Het is al jaren onderwerp van discussie: de servicekosten die verhuurders van grote studenten- en jongerencomplexen in rekening brengen aan huurders. Nieuwe regels én een eind april door de Tweede Kamer aangenomen amendement over een betere procedure, moeten daar een eind aan maken. Tjerk Dalhuisen van !WOON: “Dit is waar wij al jaren voor pleiten”.
Het probleem met servicekosten speelt vooral bij grote studenten- en jongerencomplexen. Daarvan zijn er tientallen in Amsterdam, zegt adviseur Tjerk Dalhuisen van !WOON. “Het is een kwestie die naar schatting voor zo’n 10.000 bewoners in de stad speelt”.
De inzet van huismeesters en de meubels in de gestoffeerde appartementen, het zijn diensten waarvoor servicekosten in rekening gebracht mogen worden. “Maar,” zo zegt Dalhuisen, “de verhuurder mag daar niet aan verdienen.”
Service als verdienmodel
Volgens Dalhuisen is menig verhuurder niet duidelijk over de gemaakte kosten en wordt nogal eens geprobeerd om de kosten van aangeboden diensten op te rekken. “Een jaar of tien geleden kwam het fenomeen van zogenoemde shared services op. Dat is een verdienmodel waarbij huurders verplicht diensten moeten afnemen, ook als zij daar niet op zitten te wachten. Maar ja, wat doe je als je wel een dak boven je hoofd nodig hebt?”
Het gaat daarbij om zogenoemde community of membership fees waar het gebruik van een gym, internet of kantoorruimte onderdeel uitmaakt. “In de loop der tijd kwamen er ook steeds weer nieuwe diensten bij in dit soort pakketten, en tegelijkertijd werd het steeds onduidelijker waar huurders precies voor moesten betalen.”
Toen de rechter de membership fees die Change= aanbood, het beruchtste voorbeeld van shared living concepten met verplichte afname van extra diensten, in 2021 verbood, hoopte Dalhuisen dat dit een gamechanger zou zijn. “Verhuurders zoals Rockfield met grote studentencomplexen in Amsterdam, zijn daar toen mee gestopt. Maar daarmee bleek de onduidelijkheid over wat onder afgenomen servicekosten valt nog niet voorbij.”
Lange tijd werd door verhuurders al dan niet bewust nauwelijks duidelijkheid gegeven over wat onder de servicekosten valt. “Soms krijgen we één factuur te zien voor vier verschillende panden waardoor onduidelijk is welke kosten waarbij horen. Of we krijgen alleen een Excel-sheet te zien, zonder onderliggende facturen.”
En als die facturen er wel zijn, dan worden die bedragen niet altijd terecht doorberekend als servicekosten. “Kosten voor onderhoud horen daar in ieder geval niet bij. Daarnaast zijn er diensten die wel afgesproken, maar niet geleverd zijn of er worden services in rekening gebracht die helemaal niet zijn afgesproken.” Bovendien is er een grijs gebied, zegt Dalhuisen. “Neem een servicebalie. Daar kunnen huurders hun sleutel halen en een rondleiding krijgen. Wij vinden dat dat verhuurderskosten zijn, maar dat vinden verhuurders vaak niet.”
Veel aparte procedures
Er is daarom veel onduidelijkheid over de posten waaruit de servicekosten bestaan. En dat vond het Rijk ook. Enkele weken geleden maakte het ministerie van BZK bekend dat vanaf 1 januari 2027 het aantal posten wordt beperkt dat als servicekosten mag worden doorberekend aan huurders. Bovendien is gekozen om meer ruimte te geven voor collectieve procedures. “Collectieve procedures konden wel al,” zegt Dalhuisen, “maar dan moest de helft van de huurders in een complex meedoen en dat is de praktijk een wel heel erg hoge drempel.”
“Het probleem zit erin dat we niet voor alle bewoners in een keer en ook voor de achterliggende jaren één zaak kunnen beginnen"
Volgens de Amsterdamse bewonersondersteuner, zijn die nieuwe maatregelen alleen nog onvoldoende om een eind te maken aan de eindeloze reeks rechtszaken over servicekosten. “Het probleem zit erin dat we niet voor alle bewoners in een keer en ook voor de achterliggende jaren één zaak kunnen beginnen. Huurders moeten nog steeds voor elk jaar apart naar de huurcommissie of rechter. Ook geldt de uitspraak alleen voor de huurders die aan de bel trekken. Niet automatisch voor álle huurders in het pand, want de afrekening zelf verandert niet, dat is alleen het geval voor huurders die een zaak aanspannen.”
Nu gebeurt het te vaak dat één groep huurders de hulp van !Woon inroept en een rechtszaak begint, waarna na enige tijd een andere groep huurders zich meldt om hetzelfde te doen. Ieder groep moet zo, voor ieder kalenderjaar een nieuwe procedure doorlopen. In de praktijk betekent dit dat een groep naar de huurcommissie gaat, er een uitspraak volgt om vervolgens naar de kantonrechter te gaan. “Daar worden dan weer allemaal nieuwe stukken ingebracht door de verhuurder waardoor er eindeloze discussie ontstaat.”
Maatschappelijke druk
Niet alle verhuurders reageren op verzoeken om duidelijkheid te geven. Toch lukt het de laatste tijd steeds beter om met verhuurders afspraken te maken over welke kosten doorberekend worden aan de bewoners. “De maatschappelijke en politieke druk neemt toe om een einde te maken aan de situatie waarbij aan jonge bewoners kosten in rekening gebracht worden die niet terecht zijn”, zegt Dalhuisen, “Bovendien zijn al die rechtszaken gedoe, ook voor verhuurders. En het is slechte reclame, dat hebben we ook bij Change= gezien. Dat soort bedrijven krijgt gewoon geen kans meer om nog iets te ontwikkelen in Amsterdam. De gemeente ziet daar bij nieuwe plannen op toe, want zij wil dat dit soort kwesties zoals met de servicekosten goed geregeld zijn voordat ze met een ontwikkelaar in zee gaan.” Bovendien legde de gemeente onlangs met de Wet goed verhuurderschap in de hand aan verhuurder HiCondo een dwangsom op van 45.000 euro, onder meer vanwege niet tijdig afrekenen van servicekosten.
Dalhuisen maakte samen met zijn collega’s in de afgelopen periode samen met de bewonercommissies afspraken met verhuurder Greystar. Dit gebeurde volgens een woordvoerder van Greystar “na verschil van mening over de manier waarop de richtlijn servicekosten moest worden toegepast.” Zij laat weten dat het bedrijf nu werkt volgens de regels die volgend jaar in werking treden. Ook met verhuurder Xior heeft !WOON recent afspraken gemaakt voor de periode vanaf 2022 tot en met 2024. “Met verhuurder Student Experience zijn we eruit voor de jaren 2022 en 2023. Over de jaren daarna zijn we nog in overleg.”
"Een partij als Change= is al jaren alleen maar aan het vertragen. Dat bedrijf maakt het ons en de huurders ontzettend moeilijk”
Het is goed nieuws voor de jongeren en studenten die jarenlang te veel geld hebben betaald. Maar Dalhuisen pleit al langere tijd voor heldere, collectieve afspraken over de verantwoording aan de huurders. “Nu moeten we met iedere verhuurder achteraf en voor ieder jaar afzonderlijk afspraken maken. Natuurlijk zijn we tevreden als we, zoals in het geval van Greystar en Xior afspraken kunnen maken, ook met terugwerkende kracht. Maar een partij als Change= is al jaren alleen maar aan het vertragen. Dat bedrijf maakt het ons en de huurders ontzettend moeilijk”. Als je collectief afspraken kan maken, dan is er voor iedereen duidelijkheid voor de jaren daarna, zegt Dalhuisen. “En het scheelt heel veel gedoe. Wij proberen in die grote complexen van soms wel 500 eenheden te bewegen om een bewonerscommissie op te zetten die bij een geschil alle bewoners kan mobiliseren om gelijktijdig een zaak aan te spannen. Maar sommige huurders durven niet of wachten eerst af of het lukt, anderen verhuizen na enige tijd en laten het erbij zitten. Juist daarom is het voor ons zo belangrijk dat we bindende afspraken kunnen maken voor alle huurders en over alle jaren. Dan is het in een keer klaar,”
Collectieve en bindende uitspraak
Dalhuisen pleit al langere tijd voor een procedure waarbij de bewonersvertegenwoordiging van een pand de mogelijkheid krijgt om een conceptafrekening van de servicekosten die de verhuurder binnen een duidelijke termijn moet geven, voor te leggen aan de huurcommissie. Die moet dan een bindende uitspraak doen die voor alle huurders in het pand geldt.”
Hoewel de Eerste Kamer nog akkoord moet gaan, is deze week een amendement van de Tweede Kamerleden Beckerman (SP) en De Hoop (Pro) aangenomen waarin de voorkeursvariant van Dalhuisen is overgenomen. “Duidelijke regels over wat wel en niet onder de servicekosten valt in combinatie met een duidelijke verantwoording en een bindende uitspraak door de huurcommissie die op alle huurcontracten van toepassing is. Dat gaat echt verschil maken. Daardoor hoeven we straks niet meer heel veel langjarige rechtszaken te voeren, verwacht ik, want er ontstaat zo veel meer duidelijkheid. Dat is mooi voor ons, maar vooral goed nieuws voor de bewoners.”