In verkiezingstijd voeren Amsterdamse politici onderling stevige strijd over de meest wenselijke bouwpercentages, versnelling van de schimmelaanpak en het al of niet verbieden van de verkoop van corporatiewoningen. Anne Oosterbaan, regiodirecteur van de Alliantie Amsterdam en Mohamed Acharki, bestuursvoorzitter van Rochdale respecteren dat debat, maar hechten meer waarde aan andere vragen. Hoe kunnen corporaties, gemeente en de wereld van zorg, welzijn en veiligheid samen soms kwetsbare bewoners een thuis bieden? En wat kan de gemeente Amsterdam doen om de bouw van corporatiewoningen makkelijker te maken?
Mo Acharki was voor zijn komst naar Rochdale ruim drie jaar geleden, bestuurder bij een corporatie in ’s-Hertogenbosch. “In Brabant hebben corporaties en gemeente het niet over prestatieafspraken, daar gaat het over wat ze met elkaar willen bereiken. Veel corporatiehuurders zijn kwetsbaar. Gemeente, corporaties en al die bij gezondheid, welzijn en veiligheid betrokken partijen proberen samen het beste te doen voor de bewoners. Ik heb het de afgelopen jaren vaker gezegd: volkshuisvesting gaat om veel meer dan het bieden van een goede woning. Het gaat om het opbouwen van gemeenschappen. Opgroeien in een sterkte buurt maakt het verschil voor de bewoners, iedereen heeft daarin een verantwoordelijkheid. Over die gezamenlijke bijdrage aan de ongedeelde stad, daarover zou het in Amsterdam meer mogen gaan.”
Makkelijk is die corporatiebijdrage niet. De bouw en exploitatie van sociale huurwoningen is structureel verlieslatend. Corporaties lossen dat op door steeds meer geld te lenen, zo benadrukt Anne Oosterbaan, maar dat is uiteindelijk door niemand vol te houden. “De Alliantie heeft nu nog voldoende ruimte om meer leningen aan te gaan. Wij zijn het WSW ook dankbaar voor de verruiming begin dit jaar van het zogeheten leningplafond, maar op enig moment stuiten wij op onze financiële grenzen stuiten.” De corporatiesector zal, aldus Oosterbaan, daarom meer hulp van het Rijk moeten krijgen. “We zijn ook blij dat Zita Pels (de afgelopen vier jaar wethouder Volkshuisvesting in Amsterdam en lijsttrekker van GroenLinks) die boodschap begrijpt en bij het Rijk luid en duidelijk aandringt op verruiming van de overheidssteun.”
“Sinds de onderhandelingen over de Nationale Prestatieafspraken weet iedereen dat ons huidige model niet houdbaar is"
Tegelijkertijd constateert Acharki dat in het coalitieakkoord van het Kabinet Jetten voldoende hulp ontbreekt. “Sinds de onderhandelingen over de Nationale Prestatieafspraken weet iedereen dat ons huidige model niet houdbaar is. Toenmalig minister Mona Keijzer voor Volkshuisvesting heeft dat ook ondubbelzinnig erkend, maar die analyse zie ik nog onvoldoende terug in het jongste coalitieakkoord.” Er is sprake van een korting op de Vennootschapsbelasting, maar de hoogte daarvan is volgens hem onvoldoende. “Minister Boekholt moet over de brug komen, anders verliezen we aan investeringskracht. En als er te weinig gebeurt, dan zullen kwetsbare Amsterdammers en al die mensen die naar een betaalbaar huis zoeken daarvan de dupe worden.”
Gemeentelijk Woonbedrijf
Aan de linkerzijde van het politieke spectrum is een aanvullende oplossing bedacht. SP, Bij1 en De Vonk hebben gezamenlijk nagedacht over de oprichting van een Gemeentelijk Woonbedrijf. Ook Volt is voorstander van de komst van een nieuw publiek woonbedrijf. Zo’n nieuwe verhuurder kan verantwoordelijk gemaakt voor grootschalige nieuwbouw. Corporaties kunnen dan de focus leggen op verbetering van de bestaande woningvoorraad, zo is de gedachte. En bijvoorbeeld de schimmelproblematiek te lijf gaan. De gemeente Amsterdam moet voor zo’n bedrijf op grote schaal geld lenen met gemeentelijk vastgoed als onderpand. En de kosten van zo’n nieuwe woningverhuurder kunnen worden betaald uit een verhoging van de in de hoofdstad relatief lage onroerende zaakbelasting. Oosterbaan kijkt het hoofdschuddend aan. “De komst van een nieuwe partij is inefficiënt en duur. Het vraagt ontzettend veel tijd en menskracht om tot een goedlopende ontwikkelaar en verhuurder te komen, terwijl het helemaal niet nodig is. We hebben woningcorporaties. Met een rijke geschiedenis, geworteld in buurten en wijken. Zij slagen er de laatste jaren in de voorraad sociale huurwoningen te laten groeien, biedt hun de juiste hulp om nog meer te doen.”
"Verkoop [van corporatiewoningen] pakt dus heel goed uit voor de groei van de sociale woningvoorraad”
Een stop op de verkoop van sociale huurwoningen valt bij Acharki en Oosterbaan niet in goede aarde. Om twee redenen. “Die voormalige corporatiewoningen blijven voor de stad behouden en die nieuwe bewoners kunnen een bijdrage leveren aan de verandering van de samenstelling van buurten”, aldus Acharki. Een verkoopverbod zou de financiële slagkracht van de sector nog verder verslechteren. Oosterbaan: “Wij bouwen jaarlijks in heel ons werkgebied meer dan duizend woningen. Die prestatie kunnen we leveren door de verkoop van driehonderd woningen. Verkoop pakt dus heel goed uit voor de groei van de sociale woningvoorraad.”
Maar het gaat, zo verklaart Oosterbaan niet alleen om geld. De gemeente kan ook behulpzaam zijn door minder voorwaarden te stellen of extra gemeentelijke eisen achterwege laten. Acharki onderschrijft de noodzaak van het verminderen van regels en vereisten. Hij verwijst naar de verduurzaming van woningen met een status van gemeentelijk monument. Daarbij gelden zoveel eisen, dat de verduurzaming voor zijn corporatie een onbetaalbare aangelegenheid dreigt te worden. “Een verduurzaming van drie ton per woning kunnen wij ons gezien alle andere zaken op ons bord niet permitteren. Gemeente en Welstand zouden ons beter tegemoet moeten komen.” Ook is volgens Oosterbaan een positieve bijdrage aan versnelling van processen en kortere bouwtijden meer dan welkom. Dat is niet alleen goed voor een buurt, minder overlast is goed voor de leefbaarheid, bouwversnelling maakt ook dat een corporatie eerder huurinkomsten heeft. Het gaat daarbij niet alleen om organisatorische maatregelen. Fabrieksmatige bouw kan ook gestimuleerd. Oosterbaan denkt bovendien aan extra beleidsruimte en extra ambtelijke inzet bij sloop/nieuwbouw-operaties. “Sloop, verdichting en eventueel renovatie kan een buurt enorm helpen. Biedt daarvoor de bestuurlijke ruimte en zorg voor voldoende capaciteit om zo’n plan sneller te realiseren.”
“Sloop, verdichting en eventueel renovatie kan een buurt enorm helpen"
Veel partijen dringen in hun programma’s aan op meer woningbouw specifiek voor ouderen, jongeren en studenten. Acharki verwijst naar Lieven de Key en Duwo. Zij zijn bereid en in staat meer te bouwen voor jongeren en studenten. De andere corporaties bouwen ook graag voor ouderen. Met een breed palet aan mogelijkheden. Van levensloopbestendige huurwoningen die ook geschikt zijn voor ouderen tot specifieke Lang Leven Thuis-flats. Of woningbouw voor specifieke groepen, inclusief de ontwikkeling van ontmoetingsplekken. Volgens Oosterbaan leert haar corporatie op dat gebied snel. “We letten steeds beter op wat voor een specifieke groep belangrijk is. Eén van de dingen die we hebben geleerd, is dat het belangrijk is goed na te denken over het ontwerp en de plaats van voorzieningen. Een ontmoetingsruimte ergens weggestopt in een complex werkt niet.”
Ook positief zijn beide corporaties over de roep van de politiek om meer huurwoningen te realiseren in het middensegment. Rochdale en de Alliantie zijn al actief in die markt, de een meer dan de ander. “Bij elk project bekijken we aan welk programma een wijk of buurt behoefte heeft. Dat leidt ook tot woningbouw in het middensegment. En dan gaat heus niet alleen om kleine woningen, we slagen er soms evengoed in gezinswoningen te maken. Onze middenwoningen worden vaak betrokken door huurders die afkomstig zijn uit een sociale huurwoning. Een dergelijke toevoeging is dus ook goed voor de doorstroom”, zo verklaart Oosterbaan.
Stelselwijziging
Daadwerkelijke groei van het middensegment vraagt enig geduld. Europa geeft toegelaten instellingen in principe de ruimte voor woningbouw in het middensegment, maar eerst moet in Nederland wetgeving gewijzigd. Acharki vraagt daarbij om een fundamentele stelselwijziging. “Ik hoop dat er een einde komt aan die veel te ingewikkelde scheiding tussen het publieke (DAEB) en private bedrijf (niet-DAEB). En dat we straks binnen één bedrijf voor die verschillende prijssegmenten woningen kunnen realiseren.” Acharki wil daarbij heel nadrukkelijk niet concurreren met de markt. Het moet gaan om woningen tot een huur van 1.100 of 1.200 euro van voldoende formaat die door institutionele beleggers niet kunnen worden gebouwd, simpelweg omdat pensioenfondsen andere rendementseisen hanteren.
In veel verkiezingsprogramma’s in Amsterdam en omstreken zijn pleidooien opgenomen om specifieke groepen vaker voorrang te geven. Die wens staat in schril contrast met de oproep van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties vorig jaar om juist tot minder voorrangsregels te komen. Soms vindt Acharki voorrang niet onlogisch. De keuze in Amsterdam Zuidoost, een stadsdeel waar Rochdale op grote schaal aanwezig is, om jongeren voorrang te geven op een woning in de nabijgelegen gebiedsontwikkeling Amstel III en voor hen een kwart van de jongerenwoningen te reserveren, begrijpt hij wel. Maar, zo onderstreept Oosterbaan, het opeenstapelen van voorrangsregels kan nadelig uitpakken. Zij denkt dan aan een oudere alleenstaande huurder in Amsterdam Noord die graag dichter bij haar dochter in Zaandam wil wonen. “Zo’n verhuizing is uit het oogpunt van mantelzorg heel begrijpelijk, maar dat lukt niet als er geen woningen beschikbaar zijn. Juist doorstroom moeten we bevorderen.”