Woningcorporatie Rochdale ligt bij de renovatie en sloop van twee woningblokken in de Amsterdamse Kolenkitbuurt onder vuur. Huurders klagen in de media dat ze geen fatsoenlijke woningen kunnen vinden en de wijk worden uitgejaagd. Rochdale vindt juist dat ze voor bewoners al meer heeft gedaan dan wettelijk nodig is. Waar schuurt het in deze vernieuwing en wat betekent dit voor andere projecten in de stad?
Rochdale kan opgelucht ademhalen. De bewoonster die via de rechter na vier geweigerde woningaanbiedingen uit haar woning aan de Schaapsherderstraat dreigde te worden gezet, heeft tijdens een schorsing van de rechtszaak alsnog het vijfde woningaanbod geaccepteerd. Ze verhuist binnenkort naar een appartement buiten de Kolenkitbuurt dat de sociale verhuurder achter de hand had gehouden. Het was de tweede keer in de vernieuwing van de wijk dat Rochdale naar de rechter moest stappen om een huurder uit zijn huis te krijgen. In alle andere gevallen lukte het de bewoners zelf of met hulp van Rochdale om een andere woning te vinden, meestal buiten de buurt.
Vocht- en schimmelproblemen
In 2019 ging de vernieuwing van het middendeel van de Kolenkitbuurt van start. Reden: de woningblokken tussen de Akbarstraat, Sinjeur Semeynsstraat en Wiltzanghlaan zijn er slecht aan toe. In het woonwensenonderzoek dat Rochdale liet uitvoeren, klaagden veel bewoners over tocht en schimmel. Ook vonden ze de woningen erg gehorig. De corporatie wilde via sloop/nieuwbouw ook meer variatie in haar woningaanbod brengen om onder meer zittende bewoners door te kunnen laten stromen naar betere huizen. De woningen van Rochdale zijn de laatste in de Kolenkit die worden aangepakt. Na de affaire rond voormalig topman Möllenkamp waren grootschalige investeringen een tijdlang taboe, wat voor flink wat vertraging bij vernieuwingsprojecten heeft gezorgd.
Veel bewoners staan niet negatief tegenover sloop/nieuwbouw van hun oude woningen. Bijna driekwart van hen bleek in het woonwensenonderzoek voorstander van die oplossing. Ze wilden wel graag terugkeren naar de buurt. Tweederde was ook bereid om een hogere huur te betalen als daar meer wooncomfort tegenover staat. Toch waren bewoners ook bang en onzeker over de nieuwe maandhuren en het verlies van hun eigen vertrouwde plek. Aan dat laatste kon de bewonerscommissie die met Rochdale onderhandelde over een sociaal plan, niet veel doen. Het lukte hen wél om bovenop de wettelijk verplichte verhuisvergoeding een extra bijdrage te regelen voor huishoudens die terug willen keren. Rochdale ging ook akkoord met een huurgewenningsperiode van drie jaar waarin de huurprijs stapsgewijs wordt verhoogd.
Renovatie versus sloop
Waar Rochdale net als de bewoners beide woningblokken het liefst had willen slopen, keek de gemeente daar anders tegenaan. Het blok aan de Akbarstraat was volgens haar in cultuurhistorisch opzicht te waardevol om te laten vervangen. Het gevelbeeld was – in tegenstelling tot de complexen rond de Sinjeur Semeynsstraat – nog in de oorspronkelijke staat. Rochdale en de gemeente kwamen daarop tot een compromis: de 198 woningen aan de Akbarstraat, Schaapsherderstraat en Wiltzanghlaan worden niet gesloopt maar hoogwaardig gerenoveerd. Het tegenovergelegen complex met 222 sociale huurwoningen maakt wél plaats voor nieuwbouw waarbij flink wordt verdicht. Van de 384 nieuwe woningen zullen er 270 in de sociale huur, 55 in de middenhuur en 48 appartementen in de koopsector vallen. De oplevering staat gepland voor 2029.
“De renovatie kost ons evenveel geld als vervanging door kwalitatief betere nieuwbouw. We hadden dan ook meer woningen voor verschillende doelgroepen terug kunnen bouwen”, vertelt gebiedsontwikkelaar Bouke Kapteijn van Rochdale. Hij vond het lastig om twee jaar geleden aan bewoners uit te moeten leggen dat juist het blok dat bouwtechnisch beter is wordt gesloopt, terwijl de nooit opgeknapte woningen in het Akbar-blok behouden blijven.
Weinig ‘passende’ woningen
Het onbegrip over de renovatie van uitgerekend het slechtste van de twee woonblokken is niet het enige punt waar bewoners in deze operatie grote moeite mee hebben. Een deel klaagt ook dat er in de buurt geen vervangende woningen voor hen zijn. Ondanks hun stadsvernieuwingsstatus lukt het hun nauwelijks om zelfstandig in DAK (het voormalige WoningNet) een ander huis te vinden dat aan hun woonwensen voldoet. Rochdale is daardoor steeds meer tijd kwijt aan directe bemiddeling. Karim Verkuijl, die bij Rochdale bewoners helpt met het zoeken naar onderdak, ziet dat bewoners wel hele andere ideeën over passende woningen hebben dan de wetgever. “Mensen weigeren een appartement omdat het niet op de begane grond ligt of een houten vloer heeft. Het mag ook niet te ver van de school van de kinderen en allerlei voorzieningen af liggen. Alles aan de westkant van het spoor is sowieso taboe.”
Idealiter beginnen corporaties pas met de sloop van een pand als er in de buurt al nieuwbouw is opgeleverd zodat mensen probleemloos door kunnen schuiven. Maar dat was in de Kolenbuurt niet mogelijk en levert bij de herhuisvesting nu grote problemen op. Iedere week dat de vernieuwing langer duurt, kost de corporatie een flinke som geld dat ze liever aan andere zaken besteedt. Er komen in de wijk ook weinig woningen van andere corporaties vrij, omdat die worden ingezet als wisselwoning of permanent onderdak binnen hun eigen vernieuwingsprojecten. In al vernieuwde complexen is bovendien de mutatiegraad laag. Dat maakt de situatie extra lastig.
Terugkeergarantie
Behalve het gebrek aan vervangende woningen zijn bewoners ook gefrustreerd over de weigering van Rochdale om een terugkeergarantie te geven. De corporatie is namelijk verplicht om de nieuwbouw passend toe te wijzen. Als een gezin tijdens de bouw van samenstelling of inkomen verandert, is het denkbaar dat het nieuwbouwaanbod niet meer aansluit bij hun situatie. Adviseur Janneke de Haan van !WOON, die de bewoners van het sloopblok ondersteunt, ziet dat de opstelling van Rochdale voor veel wantrouwen zorgt. “Er zijn ook corporaties die wél een garantie op terugkeer geven, al zetten die daar allerlei disclaimers bij die onder bewoners ook voor onzekerheid zorgen.” Ze verwacht dat vanwege het diverse en grote aanbod aan nieuwe woningen in dit project voor het gros van de bewoners terugkeer geen probleem zal zijn. “Daar zou je als corporatie in het contact met je huurders ook de nadruk op kunnen leggen.” Van andere vernieuwingsprojecten weet ze dat vaak slechts een minderheid daadwerkelijk terugkeert naar hun oude buurt. “Als je ergens vijf jaar woont, ben je net gewend en is het een grote stap om nogmaals te verhuizen.”
Adviseur projectparticipatie Marco Harms van Rochdale bevestigt de uitspraken van De Haan. “Tot vorig jaar lag het terugkeerpercentage bij Amsterdamse projecten gemiddeld op zo’n tien tot twaalf procent. Al merken we in recente projecten dat het ook kan oplopen tot het dubbele. We verwachten bij de Kolenkit dat we zo’n 95% van de bewoners die naar de nieuwbouw terug zou willen, ook kunnen huisvesten. Maar een 100%-garantie kunnen we niet geven. Dat laat het beleid rond passend toewijzen niet toe.”
Voortgang andere projecten
Door de problemen met het herhuisvesten van bewoners in de Kolenkit heeft Rochdale inmiddels besloten om andere vernieuwingsprojecten in Nieuw-West op een lager pitje te zetten. “Er zijn simpelweg niet genoeg vrijkomende woningen om mensen in onder te brengen. Ik heb de markt voor sociale huurwoningen in dit deel van de stad nog nooit zo krap gezien”, legt Harms uit. Lucas Vaartjes, die namens de gemeente bij de vernieuwing van de Kolenkitbuurt betrokken is, herkent de problemen rond herhuisvesting en weet dat dit ook elders in de stad speelt. “We moeten de verschillende plannen nog beter op elkaar afstemmen, zodat bewoners bij sloop door kunnen schuiven naar opgeleverde projecten.” Hij kan zich ook voorstellen dat er nog eens naar de regels in de Kaderafspraken wordt gekeken om bewoners sneller akkoord te laten gaan met een aangeboden appartement. “Huurders zijn vaak bang om een minder ideale woning te accepteren en daarmee hun stadsvernieuwingsurgentie te verliezen. Als je hen respijt kan bieden, hou je misschien de vaart in het proces.”