Image
Een halvering van de verhuurdersheffing is voldoende om woningcorporaties in staat te stellen hun maatschappelijke opgaven rond nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en de energietransitie ook op langere termijn uit te voeren. Dat schrijft demissionair-minister Ollongren in de aanbiedingsbrief bij het rapport naar Opgaven en Middelen Corporatiesector. In die brief schetst zij de twee 'maatregelpakketten' om de sector financieel gezond te houden. Eén vergroot de investeringsruimte voor corporaties, de ander beperkt hun takenpakket.
In de zomer van 2020 is onderzocht of en hoe corporaties in staat zijn hun maatschappelijke opgaven te realiseren. De conclusie was dat dit op de langere termijn niet lukt. Tot 2035 komen de corporaties ruim 30 miljard euro te kort. Het ministerie komt nu uit op 24 miljard tekort, maar zegt daarbij dat dit een ondergrens is van wat nodig is. Het kan ook wel 42 miljard zijn. Bovendien: "De corporaties zullen in de werkelijkheid niet blijven investeren totdat de normen van de financiële ratio’s van de toezichthouder worden geraakt."
Twee scenario's
In het rapport “Opgaven en middelen corporatiesector” van 3 juli 2020 is geconcludeerd dat corporaties bij handhaving van het huidig beleid te weinig middelen hebben om hun maatschappelijke opgaven tot en met 2035 uit te voeren. Zo rond 2025 ontstaan de eerste tekorten op regionaal niveau en vanaf 2028 gaat het overal knellen. Vanaf dat moment lopen de tekorten bij de corporaties op, met name in de stedelijke gebieden. Naar aanleiding van dit rapport heeft de minister twee 'maatregelenpakketten' uitgewerkt om deze 'disbalans tussen opgaven en middelen' op te lossen.
Bij het ene scenario 'sector' is de kern dat het takenpakket van de corporaties wordt beperkt; bij het andere scenario 'lastenverlichting' wordt onder andere de verhuurderheffing gehalveerd en komt er structureel subsidie om resterende knelpunten te lijf te gaan.
Het scenario 'sector' lijkt weinig realistisch. De verhuurderheffing blijft daarbij volledig overeind; de boekhouding van de corporaties wordt kloppend gemaakt door een deel van de doelgroep van de woningcorporaties weg te definiëren door de inkomensgrens te verlagen naar 35.000 euro. Aedes berekende dat daarmee zo’n 700.000 Nederlanders zonder alternatieven een sociale huurwoning worden ontzegd. Daar lijkt nauwelijks steun voor. De beweging is juist deze grens verder te verhogen omdat (lagere) middeninkomens geen kans maken op de vrije woningmarkt.
In het scenario 'Lastenverlichting' wordt de verhuurderheffing stapsgewijs verlaagd naar een halvering in 2025. Vanaf dat jaar komt er bovendien 750 miljoen euro subsidie structureel beschikbaar voor regio's waar de middelen toch nog tekort schieten. in dit scenario wordt er ook van uitgegaan dat corporaties hun vermogen buiten hun sociale voorraad (het niet-DAEB deel) volledig inzetten om middenhuurwoningen te bouwen. Subsidies zijn volgens het rapport geen goed alternatief voor verlaging van de verhuurderheffing; die geven de corporaties namelijk minder investeringsruimte.
Andere grondslag verhuurderheffing?
Voor sommige regio's, waaronder de Metropoolregio Amsterdam, is halvering van de verhuurderheffing nog onvoldoende om alle opgaven in het gebied te realiseren. Dat zou budgetneutraal kunnen worden opgelost door de grondslag van de verhuurderheffing te veranderen, vermeldt Ollongren als optie. Dat kan door de heffing niet meer te baseren op de WOZ-waarde per woning maar op een vast bedrag per woning; of door de maximale WOZ-waarde waarover de heffing verschuldigd is (€ 315.000 in 2021) te verlagen. Corporaties in andere regio's gaan dan meer betalen.
Meer investeringsruimte betekent overigens niet automatisch dat corporaties meer gaan bouwen. De afgelopen jaren realiseerde de corporaties hun eigen planningen bij lange na niet. Financieel was er in ieder geval bij veel corporaties voldoende ruimte om meer te bouwen. In de volgende kabinetsperiode ontstaan wel financiële knelpunten op regionaal vlak, die zich vervolgens verder ontwikkelen tot een sectorbreed tekort, aldus het rapport. De conclusie van minister Ollongren blijft dan ook dat er sprake is van een structurele disbalans tussen opgaven en middelen bij corporaties.