Analyse woningbouwprogramma 2018-2025 Amsterdam

NUL20 nr 97 december 2018

De rekenkamer

Hoofdstad heeft zeer ambitieuze bouwdoelstellingen

Het Amsterdamse college heeft zich een uitermate ambitieus bouwprogramma ten doel gesteld: 7.500 woningen per jaar tot en met 2024. De nadruk in de nieuwe projecten verschuift naar woningbouw voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen. Maar het ferme eisenpakket uit het linkse coalitieakkoord is niet meer in beton gegoten. Ongeveer de helft van de geplande productie zit in het betaalbare segment.

Bouwwethouder Laurens Ivens van Amsterdam heeft de ambitieuze productiedoelstellingen van het nieuwe college vertaald in een concreet woningbouwprogramma voor de periode 2018-2025. In die periode wil het college gemiddeld 7.500 woningen per jaar in aanbouw nemen, historisch gezien een piekproductie. Ivens: "Wij zijn er klaar voor om deze historisch hoge nieuwbouwaantallen te realiseren, hopelijk zijn er ook voldoende bouwvakkers te vinden en gaat het Rijk ook meehelpen.”

Dat laatste zal nodig zijn want de Amsterdamse woningcorporaties - ingepland voor een derde van de productie - worden door het oplopen van allerlei heffingen steeds verder afgeknepen door het kabinet. Daar bovenop wil het college de verkoop van corporatiewoningen een halt toeroepen. Directeur Egbert de Vries van de AFWC heeft in een eerste reactie al laten weten dat de Amsterdamse corporaties financieel niet in staat zijn de geplande 2.500 sociale corporatiewoningen per jaar te bouwen als de heffingen maar blijven stijgen.

Die 2.500 is overigens de 'planvoorraad'. Directeur Pierre van Rossum van Grond & Ontwikkeling gaat er van uit dat daarvan 75 procent wordt gerealiseerd. Dat zijn 1.825 sociale corporatiewoningen, inclusief studentenwoningen. Dat klinkt al iets behapbaarder dan 2.500, maar komt nog altijd hoger dan de sociale productie van de corporaties de afgelopen jaren. Die kwam uit op 1.308 (2017) en 1.251 in 2016.

Amsterdam mikt tot 2025 op een historisch hoge bouwproductie met 7.500 woningen per jaar

Planvoorraad versus productie

De Amsterdamse planvoorraad bestaat uit 73.093 woningen in de periode tot 2025. Belangrijke bouwlocaties zijn het Amstelkwartier, de Sluisbuurt, Buiksloterham, Elzenhagen, Riekerhaven, Sloterdijk, Amstel III en Geuzenveld-Slotermeer.

Het college wil vooral betaalbare woningen (sociaal en middelduur) toevoegen. In het coalitieakkoord werden daartoe ferme eisen geformuleerd. In verkiezingstijd circuleerde de 40-40-20 verhouding. Bij de uitwerking van het coalitieakkoord werd gestuurd op aantallen: 2.500 sociale huur per jaar en 1.670 middeldure huur. Die aantallen zien we terug in de planvoorraad, maar als we uitgaan van die 75 procent realisatiekans, dan komen de eindtotalen onder de taakstelling uit het coalitieakkoord uit. En mede vanwege de doorlooptijden van oude projecten bestaan de plannen in totaal voor ongeveer de helft uit betaalbare huur: 33 procent sociale woningbouw en 16 procent middeldure huur. Dat zijn overigens nog altijd veel meer betaalbare woningen dan de afgelopen jaren in aanbouw zijn genomen. Wat opvalt is dat er vanwege het doorlopen van oude projecten nog een fors aandeel koopwoningen in het bouwprogramma zit: 28 procent tot 2025. Daar zit een relatief hoog aandeel harde plannen in (met investeringsbesluit).

Planaanbod 2018-2025 (tabel als illustratie)

Vereveningsfonds

De coalitie formuleerde nog extra eisen om nieuwbouw voor langere tijd betaalbaar te houden: middeldure nieuwbouw met eeuwige huurprijsbegrenzing en minimaal 15 procent sociale huur in transformatieprojecten met geen 15 maar 50 jaar huurregulering.

Uit de toelichting bij de presentatie bleek dat op al die punten (zonodig) water bij de wijn wordt gedaan. Want de bouwproductie moet niet in gevaar komen, het vereveningsfonds moet gezond blijven en ook de doelstelling om betaalbare grote gezinswoningen toe te voegen moet op tafel blijven.

In welke mate middenhuurwoningen met eeuwigdurende prijsbegrenzing zullen worden gerealiseerd hangt af van belangstelling in de markt. Die heeft vooralsnog zeer negatief gereageerd op deze extra voorwaarde. Volgend jaar worden de eerste tenders in de markt gezet. De extra eis zal de grondprijs sterk negatief beïnvloeden. Van Rossum houdt rekening met gemiddeld zo'n 40.000 euro inkomstenderving per woning; dus voor 1.670 woningen bijna een half miljard euro. Dat kan Bruin niet trekken: "Er is geen ruimte in het Vereveningsfonds om dat generiek toe te passen".

De eis om bij transformatieprojecten de 15 procent sociale huur 50 jaar in dat segment te houden (nu 15 jaar) komt te vervallen. Van Rossum: "Wat wij stimuleren is dat ontwikkelaars voor dat sociale deel vooral in zee gaan met woningcorporaties." Op die wijze is beter gegarandeerd dat de woningen in het sociale segment blijven. Maar ook daar hangt een fors prijskaartje aan.

In de startblokken

Volgens Ivens staat het hele gemeentelijke apparaat in de startblokken om deze plannen te realiseren. De grootste kwetsbaarheid zit volgens hem in onvoldoende beschikbaarheid van bouwvakkers. Dat zou volgend jaar volgens hem al voor een dipje kunnen zorgen. Hij maakt zich ook zorgen over de investeringscapaciteit van de woningcorporaties. En dan is er nog de ultieme disclaimer: "De economische ontwikkeling is bepalend voor resultaat." Doorstijgende bouwkosten, oplopende rentes en internationale ontwikkelingen kunnen roet in het eten gooien.

Lees ook: AFWC: corporaties kunnen onmogelijk 2.500 woningen per jaar bouwen (NUL20 26-11-2018)