Wetswijziging verbetert positie vrijesectorhuurders, een beetje
Huurverhogingen aan banden

Minister Ollongren gaat de huurverhogingen in de vrije sector maximeren. De maximale jaarlijkse verhoging wordt inflatie + 2,5%. Ze wil ook een opkoopbescherming invoeren en het mogelijk maken tijdelijke huurcontracten te verlengen tot drie jaar. De ‘noodknop middenhuur’ is van de baan.

“Uw vijfjaarscontract loopt binnenkort af. De huur van uw woning is opnieuw getaxeerd en wordt aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Uw huur gaat van 850 naar 1.600 euro.”
Dit soort extreme prijsverhogingen zijn niet ongewoon bij huurders van particuliere huurwoningen in Amsterdam. Met de voorgestelde wetswijziging wordt dit onmogelijk. Maar voor de meeste reguliere huurders betekent de voorgestelde maximering niet veel. In de praktijk rekenen de meeste huisbazen namelijk lagere huurstijgingen dan de CPI (inflatie) + 2,5%. Bovendien zet het voorstel ook geen rem op hoge aanvangshuren. In Amsterdam zijn die gemiddeld al zo’n 1.400 euro.
Met de maximering verdwijnt de ‘noodknop middenhuur’ - maximering van de huurprijs in relatie tot de waarde - van tafel. Frank van Blokland, voorman van de institutionele belegger (IVBN) haalt opgelucht adem: “Wanneer die noodknop zou zijn ingevoerd, zou de negatieve impact op investeringen in de nieuwbouw niet te overzien zijn geweest.” Vooral vanwege deze dreiging is de noodknop niet doorgegaan. Maar Ollongren heeft wel aangegeven dat verhuurders zich moeten kunnen verantwoorden over de hoogte van de huren. 
De Woonbond juicht de maximering toe als ‘eerste stap’ om huurders te beschermen, maar de nieuwe directeur Zeno Winkels wijst er op dat er nog veel te verbeteren valt. De Woonbond wil het woningwaarderingsstelsel ook toepassen in de (middeldure) vrije huursector en deze huurders toegang geven tot de huurcommissie. De Federatie van vrijesectorhuurders (FHCS) wijst de maatregel dan ook af. Ze bepleit een bevriezing van de huren tot ze weer zijn ‘genormaliseerd’.

Opkoopbescherming

Gemeenten krijgen daarnaast de mogelijkheid in buurten een opkoopbescherming in te voeren. Zo kunnen ze voorkomen dat betaalbare koopwoningen worden opgekocht door beleggers voor de verhuur. Doel is zo de kansen van starters en middeninkomens op een koopwoning te vergroten en de leefbaarheid van een wijk te beschermen. Gemeenten als Amsterdam hebben sterk op deze maatregelen aangedrongen. Of invoering in het post-coronatijdperk nog nuttig is, moet worden afgewacht. Stevige winsten maken op verhuur is in ieder geval niet meer vanzelfsprekend.

Tijdelijke huur

Ten slotte gaat de minister het makkelijker maken om tijdelijke huurcontracten te verlengen. Daarmee wordt het aloude huurrecht nog wat verder opgerekt, wat overigens in het voordeel kan zijn van zowel huurder als verhuurder. Met de Wet Doorstroming Woningmarkt in 2016 kregen verhuurders de mogelijkheid om de woning tijdelijk te verhuren voor één of twee jaar, zonder verlengingsmogelijkheid. Er komt een verlengingsmogelijkheid tot in totaal drie jaar. 
Bij de invoering van deze regeling werd er door huurdersorganisaties voor gewaarschuwd dat in overspannen woningmarkten veel particuliere verhuurders voor deze huurvorm zouden gaan kiezen. Zo zou men elke twee jaar opnieuw de woning voor de maximale huurprijs aan een nieuwe huurder kunnen verhuren. Uit het laatste WiA-onderzoek blijkt dat tijdelijke verhuur in de Amsterdamse vrije sector inderdaad opgang heeft gemaakt: “Van de recente bewoners van particuliere huurwoningen heeft 28 procent een tijdelijk contract”. Dit is geen representatief beeld van de hele vrije huursector. Juist in dit tijdelijke en dure deel zit de meeste doorstroming. De grote institutionele verhuurders doen niet of nauwelijks aan tijdelijke verhuur. Maar ook veel reguliere huurders zien de dure particuliere huursector als een tijdelijke vluchtheuvel totdat zich wat beters aandient. 

Trefwoorden: