'Zelfbewoningsplicht Amsterdam slechts druppel op gloeiende plaat'

21.01.20
'Zelfbewoningsplicht Amsterdam slechts druppel op gloeiende plaat'

De invoering van een zelfbewoningsplicht voor koopwoningen in Amsterdam is niet effectief, concludeert ABN Amro. Beter is het projectontwikkelaars te stimuleren betaalbare woningen te realiseren. Daarvoor moet wethouder Ivens van Wonen de voorwaarden aantrekkelijker maken.

De gemeente Amsterdam stelt een verhuurverbod in voor nieuwe koopwoningen door aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. Kopers van een nieuwbouwhuis op gemeentegrond zijn verplicht om zelf in deze woningen te gaan wonen. Amsterdam is de eerste Nederlandse gemeente die deze maatregel invoert. De maatregel is bedoeld om speculatie met nieuwbouwwoningen tegen te gaan, want deze woningen worden nu vaak meteen doorverhuurd voor hoge huurprijzen. Het siert de gemeente Amsterdam en wethouder Laurens Ivens, zo meent ABN Amro, dat zij de stad Amsterdam betaalbaar willen houden. Een zelfbewoningsplicht voor nieuwe koopwoningen is hiervoor echter niet de oplossing.

In 2019 zijn in Amsterdam tot en met november 4.794 nieuwe woningen opgeleverd, op een totaal van bijna 447.000 woningen. Net iets meer dan een procent van de woningen in Amsterdam is dus een nieuwbouwwoning. De regel geldt specifiek voor koopwoningen; in Amsterdam is ongeveer een derde van de nieuwe woningen een koopwoning. De speculatie op de Amsterdamse woningmarkt wordt met deze maatregel dus tegengegaan door slechts 0,3 procent van de totale woningvoorraad hiervoor niet meer beschikbaar te stellen. Dit is de spreekwoordelijke druppel op gloeiende plaat, aldus ABN Amro in een duiding bij het nieuws.

Het is volgens de bank beter om de onderliggende oorzaak van de onbetaalbaarheid van woningen te bestrijden. En die is dat de prikkel voor bouwers en projectontwikkelaars om betaalbare woningen te realiseren, ontbreekt. Door hoge bouwkosten en grondprijzen halen ze relatief weinig rendement. Het aantal nieuwe woningen dat in Amsterdam wordt gebouwd, loopt daardoor terug. In 2018 werden namelijk tot en met november nog 7.161 nieuwe woningen gebouwd, in 2019 ligt dit aantal ruim 33 procent lager. Dit terwijl de vraag naar woningen in Amsterdam hoog blijft.

Bouwers en projectontwikkelaars moeten, aldus ABN Amro meer verleid worden om woningen te realiseren waar het meest vraag naar is: het middeldure huursegment. Dit lukt niet door ingevoerde ’40-40-20-regel’, die bepaalt dat slechts 20 procent van de nieuwe woningen een dure huur- of koopwoning mag zijn. Hetzelfde geldt voor de verlaagde erfpachtprijs voor het opleveren van middeldure huurwoningen. "De voorwaarden moeten nog aantrekkelijker worden gemaakt. Dat dit mogelijk is, hebben beleggers, corporaties en projectontwikkelaars en gemeenten in de provincie Utrecht bewezen. Zij sloten begin 2019 het ‘biedboek middenhuur’ waarin zij aangeven zevenduizend middenhuurwoningen te willen bouwen. Daarbij zijn afspraken gemaakt over onder meer de maximale stijging van de huurprijs, de exploitatietermijn, het oppervlak en energiezuinigheid van woningen. Zo worden veel nieuwe, betaalbare woningen gecreëerd. Voordeel is dat marktpartijen betrokken zijn en hun voorwaarden kenbaar maken. Daarnaast worden veel nieuwe betaalbare woningen gecreëerd waaruit beleggers een stabiele kasstroom kunnen halen. Een dergelijke samenwerking zet meer zoden aan de dijk, dan een zelfbewoningsplicht."

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 14.01 Geactualiseerd op: 14.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. Maar in de eerste aflevering gaan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 12.01 Geactualiseerd op: 12.01.21

In 2020 zijn in Amsterdam 5.932 nieuwe woningen in aanbouw genomen. Dit is bijna 18 procent minder dan het jaar ervoor en beduidend minder dan de ambitie van het huidige college om 7.500 woningen per jaar in aanbouw te nemen. Wethouder Laurens Ivens beschouwt het niettemin als "een immense...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 08.01 Geactualiseerd op: 08.01.21

Amsterdam nam vorig jaar 5.932 nieuwe woningen in aanbouw. Dit is bijna 18 procent minder dan in 2019 en beduidend minder dan de ambitie van het college. Niettemin beschouwt wethouder Laurens Ivens dit als 'een immense prestatie' gezien de coronacrisis. En waarom is hij zo optimistisch over de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 17.12

Bouw Woon Leef is de maand december in de Zaanstreek. Een gebied waar weer flink wordt gebouwd en plannen voor nog veel meer woningen in voorbereiding zijn. Ook de Amsterdammer heeft de gemeenten langs de rivier ontdekt. Weet ook woonwethouder van Zaanstad Songül Mutluer.

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 11.12

Zuidoost staat aan de vooravond van een nieuwe ronde ‘wijkaanpak’. Het Masterplan Zuidoost moet verloedering en criminaliteit terugdringen, maar vooral het perspectief van de huidige bewoners verbeteren. Om een nieuw rondje in de projectencarrousel te vermijden, wordt van alle betrokken partijen...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Amsterdam Zuidoost krijgt er voor 2040 zo’n 39.000 woningen bij. Volgens de plannen dan. Een nieuwe ronde langs de velden leert dat er weliswaar veel wordt gebouwd, maar dat ook veel plannen al kampen met vertraging. De ambitie is duidelijk: een gemengd bouwprogramma en een voorinschrijfregeling...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Met de renovatie van de eerste flats in de Lodewijk van Deysselbuurt is de aanpak van de drie Röellbuurten begonnen. Hiermee wordt een 20 jaar oude belofte ingelost. De eisen zijn intussen gewijzigd: aardgasvrij, meer verdichting, meer respect voor de stedenbouwkundige erfenis, een duidelijke...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

De landelijke overheid investeert weer in woningbouwprojecten. Via de Woningbouwimpuls, een fonds van 1 miljard euro, betaalt ‘Den Haag’ mee aan de onrendabele top van woningbouwprojecten. Dat zorgt op zijn minst voor versnelling. Zowel bij de eerste als tweede tranche werd gretig ingetekend...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Zaanstad krijgt 20,6 miljoen euro voor versnelling van de woningproductie. Waarom is dat nodig? En waar wordt het geld voor gebruikt? Hans Krieger, wethouder MAAK.Zaanstad, geeft tekst en uitleg. “Zaanstad is een arme gemeente. Wij hebben niet genoeg eigen middelen voor nieuwe openbare ruimte,...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 11.12 Geactualiseerd op: 11.12.20

Donderdag 10 december is Jeroen van der Veer overleden, senior beleidsadviseur en onderzoeker bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Eind mei werd bekend dat hij ernstig ziek was. Sinds begin oktober verbleef hij in het Antoni van Leeuwenhoek ziekenhuis, waar hij ook is overleden....

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 11.12

Twee zogeheten ‘economische daklozen’ kregen vorige maand als eersten samen voor een jaar een sociale huurwoning toegewezen in het kader van het project ‘Tijdelijk Onder Dak’. Corporaties, Amsterdam en De Regenboog Groep werken daarin samen om deze groeiende groep een dak boven hun hoofd te...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 11.12

Meer Amsterdammers zoeken het buiten de stad. Die trend was al voor corona gaande. Logisch, in de Zaanstreek of Almere zijn de woningen ruimer en een stuk goedkoper. Maar de bewoners van de stedelijke regio’s Utrecht en Amsterdam kijken inmiddels steeds verder om zich heen. Friesland wint aan...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.