'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'

22.03.21
'Halvering verhuurderheffing geeft corporaties voldoende investeringsruimte'
Een halvering van de verhuurdersheffing is voldoende om woningcorporaties in staat te stellen hun maatschappelijke opgaven rond nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en de energietransitie ook op langere termijn uit te voeren. Dat schrijft demissionair-minister Ollongren  in de aanbiedingsbrief bij het rapport naar Opgaven en Middelen Corporatiesector. In die brief schetst zij de twee 'maatregelpakketten' om de sector financieel gezond te houden. Eén vergroot de investeringsruimte voor corporaties, de ander beperkt hun takenpakket.
 
In de zomer van 2020 is onderzocht of en hoe corporaties in staat zijn hun maatschappelijke opgaven te realiseren. De conclusie was dat dit op de langere termijn niet lukt. Tot 2035 komen de corporaties ruim 30 miljard euro te kort. Het ministerie komt nu uit op 24 miljard tekort, maar zegt daarbij dat dit een ondergrens is van wat nodig is. Het kan ook wel 42 miljard zijn. Bovendien: "De corporaties zullen in de werkelijkheid niet blijven investeren totdat de normen van de financiële ratio’s van de toezichthouder worden geraakt." 

Twee scenario's

In het rapport “Opgaven en middelen corporatiesector” van 3 juli 2020 is geconcludeerd dat corporaties bij handhaving van het huidig beleid te weinig middelen hebben om hun maatschappelijke opgaven tot en met 2035 uit te voeren. Zo rond 2025 ontstaan de eerste tekorten op regionaal niveau en vanaf 2028 gaat het overal knellen. Vanaf dat moment lopen de tekorten bij de corporaties op, met name in de stedelijke gebieden. Naar aanleiding van dit rapport heeft de minister twee 'maatregelenpakketten' uitgewerkt om deze  'disbalans tussen opgaven en middelen' op te lossen.
Bij het ene scenario 'sector' is de kern dat het takenpakket van de corporaties wordt beperkt; bij het andere scenario 'lastenverlichting' wordt onder andere de verhuurderheffing gehalveerd en komt er structureel subsidie om resterende knelpunten te lijf te gaan. 
Het scenario 'sector' lijkt weinig realistisch. De verhuurderheffing blijft daarbij volledig overeind; de boekhouding van de corporaties wordt kloppend gemaakt door een deel van de doelgroep van de woningcorporaties weg te definiëren door de inkomensgrens te verlagen naar 35.000 euro. Aedes berekende dat daarmee zo’n 700.000 Nederlanders zonder alternatieven een sociale huurwoning worden ontzegd. Daar lijkt nauwelijks steun voor. De beweging is juist deze grens verder te verhogen omdat (lagere) middeninkomens geen kans maken op de vrije woningmarkt. 
In het scenario 'Lastenverlichting' wordt de verhuurderheffing stapsgewijs verlaagd naar een halvering in 2025. Vanaf dat jaar komt er bovendien 750 miljoen euro subsidie structureel beschikbaar voor regio's waar de middelen toch nog tekort schieten. in dit scenario wordt er ook van uitgegaan dat corporaties hun vermogen buiten hun sociale voorraad (het niet-DAEB deel) volledig inzetten om middenhuurwoningen te bouwen. Subsidies zijn volgens het rapport geen goed alternatief voor verlaging van de verhuurderheffing; die geven de corporaties namelijk minder investeringsruimte. 

Andere grondslag verhuurderheffing?

Voor sommige regio's, waaronder de Metropoolregio Amsterdam, is halvering van de verhuurderheffing nog onvoldoende om alle opgaven in het gebied te realiseren. Dat zou budgetneutraal kunnen worden opgelost door de grondslag van de verhuurderheffing te veranderen, vermeldt Ollongren als optie. Dat kan door de heffing niet meer te baseren op de WOZ-waarde per woning maar op een vast bedrag per woning; of door de maximale WOZ-waarde waarover de heffing verschuldigd is (€ 315.000 in 2021) te verlagen. Corporaties in andere regio's gaan dan meer betalen. 
 
Meer investeringsruimte betekent overigens niet automatisch dat corporaties meer gaan bouwen. De afgelopen jaren realiseerde de corporaties hun eigen planningen bij lange na niet. Financieel was er in ieder geval bij veel corporaties voldoende ruimte om meer te bouwen. In de volgende kabinetsperiode ontstaan wel financiële knelpunten op regionaal vlak, die zich vervolgens verder ontwikkelen tot een sectorbreed tekort, aldus het rapport. De conclusie van minister Ollongren blijft dan ook dat er sprake is van een structurele disbalans tussen opgaven en middelen bij corporaties.

NUL20 nieuws

Laatste nummer

Achtergrondartikel 16.06

Deze zomer lopen de eerste officiële vijfjarencontracten voor jongeren af. De regeling die twintigers meer kans geeft op een betaalbare woning in de hoofdstad, wordt nog geëvalueerd. De grote vraag: hoe vergaat het de vertrekkers? Het naderende einde levert in ieder geval stress op. Alleen voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06
  • De dreiging van een aflopend jongerencontract...: Voor Naomi en haar kinderen was het opvangcentrum het voorland
  • Na vijf jaar: ‘Soms onder de honderd in de wachtrij’
  • Na vijf jaar: een gelukje
  • Na vijf jaar: ‘Gek als ik de stad uit moet’
Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Woningen bouwen kost veel tijd. Van plan tot realisatie gauw zeven à tien jaar. Tijdelijke woningbouw moet mensen die met spoed een woning nodig hebben meer perspectief bieden. De flexwoning is een landelijke crisismaatregel. Wat is het, waar worden ze gebouwd en wie mag er wonen?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Het is niet meer vanzelfsprekend dat een politieman of leraar in Almere een eengezinswoning kan kopen. Almere wil dit decennium de woningproductie verdubbelen om de groeiende woningnood het hoofd te bieden. In tien jaar 25.000 woningen, aldus de Woonvisie 2020-2030. Om die productie te...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Gemeente en corporaties hebben de ambitie het aantal zonnepanelen in Amsterdam flink uit te breiden. Ook gemengde complexen van kopers en huurders moeten hieraan een bijdrage leveren. Dat blijkt ingewikkelder. Soms lijkt de corporatie aan de rem te hangen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Bouwgroep Dijkstra Draisma biedt woningcorporaties de mogelijkheid een duurzame, energieleverende sociale huurwoning te leasen. WoonFriesland heeft als eerste corporatie voor een periode van tien jaar een leasecontract afgesloten. Andere corporaties staan (nog) niet te trappelen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

In middelgrote steden loopt de winkelleegstand gestaag op. Aanloopstraten verloederen. Steden als Zaanstad en Purmerend ontkomen niet aan herstructurering van hun binnensteden. Transformatie naar wonen biedt perspectief op grote aantallen extra woningen, becijferde de provincie Noord-Holland....

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

De operatie kadeherstel heeft ook grote consequenties voor Amsterdamse woonbootbewoners. Honderden woonboten moeten tijdelijk verkassen. Die worden op wissellocaties niet per se liefdevol ontvangen door walbewoners. Op veel plekken klinkt verzet tegen de tijdelijke ligplaatsen.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Een virtuele rondleiding heeft de groepsbezichtiging vervangen, vertelt verhuurmakelaar Rutger van Leeuwen van Rochdale. De pandemie heeft ook op zijn werk grote impact. Dit artikel in de reeks ‘Op stap met...’ is dan ook vooral het verhaal van wat er allemaal anders gaat.

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Hoe kan je meer ouderen helpen of verleiden om hun grote woning in te wisselen voor een meer geschikte gelijkvloerse woning en zo meer jonge gezinnen aan een grotere woning helpen? Met dit vraagstuk houden vele gemeenten en corporaties zich al jaren bezig. In Zaanstreek-Waterland breken zij nu...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Vijf jaar geleden maakte Amsterdam bij de uitgifte van grotere zelfbouwkavels een scheiding tussen collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en mede-opdrachtgeverschap (MO). Voor kleine ontwikkelaars en hun bouwgroepen kwamen aparte tenders die tot nu toe negen projecten opleverden. Hoe...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

De helft van de Nederlandse warmtevraag kan uit aquathermie gehaald, zo bleek eerder uit onderzoek. Toch zijn er nog weinig systemen gerealiseerd. In Amsterdam komen de eerste grootschalige toepassingen op IJburg. En in Muiderberg liggen de eerste buizen van een collectief warmtenet in de grond...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.