek aan locaties: "In Purmerend lag dat stil en komt het langzaam weer op gang, in Zaanstad zijn de locaties bezet door particulieren en dienen corporaties zich maar in te kopen, voor te hoge prijzen. In Diemen ging de grond tot voor kort naar commerciële partijen, terwijl in Amstelveen nieuwe sociale woningbouw een tijd taboe is geweest. Ook in Waterland heeft de politiek weinig animo om nog veel sociale woningen toe te voegen."

Er zijn veel lokale redenen, maar de hoofdlijn is volgens De Vries dat er in veel gemeenten anders dan in Amsterdam geen geoliede grondproductie is. "Er wordt ook niet veel grond voor corporaties gereserveerd, zoals dat in Amsterdam wel gebeurt."

De nieuwbouwproductie in de regio als totaal zit dankzij Amsterdam weer in de lift. Van 1.471 sociale huurwoningen in 2013 tot 2.296 in 2017. In totaal leverden de corporaties vorig jaar 3.101 woningen op. Vooral de Alliantie realiseerde veel woningen in Amsterdam: 661 sociale huurwoningen en 63 middensegmentwoningen. Onder meer op het Zeeburgereiland, in de Struikbuurt en de Staalmanpleinbuurt.
Met de toegenomen bouwactiviteiten neemt ook de sloop toe. Van 618 in 2013 naar 1.370 in 2017.

De corporaties bouwen nog altijd koopwoningen: 497 stuks in 2017.

Sociale woningvoorraad

(klik op grafiek voor vergroting)

Voorraad: er zijn 276.213 zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen in het PWNR-gebied. Daarvan staan er 186.429 (67%) in de hoofdstad.
Minder liberalisaties: het aantal is vorig jaar gehalveerd ten opzichte van 2016. in 2017 sloten de corporaties 1.981 contracten af in de vrijesectorhuur; daarbij zaten 379 nieuwe liberalisaties.
Minder verkoop: de verkoop van sociale huurwoningen is sterk gedaald: van 2.339 sociale huurwoningen in 2013 naar 1.207 (waarvan 982 in Amsterdam) in 2017.
Amsterdam heeft relatief de meeste sociale huurwoningen, gevolgd door Zaanstad en Purmerend; de Haarlemmermeer, Aalsmeer en Edam-Volendam de minste.
De meeste sociale huren liggen in de huurklasse van 417 tot 597 euro. (zie grafiek)
Invloed marktontwikkelingen: vanwege de grote invloed van de WOZ in het woningwaarderingsstelsel kan in theorie een groot deel van de corporatiewoningen in de Stadsregio Amsterdam worden geliberaliseerd.
Scheefwonen: in de Metropoolregio Amsterdam verdient 14 procent van de sociale huurders van corporatiewoningen meer dan 40.349 euro. Er zijn grote verschillen per gemeente. In Waterland zit 25 procent boven deze inkomensgrens, in Diemen en Wormerland slechts 10 procent. De meeste zogeheren scheefwoners verdienen overigens een (laag) middeninkomen. Zie voor alle nuances over het begrip scheefwoner de NUL20-analyse: Wil de echte scheefwoner opstaan?

Huurklassen

(klik op grafiek voor vergroting)

De huren van corporatiewoningen liggen vooral in de huurklasse van 417 tot 597 euro

Gemiddelde huur per wijk

In veel wijken in en rond het Centrum van Amsterdam is de gemiddelde kale maandhuur nog lager dan 500 euro. In het westelijk deel van Nieuw-West staan juist veel dure sociale huurwoningen. Daar staan relatief veel nieuwere en grotere woningen.