Amsterdam Noord
Kan er in Amsterdam een einde komen aan de overdaad aan regels en veel te lange procedures? Ontwikkelaars, beleggers, makelaars en corporaties vragen tijdens het Groot Amsterdams Woondebat van zes lijstrekkers om te minderen en te bekorten. Concrete toezeggingen blijven echter uit.
Jaap van der Bijl, ceo van vastgoedbelegger Altera, zegt het bijna achteloos in een bijzin: hij kan ook besluiten de stad te verlaten. Altera heeft in Amsterdam duizend huurwoningen in beheer en is in afwachting van de oplevering van drie projecten met in totaal vijfhonderd woningen. Maar de stad maakt het investeerders niet makkelijk: erfpacht is buitengewoon kostbaar, allerlei gemeentelijke regels zorgen voor hoofdbrekens en veel extra kosten en procedures en vergunningstrajecten nemen in Amsterdam ontzettend veel tijd in beslag. Die combinatie maakt het voor de in Altera investerende pensioenfondsen ingewikkeld om voldoende rendement te halen. Dat geld kan, aldus Van der Bijl, ook een weg naar andere steden vinden.
Hij krijgt bijval van onder meer Friso de Zeeuw, vorig jaar voorzitter van de adviesgroep Stoer. Amsterdam kent volgens De Zeeuw veel meer regels dan andere gemeenten in ons land. De extra kosten bedragen twintig- tot veertigduizend euro per woning. Volgens hem is dat slechts één van de hoofdstedelijke problemen. Er is te weinig ambtelijke capaciteit en de kwaliteit van het ambtelijk apparaat is als het gaat om gebiedsontwikkeling onvoldoende. “De stad kent enkele vijf-sterren ambtenaren, maar de meeste gedragen zich als politieagenten.”
Zes lijsttrekkers
Te veel regels, lange procedures, hoge erfpachtkosten. Daarover ging het woensdagavond tijdens het Amsterdams Woondebat in de Zuiderkerk, een initiatief van Neprom (ontwikkelaars), IVBN ( institutionele beleggers), MVA (makelaars), VVA en Vastgoedbelang (particuliere beleggers) en AFWC (woningcorporaties). Op het podium staan zes lijsttrekkers: Zita Pels (GroenLinks), Sofyan Mbarki (PvdA) en Melanie van der Horst (D66), alle drie ook wethouder in het huidige college, en Daan Wijnants (VVD), Rogier Havelaar (CDA) en nieuwkomer Sytze Rijpkema (Ja21).
Wat valt op? D66 heeft torenhoge ambities als het gaat om de bouw van nieuwe woningen. De oplevering vorig jaar van meer dan 6.000 woningen vindt Melanie van der Horst weliswaar een goede uitkomst, maar de komende jaren moet de woningproductie toch echt verder omhoog: naar jaarlijks 7.500 woningen en vanaf 2030 naar 9.000 woningen. Het steekt haar dat GroenLinks en PvdA in campagnetijd niet spreken over bouwaantallen. Zita Pels laat zich daartoe ook niet verleiden. “Woningkwaliteit en voldoende voorzieningen in nieuwe buurten zijn belangrijker dan hoge bouwaantallen”, aldus Pels.
Cultuurverschil
Ook komt tijdens het debat een cultuurverschil tussen PvdA en GroenLinks naar voren. Op zachte toon maakt Mbarki duidelijk te hechten aan goede samenwerking met alle bij woningbouw betrokken partijen. Ook is hij bereid de vele hoofdstedelijke regels en vereisten tegen het licht te houden. Gewoon goed vindt hij prima. “Wij stoppen met bovenwettelijke regels, zo staat het in ons verkiezingsprogramma”, benadrukt Mbarki. Zita Pels daarentegen laat het concreet schrappen van regels liever in het vage.
Zij legt wel onverminderd de focus op het terugdringen van de invloed van de markt in de volkshuisvesting. GroenLinks wil de strijd aangaan met al die huisjesmelkers; 20.000 huurders krijgen een huisbezoek om te contoleren of niet sprake is van een te hoge huur. Pels voorziet geen goede uitkomst, verwijzend naar onderzoek in Rotterdam. Daar bleek twee derde van de respondenten veel te veel huur te betalen. Ook kondigt zij de opening aan van de GroenLinks Hotline voor de melding van huurmisstanden.
Na de verkiezingen vormen GroenLinks en PvdA één grote fractie. Welke toon zal dan overheersen, vragen bezoekers van de debatavond zich af. En zal een derde partij nog van enige invloed kunnen zijn op de politieke koers voor de komende vier jaar. Daan Wijnants denkt dat het kiezersvolk wel genoeg heeft van het jarenlange linkse bewind. Onderzoek heeft volgens hem uitgemaakt dat de VVD wel zes raadszetels kan behalen. Een dergelijke uitslag helpt om meer ruimte te geven aan ondernemerschap en een mooie bouwproductie. Niet zo zeer in het sociale segment. De stad is volgens de VVD vooral gebaat bij meer dure woningen.
Erfpacht
Het CDA benadrukt nog eens de problemen die het erfpachtstelsel veroorzaakt. Te veel mensen begrijpen dat stelsel volgens lijsttrekker Rogier Havelaar niet en hebben de aanbieding van de gemeente om met korting de overstap te maken naar ‘eeuwigdurend’ daarom niet gemaakt. Met schijnende gevallen tot gevolg; sommige burgers worden met torenhoge lasten geconfronteerd. Terugkeer van de spijtoptantenregeling is volgens hem dan ook dringend gewenst. Ook vraagt hij om betere bescherming van erfpachters. En wat vindt Sytze Rijpkema? Hij vraagt aandacht voor de vele bouwprojecten die almaar niet van de grond komen. Hij toont zich een bondgenoot van de markt: minder regelgeving kan zorgen voor meer succes.
En heeft de politiek woensdagavond nog enige compassie met de problemen waar woningcorporaties mee kampen? De AFWC is één van de organisatoren van het debat, maar het woord woningcorporatie valt urenlang niet of nauwelijks. Terwijl corporaties toch de uitgelezen partij zijn om betaalbare huurwoningen te bouwen in het middensegment, het terrein waar ook institutionele beleggers actief zijn. Noch beleggers, noch politici maken zich in de Zuiderkerk druk over het mogelijk ontstaan van een ongelijk speelveld.