Kamerverhuurders doen niet aan vergunningen

Woningdelen: nauwelijks legalisaties, grote vlucht in hospitaverhuur
Kamerverhuurders doen niet aan vergunningen

Woningdelen zorgt voor intensief woninggebruik en biedt met name jonge starters een plek in Amsterdam. Duizenden woningen worden zo echter illegaal verhuurd. De vereenvoudiging van de regels leidt vooralsnog niet tot meer legalisaties.

In sommige woontorens van de Gouden Leeuw is al 40 procent van de appartementen verkamerd, zeggen verontruste eigenaar/bewoners. Zij trokken eerder aan de bel over de verslechtering van het leefklimaat in hun woonomgeving. Professionele partijen kopen er woningen op voor kamergewijze verhuur. Gemeentelijke handhavers legden vorig jaar bij zeventien adressen boetes op van 6.000 euro. Daarna werd het stadsdeel overstelpt met vergunningsaanvragen.

Drie vrienden of studiegenoten die samen een huurwoning delen: het gebeurt veel in Amsterdam. Maar meestal heeft de verhuurder geen vergunning aangevraagd om de woning te ‘onttrekken’ aan reguliere verhuur. Voor dergelijke verhuur - volgens de gemeente gaat het om kamergewijze verhuur - moet al sinds 1993 een vergunning worden aangevraagd. Ook onder de nieuwe vereenvoudigde regels die vanaf 2017 gelden lijken verhuurders die verplichting massaal te negeren.  VVD-Kamerlid Wybren van Haga en Prins Bernard jr. haalden ermee het nieuws, maar hun handelwijze lijkt meer regel dan uitzondering.  Onder de oude regels werden in 2016 slechts enkele tientallen gedeelde woningen aangemeld voor legalisatie, terwijl naar schatting 12.700 woningen werden gedeeld. Bij de nieuwe regels lijkt dat niet veel beter te gaan: in 2017 zijn maar 187 woningdeelsituaties gelegaliseerd. Toch zijn de boetes niet mis, namelijk 6.000 euro (voor drie of vier bewoners) of 18.000 euro (meer bewoners).

Toch trekken verhuurders zich wel degelijk iets van aan van het nieuwe beleid. Dat blijkt uit signalen die bij de politiek en het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van !WOON binnenkomen. Maar daarbij gaat het wellicht niet om het beoogde effect van het beleid.
Verhuurders zijn flink geschrokken van de opgelegde boetes (98 in totaal in 2017). Volgens D66 en de VVD in de gemeenteraad overwegen veel woningeigenaren te stoppen met verhuur aan woningdelers, ook vanwege de kosten van de vereiste geluidsisolatie en omdat hypotheekvoorwaarden verhuur lastig of onmogelijk maken. Duizenden woningdelers zouden hierdoor in een onzekere positie verkeren.
In december stelden raadsleden Reinier van Dantzig (D66) en Tjakko Dijk (VVD) vragen aan het college waarin ze aandrongen op een coulante behandeling van bestaande gevallen, juist om een einde te maken aan die onzekerheid. Maar wethouder Laurens Ivens geeft vooralsnog geen krimp: de situatie kan worden gelegaliseerd met een vergunningaanvraag. En verhuurders kunnen hun huurders zekerheid bieden door zich aan de regels te houden, ook aan de privaatrechtelijke rond de hypotheek. Verder verwijst de wethouder naar een evaluatie van het beleid dit voorjaar.

Allerlei constructies

Ook het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag merkt dat verhuurders het benauwd hebben, met vervelende gevolgen voor huurders. Zo mogen die zich niet meer inschrijven op het woonadres en wordt kamergewijze verhuur met allerlei constructies omgezet in hospitaverhuur, vertelt Gert Jan Bakker van het Meldpunt. Twee huurders worden bijvoorbeeld gedwongen een samenlevingscontract te tekenen, om vervolgens elk als hospita een kamer onder te verhuren. En dan gaat het om flinke bedragen, zegt Bakker. “Een woning kan zo 2500 euro opbrengen, in plaats van 1500.”
Bakker noemt de constructie met het samenlevingscontract “hartstikke illegaal”, maar Ivens wil daar geen uitspraak over doen: “Het kan legaal zijn, maar het is niet het beoogde effect.”
Volgens Bakker is het maar de vraag of verhuurders zomaar kunnen stoppen met verhuur: “Een illegale situatie is niet zonder meer een grond om de huurcontracten te ontbinden. Een rechter zal waarschijnlijk zeggen dat de verhuurder de mogelijkheid had om de situatie te legaliseren.” Er is nog geen jurisprudentie wat dit betreft.
Particuliere verhuurders zullen ook geen beroep kunnen doen op ongelijke behandeling in vergelijking met corporaties - die openlijk de regels overtreden. Want ook voor corporaties dreigen boetes, bezweert Ivens. Bestuursvoorzitter Hester van Buren van Rochdale blijft desondanks hopen op een uitzondering: “Anders dan particuliere verhuurders maken wij prestatieafspraken met de gemeente en we vragen heel bescheiden huren. We kijken goed waar het kan, doen het niet binnen de Ring en proberen in buurten daarbuiten meer menging te bewerkstelligen met woningdelen. En jongeren geven niet per se meer overlast dan gezinnen.”

Huurcommissie

Zou, naast de kosten voor isolatie en knellende hypotheekcontracten, ook een dreigende gang naar de huurcommissie door huurders een motief kunnen zijn voor verhuurders om niet te legaliseren? Ivens: “Ook als je ergens illegaal woont, kun je naar de huurcommissie. Maar de tijdelijke contracten vormen een belemmering daarvoor. Je kunt gelijk krijgen, maar als je daarna op straat staat, schiet je er niets mee op.”
Dat de gemiddelde verhuurder de huurcommissie liever op afstand houdt, laat Bakker zien met een rekensommetje. Een kamer binnen de Ring kost al gauw 500 tot 600 euro - ook die wordt verhuurd aan studiegenoten van zoon of dochter. Maar volgens het puntensysteem voor kamers blijft daar vaak maar de helft van over.

Handhaving

Een geluk voor de verhuurders is dat er (nog) niet grootschalig op wordt gehandhaafd. Ivens: “We zetten nu veel capaciteit op misstanden als wietteelt, prostitutie en vakantieverhuur.” Bij woningdelen wordt ook nog niet grootscheeps digitaal gerechercheerd; handhaving gebeurt bij meldingen, overlast en gebiedsgericht, zoals bij de Gouden Leeuw en Kleiburg in Zuidoost. Ivens: “Na de evaluatie in mei/juni kunnen we kijken of we meer gaan handhaven. Ik heb het idee dat de regels handhaafbaar zijn en dat we dat meer moeten gaan doen.”
“Het is al 25 jaar zo dat regels voor woningdelen nauwelijks worden nageleefd. Ik had ook niet de illusie dat zich opeens heel veel eigenaren zouden melden. Ik hoop wel dat we het nu niet weer op zijn beloop laten. Het is goed dat woningen worden gedeeld, maar die vrijheid, blijheid zorgt er alleen maar voor dat de prijzen worden opgeschroefd.”

Regels woningdelen
Van 2014 tot 2017 was het mogelijk met drie of meer mensen een huurwoning in de vrije sector te delen. De voorwaarden waren echter complex en streng; slechts enkele tientallen woningen werden aangemeld voor de regeling. Na een versimpeling van de regels kent woningdelen (opnieuw) nog maar twee smaken: kamergewijze en hospitaverhuur.
Voor kamergewijze verhuur is een omzettingsvergunning nodig. Bij drie of vier bewoners moet er een gemeenschappelijke ruimte van 11 m2 en minimaal 3 meter breed zijn. Daarnaast moet de geluidsisolatie bijna voldoen aan de norm in het Bouwbesluit.
Bij ‘verkamering’ in vijf of meer onzelfstandige woonruimten gelden aanvullende eisen. Er moet een aparte beheerinstelling voor zijn die als zodanig staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Per portiek of galerij mag hooguit een kwart van de woningen worden verhuurd aan vijf of meer mensen. In Centrum en West mogen geen omzettingen naar vijf of meer huishoudens meer plaatsvinden, omdat daar relatief weinig woningen met vijf of meer kamers zijn.
Soms is vanwege het bestemmingsplan ook een omgevingsvergunning nodig voor een omzetting.
Bij hospitaverhuur is er één hoofdbewoner (twee die samen een huishouden voeren mag ook) die één of twee kamers verhuurt van elk minstens 12 m2. Voorwaarde is dat de hoofdbewoner zelf minimaal de helft van de woning gebruikt.
Lees ook: