Zo doen ze het in München

Populaire Beierse stad strijdt ook tegen oververhitte woningmarkt
Zo doen ze het in München

München lijkt wat woningmarkt betreft op Amsterdam. Ook de populaire Duitse gemeente voert een aanhoudende strijd tegen woningschaarste en de effecten ervan: onbetaalbare koopwoningen en toenemende sociale deling. Dat doet de gemeente vooral via een actieve grondpolitiek. De rol van de woningcorporaties is er veel bescheidener.

München
  • 1,4 miljoen inwoners
  • 765.000 woningen waarvan 17 procent (135.000) goedkope huurwoningen van woningcorporaties én coöperaties
  • 57 procent woningen in vrije huursector
  • Enorme jaarlijkse stijging koopprijzen
  • Jaarlijkse bouwproductie: 5500 woningen, waarvan 25 procent goedkope woningen
  • Korting grondprijs voor betaalbare woningen
  • Corporaties verkopen geen woningen

In Duitsland is de sociale sector veel kleiner dan in Nederland. In München is het aandeel minder dan 20 procent. Maar het aandeel koopwoningen is met een kwart verrassend genoeg ook lager dan in Amsterdam. Dat komt doordat ruim de helft (57%) van alle woningen in München in de vrije huursector valt.
Verder zijn er veel overeenkomsten. Zowel Amsterdam als München doet het economisch goed en trekt veel nieuwkomers aan. De woningbouw blijft ook daar achter bij de toestroom. München heeft jaarlijks ongeveer zevenduizend nieuwe woningen nodig, maar tot voor kort kwamen er gemiddeld iedere twaalf maanden maar zo’n 5500 bij. De woningmarkt staat dan ook al jaren flink onder druk.
Daar komt bij dat veel Duitsers, net als internationale beleggers, in de afgelopen jaren door de eurocrisis hun (spaar)geld liever in veilig vastgoed stopten. Samen met de lage hypotheekrente heeft dat sinds 2008 voor een prijsexplosie in de woningsector gezorgd. Met een gemiddelde vierkantemeterprijs van 5050 euro voor nieuwe koopwoningen bezet de stad binnen Europa inmiddels de derde plaats na Londen en Parijs. En de koopprijzen blijven maar stijgen, jaarlijks met zo’n 15 procent!

Lange wachtlijsten en ledenstops

De jaarlijkse prijsstijgingen op de vrije huurmarkt zijn veel kleiner. Voor bestaande huurcontracten geldt een wettelijk maximum aan de huurverhogingen van 15 procent in drie jaar, maar gemiddeld stijgen de huren met zo’n 4 procent.
Het stedelijk huurprijsniveau is gemiddeld zo’n 16 euro per vierkante meter gebruiksoppervlak. Bewoners met een laag of laag middeninkomen zijn dan ook vooral aangewezen op het handjevol grotere woningcorporaties met gesubsidieerde huurwoningen. Daarvan zijn er nog twee in handen van de gemeente.
Daarnaast zijn er nog tientallen kleine Genossenschaften: wooncoöperaties waar leden zich moeten inkopen om een woning te huren (zie kader). Bewoners daarvan betalen een relatief lage huur, soms maar een derde van de prijzen op de vrije markt.  
Er staan echter in de stad maar 135.000 goedkope huurwoningen van woningcorporaties én coöperaties op een totaal van 765.000 woningen. Het aantal huishoudens dat er gezien hun inkomen gebruik van zou kunnen maken, is driemaal zo groot. Gevolg: lange wachtlijsten en een ledenstop bij veel Genossenschaften. Uitwijken naar de regio is geen optie. Daar worden amper gesubsidieerde huurwoningen gebouwd.

Flinke productie sociale nieuwbouw

Volgens Hans-Otto Kraus van de Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen - de AFWC van München - is het bijbouwen van goedkope huurwoningen de enige manier om meer mensen aan betaalbare huisvesting te helpen. Het opkopen van woningen in de vrije sector is voor zijn leden te duur. Jaarlijks bouwen de gezamenlijke corporaties wel zo’n 1400 nieuwe woningen: een investering van 500 miljoen euro. Het gros ervan is bestemd voor de laagste inkomensgroepen. De gemeentelijke corporatie GWG, waar Kraus ook bestuursvoorzitter van is, neemt daarvan zo’n vierhonderd stuks voor zijn rekening. “We hoeven daarvoor meestal geen kavels aan te kopen, omdat we op eigen grond oudere complexen kunnen vervangen door nieuwbouw. Collega-corporaties zijn echter aangewezen op goedkope bouwgrond van de stad. Op de vrije markt betaal je al snel 1000 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlak.”
Op dit moment liggen de prijzen van gemeentelijke bouwkavels voor nieuwe huurwoningen voor de laagste inkomensgroepen op ongeveer 220 euro per vierkante meter (bvo). Het bedrag wordt hoger als er voor minder arme groepen wordt gebouwd. Als tegenprestatie geldt een vaste, lage aanvangshuur. De woningen zijn ook dertig jaar lang gebonden aan een regime van beperkte huurverhogingen. Bij appartementen voor de laagste inkomensgroepen - twee derde van de nieuwbouw - draagt de stad per woning huurkandidaten aan. Deze krijgen bij aanvaarding een kleine huursubsidie van de rijksoverheid en de bondsstaat (‘Wohngeld’), maar de hoogte daarvan staat in geen verhouding tot de bedragen in Nederland.

Kavelprijzen voor middengroepen

Om ook huishoudens met middeninkomens aan betaalbare huurwoningen te helpen, heeft de gemeente jaren geleden voor die groep een soortgelijke regeling in het leven geroepen met andere kavelprijzen en een hogere vaste aanvangshuur (tussen 7,5 en 11 euro per vierkante meter bvo). Gezinnen die liever iets kopen, komen ook in aanmerking voor aantrekkelijk geprijsde bouwkavels in nieuwbouwgebieden. De vierkantemeterprijzen kunnen afhankelijk van het inkomen dalen naar rond 3000 euro.
De prijssubsidie heeft ook een economische reden: “De stad is zo duur geworden dat het voor bedrijven en publieke instellingen steeds moeilijker wordt om mensen te vinden die in München willen wonen en werken. Collega’s die betaalbaar willen wonen, pendelen nu al drie uur per dag op en neer”, vertelt Walter Buser, hoofd van de gemeentelijke afdeling stadsvernieuwing en woningbouw.
Jaarlijks heeft de stad voor het stimuleren van goedkope en betaalbare nieuwbouw een budget beschikbaar van 160 miljoen euro. Dat was enkele jaren geleden nog 125 miljoen.
Het grootste deel daarvan wordt besteed aan subsidies voor woningen voor de laagste inkomensgroepen. De rest gaat op aan goedkope kavels voor middengroepen. De stad reserveert bovendien zo’n 20 tot 40 procent van haar bouwgrond voor Genossenschaften en bouwgroepen (‘Baugemeinschaften’) die zelf hun huis bouwen. Die kunnen, net als andere partijen, met een uitgewerkt bebouwingsconcept meebieden op een deel van de gemeentelijke kavels dat voor een vaste lage prijs wordt uitgegeven. Hoe beter het bouwplan aansluit op politieke wensen rond aanvangshuren, duurzaamheid en parkeren, hoe groter de kans op het kavel wordt. “We hebben bij deze zogenaamde Bestgebotsverfahren definitief afscheid genomen van het marktmechanisme. De kopers betalen een lage kavelprijs die door een onafhankelijke commissie wordt vastgesteld”, vertelt Buser.

Energiebesparing

München streeft net als Amsterdam naar een energiezuiniger woningbestand. De normen voor energie-efficiency worden iedere paar jaar aangescherpt. De woningcorporaties en Genossenschaften staan ook achter dat streven, maar waarschuwen voor te hoge nieuwbouwprijzen. “Technisch is er van alles mogelijk, maar de bouwkosten van nieuwe woningen gaan er zeker 10 procent door omhoog. We moeten er echt voor oppassen dat we niet aan de financiële draagkracht van mensen voorbij bouwen”, reageert Robert Harald Eberl, bestuursvoorzitter van de kleine Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft München-Pasing. De gemeente heeft dat ook begrepen en compenseert een deel van de extra kosten met subsidies en laagrentende leningen. Zo kan de Genossenschaft van Eberl voor duurzaamheidsingrepen in de bestaande voorraad van de stad geld lenen tegen 1 procent rente. “Als we meer doen dan nodig is, krijgen we nog een extra toelage die niet hoeft te worden terugbetaald.”

‘Münchener Mischung’

Het isoleren van woningen en vernieuwen van technische installaties loopt meestal mee in renovaties die toch al stonden ingepland. Jaarlijks steken de verenigde sociale woningcorporaties grofweg 350 miljoen in het moderniseren van hun bezit. De kosten daarvan worden grotendeels betaald uit de huurinkomsten. Anders dan in Amsterdam worden in München geen sociale huurwoningen verkocht om het eigen vermogen te spekken. De goedkope woningen zijn hard nodig om de stad betaalbaar te houden. Er zijn ook amper wijken of buurten met bijna alleen goedkope huurwoningen die ‘gedifferentieerd’ moeten worden. De gemeente en de woningcorporaties zijn trots op deze ‘Münchener Mischung’, die door de koopprijsexplosies en het tekort aan goedkope huurwoningen wel steeds meer onder druk staat. Buser: “We moeten als stad voorkomen dat er dadelijk alleen nog rijke mensen in München kunnen wonen. Ook huishoudens met een lager of middeninkomen horen hier thuis.”

 

Duitsland heeft veel wooncoöperaties
Op de Duitse woningmarkt zijn veel Genossenschaften actief. Alleen in München zijn er al enkele tientallen van deze coöperaties die vaak maar duizend tot tweeduizend huurwoningen exploiteren. Net als de Nederlandse woningbouwverenigingen zijn ze aan het begin van de twintigste eeuw vanuit kerken en de vakbeweging opgericht om voor hun leden goedkope woningen te bouwen en beheren. Naast een bescheiden entreebedrag van enkele tientjes kopen de leden bij het betrekken van een appartement aandelen in de Genossenschaft waarvan het aantal afhangt van de ligging, grootte en uitvoering van de woning.  Bij de Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft München-Pasing is daar gemiddeld een bedrag tussen 1500 en 17.500 euro mee gemoeid. In ruil voor dit mede-eigenaarschap krijgen bewoners een eeuwigdurend Dauernutzungsvertrag dat hen beschermt tegen huuropzegging wegens Luxussanierung of dringend eigen gebruik van de eigenaar, een veelvoorkomend verschijnsel op de overspannen Duitse woningmarkt.  Door hun aandelen hebben bewoners veel invloed op het beleid van hun coöperatie. Het is de ledenvergadering die in meerderheid beslist of een renovatie of huurverhoging doorgaat. Veel coöperaties zijn van nature conservatief en zullen er alles aan doen om de huren laag te houden. Voor hun bestuurders is dat niet altijd gemakkelijk. Zo vertelt bestuursvoorzitter Eberl van de Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft München-Pasing dat de komende jaren enkele gebouwen uit de jaren vijftig gesloopt moeten worden. “Het kost veel tijd om de leden daarvan te kunnen overtuigen. De huren van nieuwe woningen zijn vaak het dubbele van wat mensen nu betalen. Dat kan niet iedereen zomaar opbrengen. We hebben bovendien ook slechts 540 woningen in bezit, zodat het veel tijd kost om bewoners tijdens de sloop/nieuwbouw in een ander appartement onder te brengen. Gemiddeld zijn we daar toch zeker twee of drie jaar mee kwijt.”