Image

Een sociale huurwoning die te huur komt, kan potentieel een keten van drie verhuizingen opleveren. Vooral grotere gezinswoningen – waar nu vaak alleenstaande senioren wonen – hebben dat effect. En door die keten van verhuizingen wonen al die verhuisde huishoudens daarna passender. 

Maar tussen droom en daad …

Hoe is het werkelijk gesteld met de doorstroming binnen de sociale huursector? Welke maatregelen hebben effect op doorstroming en welke werken juist tegen? En met welke aanpassingen kunnen we de verhuisketen verlengen en dus meer mensen passend huisvesten? 

Het antwoord op die vragen is te vinden met data-analyse. “De sociale huursector beschikt over veel cijfermateriaal, maar gebruikt dat vooral voor verslaglegging”, zegt Maarten Pel, directeur van WoningNet. “Er kan zoveel meer!” Samen met Barend Wind, adviseur Strategie & Beleid van de Alliantie scheef hij het paper Een kentering voor ketens dat ze begin november bespraken op de Discussiedagen Sociale Huisvesting van Platform31 en de TU Delft. 

NUL20 vroeg nog eens door over hun bevindingen en aanbevelingen om die kentering tot stand te brengen.

Waarom zijn verhuisketens zo belangrijk?

Wind: “Met ons toewijzingssysteem lopen we steeds achter de feiten aan. Je woont in het huidige systeem langer niet-passend dan wél-passend. Jongeren die eindelijk aan de beurt komen voor een starterswoning zijn niet jong meer. Stellen beginnen een gezin in een tweekamerappartement. Tegen de tijd dat ze voor een gezinswoning in aanmerking komen, zijn de kinderen alweer bijna uit huis. Senioren gebruiken maar een deel van hun woning die vaak niet levensloopbestendig is. Met een groter risico op een valpartij wat het nodige leed en onnodige zorgkosten met zich meebrengt.”

Hoe is het gesteld met de doorstroming bij de Alliantie?

Wind: “We bekeken de verhuurcijfers van de Alliantie in de periode januari 2020 tot juli 2021. Onze verhuisketens zijn, net als bij andere corporaties, teleurstellend kort. Geen drie verhuizingen per keten, maar 1,5. De helft van de vrijkomende woningen ging naar een starter. Daarmee komt er in één klap een eind aan de potentiële verhuisketen. Dat is eeuwig zonde. Die starter zou aan het einde van de keten toch wel geholpen zijn. Daarnaast kwamen er sowieso weinig grotere woningen vrij. Grotere woningen leiden tot langere verhuisketens, maar senioren in grotere woningen verhuizen niet zomaar. Hier ligt onze uitdaging.”

"Grotere woningen leiden tot langere verhuisketens, maar senioren in grotere woningen verhuizen niet zomaar"

Jullie keken ook breder naar WoningNet-cijfers. Wat was daaruit de conclusie?

Pel: “We analyseerden de reacties en toewijzingen op het DAK-platform in het vierde kwartaal van 2024 in de regio Eemvallei (Amersfoort e.o.). We kozen die regio omdat daar diverse stimuleringsmaatregelen voor doorstroming zijn genomen. We wilden kijken of die effect hebben gehad. De Amsterdamse cijfers zijn minder goed bruikbaar omdat daar recent een nieuw systeem met zoekpunten is ingevoerd. In de regio Eemvallei is minder dan de helft van de woningen toegewezen aan een doorstromer. En ongeveer de helft van senioren die wilden verhuizen, viste achter het net, zelfs bij woningen met een label Van Groot naar Beter. Soms komt het doordat de regels heel strak worden toegepast. Als de woning die je achterlaat net een vierkante meter onder de grens ligt, gaat het feest niet door. En om in aanmerking voor Van Groot naar Beter moet je de regeling zelf aanzetten in het zoekprofiel bij WoningNet. Pas vanaf dat moment telt het. Veel mensen weten dat niet. Het zou dus al helpen als dit bij 65-plussers standaard gebeurt.”

Wat had het opgeleverd als die vrijkomende woningen wél verhuurd waren aan doorstromende senioren? 

Pel: “We hebben een simulatie gedaan waarbij kandidaten die een grote aantrekkelijke woning achterlaten voorgaan op álle andere kandidaten. Met de keten van verhuizingen die dat op gang brengt, zouden in de Eemvallei jaarlijks ruim 1.000 huishoudens meer een passende woning hebben gekregen. Reken je dat om naar Amsterdam dan kan het daar zelfs leiden tot zo’n 2.000 meer passende toewijzingen per jaar.”

Wat is er nodig om dat voor elkaar te krijgen?

Wind: “Laat ik vooropstellen dat de gemeente Amsterdam doorstroming op dit moment heel serieus neemt. Er zijn nog maar twee knoppen waaraan de gemeente verder kan draaien. In de huisvestingsverordening zijn gelijkvloerse driekamerwoningen, die geliefd zijn onder doorstromers, aangewezen voor gezinnen. Dat klinkt logisch, maar wat als een senior een grote eengezinswoning achterlaat? Dan zijn zowel de senior als het gezin vooruitgeholpen. Bovendien zou je doorstromers vóór urgent woningzoekenden kunnen laten gaan. Zoiets lijkt te botsen met het rechtvaardigheidsgevoel, want je beloont ‘boomers’ die al eerder de mazzel hadden van een grote sociale huurwoning. Maar het zorgt aantoonbaar voor een langere verhuisketen en dus voor méér mensen die passender wonen. Dat valt te prefereren boven veel minder mensen die strikt volgens de normen gehuisvest worden.”

"Je zou doorstromers vóór urgent woningzoekenden kunnen laten gaan"

Daarnaast pleiten jullie voor een dynamisch matchingsysteem. Kun je dat uitleggen?

Wind: “Onze wooncoaches horen vaak dat senioren niet willen verhuizen, ténzij die éne droomwoning vrijkomt. De bewoner daarvan heeft misschien wel een latente verhuiswens, maar niet op dit moment. In het huidige systeem kijken we alleen naar iemands huidige situatie. Niet het verleden (wat voor huis laat je achter) of de toekomst (hoe ziet je woonbehoefte er over een paar jaar uit). Als je dat meeneemt in je matchingsmodel kun je veel meer dynamiek veroorzaken.”

Hoe krijg je dat voor elkaar?

Pel: “De sleutel ligt in het analyseren van de toekomstige vraag en daarbij kan het matchingsplatform van WoningNet helpen. Ons DAK-platform matcht nu het actuele aanbod met de actuele vraag. Maar met de beschikbare data is het ook mogelijk om een dynamisch systeem te bouwen waarbij we kunnen matchen op de toekomstige vraag. Met een algoritme op basis van woonwensen, zoekgedrag, reactiegedrag en weigeringsgedrag kunnen we voorspellen welke woningen voor iemand aantrekkelijk zijn. We presenteren alternatieven, waar de zoeker zelf niet aan heeft gedacht maar die misschien wel een ‘match made in heaven’ is. Door voor iedere schakel in de keten een alternatief achter de hand te hebben, is de kans op langere ketens vele malen hoger. Je kunt hetzelfde principe toepassen op woningruil, waardoor er zelfs zonder huuropzegging meer huishoudens passend zullen wonen. Zo’n algoritme klink misschien spannend, maar het is in feite op grote schaal wat wooncoaches nu ook al doen.”

Wind en Pel hopen op een volkshuisvestelijke revolutie door de politiek – met de gemeenteraadsverkiezingen in aantocht – en de corporaties op te schudden. Met als uiteindelijk doel een nieuwe vorm van rechtvaardigheid, met een systeem voor woonruimteverdeling gebaseerd op passend wonen in plaats van wachttijd.