Corporaties lopen tegen hun financiële grenzen aan

Corporaties lopen tegen hun financiële grenzen aan
Bomen groeien niet meer tot de hemel

De corporatiesector wordt wel als panacee voor de crisis in nieuwbouwproductie opgevoerd, maar ook daar buitelen negatieve ontwikkelingen over elkaar. Bij de ene woningcorporatie zal het wat eerder zijn dan bij een andere, maar geen enkele corporatie zal ontkomen aan het neerwaarts bijstellen van ambities. Bovendien lijkt de afnemende investeringsruimte van structurele aard.

DOSSIER: De gevolgen van de crisis

Corporaties lopen tegen de grenzen aan van hun kunnen, zo schrijft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in de jaarlijkse trendrapportage. Het WSW kijkt als voorportaal van de banken naar de kasstromen. Alles wordt met alles geanalyseerd om zekerheid te krijgen over de vraag of corporaties op termijn de rente en aflossing kunnen terugbetalen. De investeringen van nu drijven op de kurk van de verkoopopbreng­sten. Stagneren de woningverkopen dan zal dat van negatieve invloed zijn op de omvang van de investeringen. Bijna tweederde deel van de investeringen is namelijk afhankelijk van verkopen, zo heeft het Waarborgfonds becijferd. “Als een corporatie te weinig inkomsten heeft en in een hoog tempo onrendabele investeringen doet, dan is op een gegeven moment de rek eruit,” zo verklaart Erik Terheggen, manager beleid. “Op macroniveau is nog steeds sprake van een redelijk gezonde sector met een plus in de kasstroom. Op het niveau van de individuele corporatie verschilt de situatie echter sterk.”     

Kostenstijgingen

Het naderen van de grenzen is ook voor Richard de Boer, financieel directeur van woonstichting De Key, een herkenbaar beeld. “Sterker nog. Wij voelen als geen ander de mogelijkheden afnemen. Afnemende woningverkopen is daarbij slechts één van de elementen, ook al houden we in tal van buurten de verkopen nog op een redelijk peil. Er komen ook andere zaken om de hoek kijken: het inflatievolgend huurbeleid zet de inkomsten onder druk, de kosten stijgen sneller dan de inflatie en de vennootschapsbelasting treft ons keihard in de portemonnee. Als er minder binnenkomt en er meer wordt uitgegeven, betekent dat onmiddellijk dat de leencapaciteit afneemt. Dat gaat met een forse factor. Eén miljoen vennootschapsbelasting betalen, betekent miljoenen minder lenen.”
De Boer tekent daarbij aan dat voor 2009 de investeringen van De Key nog niet onder druk staan. “We hebben ondanks de crisis besloten vast te houden aan de begroting voor dit jaar en nemen het verlies voor lief. We leven nu een beetje van ons spaargeld, als ik eerlijk ben. Zo hoort het ook. Een woningcorporatie hoeft niet altijd winst te maken. Maar dat kunnen we niet jarenlang volhouden. Gerekend over een periode van tien jaar moet het saldo toch minstens nul zijn. Als de markt volgend jaar niet aantrekt, dan komt de rekenmachine onherroepelijk tevoorschijn en zullen we ergens in dat jaar onze ambities moeten aanpassen aan de realiteit.”
De zorgen van De Boer staan niet op zich. Nederlandse woningcorporaties maken zich grote zorgen over hun toekomst, concludeerde de branchegroep woningcorporaties van KPMG onlangs na onderzoek bij veertig corporaties. Naast dalende verkopen behoren onzekerheid over realisatie van projecten, teruglopende kasstromen en duurdere financiers tot de grote kopzorgen. Of zoals Frank Bijdendijk, directeur van Stadgenoot half juli op een meeting van Mazars Berenschot verklaarde: de rijkdom van corporaties is een mythe. De organisaties zijn solvabel, maar niet liquide.

Structureel minder

Het aantal corporaties dat krap bij kas zit, neemt naar verwachting flink toe, zo blijkt uit analyses van het WSW. In 2008 legde het Waarborgfonds de verdienkansen en investeringsplannen van 153 corporaties onder het vergrootglas. Naar verwachting zijn dit jaar 177 corporaties afhankelijk van maatwerk van het WSW. Dat betekent veelal dat zij de boodschap krijgen: of minder investeren, of meer verkopen.
Bovendien gaat het om ontwikkelingen van structurele aard. Voor de komende tien jaar verwacht het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat de financiële ruimte voor investeringen verder zal afnemen. Het WSW wijst in dat verband ook op de sterk stijgende omvang van de leningenportefeuille. De externe kapitaalbehoefte beloopt de komende vier jaar zo’n 10 miljard per jaar. Naar verwachting groeit de totale leningenportefeuille in 2013 naar een bedrag van 90 miljard. Niet op de laatste plaats hebben corporaties vanwege aflopende leningen te maken met een uitvoerig herfinancieringsprogramma. Vanwege de sterke kapitaalbehoefte en de te verwachten rentestijging denkt het WSW dat de rente-uitgaven toenemen met zes procent per jaar.
De Boer kan zich de ongerustheid voorstellen. “Vandaag de dag hebben we gemiddeld genomen voor elke woning een lening uitstaan van 30.000 euro. Voor een nieuwbouwwoning lenen we al gauw 100.000 tot 120.000 euro. We dekken ons tegen rentestijgingen in door dit jaar leningen aan te trekken met een looptijd van vijftig jaar. De prijs is goed. Dat geeft comfort, maar het gemiddeld leningbedrag stijgt door toenemende  investeringen onvermijdelijk. Dat is de prijs van een actief investeringsbeleid.”
Deze ontwikkelingen plaatsen de financiële positie van corporaties in een heel ander daglicht, zo benadrukt Johan Conijn, oud-directeur van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. “In korte tijd staan we voor een wezenlijke omslag. Het beeld dat corporaties dankzij hun royale vermogens tot veel in staat zijn, verdampt in rap tempo. ”

Reddingsboeien

Conijn ziet in potentie twee reddingsboeien: meer verkopen en versterking van de efficiëntie. “Corporaties hebben tot op heden betrekkelijk weinig woningen verkocht. Op een totaal bezit van 2,4 miljoen woningen worden er jaarlijks slechts 14.000 à 15.000 woningen verkocht; aanmerkelijk minder dan 1 procent van de woningvoorraad. Voor de korte termijn biedt verhoging van de verkopen geen soelaas. De markt is omgeslagen. De verhuisbereidheid daalt. Er komen dus ook minder woningen leeg. En corporaties hebben ook veel woningen nodig voor herhuisvesting. Dat maakt dat het reservoir om te kunnen verkopen afneemt.”
Het WSW ziet op haar beurt een stijging van de woningverkopen beslist niet als tovermiddel. “De vraag naar koopwoningen is niet oneindig, tenzij de prijs draconisch omlaag gaat. Op enig moment zal een zekere ontspanning optreden; dan zal de vraag afvlakken. Dat heeft onder meer te maken met de woningkwaliteit. Op een gegeven moment zal een behoorlijk aantal huishoudens zitten waar ze wil zitten.” Daarbij wijst Terheggen op sterke regionale verschillen. “Amsterdam kent nog wel een behoorlijke vraag. Amsterdam is voor heel veel mensen een aantrekkelijke stad. In perifere gebieden verloopt de afname van de verkopen veel harder. Daar is straks, zo verwachten wij, in de vraag naar koopwoningen voorzien.”
Conijn wijst voor de lange termijn op de dringende noodzaak voor corporaties te komen tot meer efficiëntie. “Corporaties kennen relatief hoge bedrijfslasten. De gemiddelde exploitatielast van een corporatiewoning ligt honderden euro’s boven de kosten die een commerciële exploitant maakt. De precieze oorzaak daarvan kennen we niet. Corporaties zeggen vaak dat het verschil ontstaat doordat zij veel investeren in zaken als de aanstelling van dure huismeesters. Maar omdat we de feiten niet kennen, is dat ook een makkelijk alibi. De bereidheid om die kosten in ogenschouw te nemen is bovendien klein. Als het er echt op aankomt, dan wordt er door de sector weinig gedaan om die duidelijkheid te verschaffen.”

Huurniveau

Ook wijst hij op het te lage huurniveau.”Daardoor gaat een enorme waarde verloren. De gemiddelde woz- waarde bedraagt 150.000 euro. De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde bedraagt slechts 33.000 euro. Een zeer groot deel van dit waardeverlies wordt veroorzaakt door het relatief lage huurniveau. Het wordt hoog tijd dat de politiek wat minder krampachtig omgaat met de hoogte van de huren. Welk publiek belang is er bij het kunstmatig laag houden van de huren? Naar mijn mening is dat belang er niet. Ik ben geen voorstander van huurliberalisering. Een aantal mensen verdient financiële steun. Gelijk op met de vermindering van de bevoordeling van de koopsector, moeten we de overstap maken naar een subsidie om de betaalbaarheid van woningen te garanderen. Inkomenshuren dus, zoals ‘links Amsterdam’ daar in de jaren negentig van de vorige eeuw over sprak. Huren op Maat is feitelijk niks anders. Dan kan een enorme verdiencapaciteit beschikbaar komen. Die kan vervolgens worden ingezet voor de investeringen die we allemaal voor wenselijk houden.” 
Voor de korte termijn is er volgens Conijn zeker geen oplossing voorhanden. Ook de corporaties zullen minder woningen in aanbouw nemen. “Vanuit de historie weten we dat corporaties in tijden van crisis een zekere stabiliteit tonen. De wens van het rijk om jaarlijks 80.000 woningen te bouwen zal zeker niet worden gehaald. Dat lukt gewoonweg niet. Het Economische Instituut voor de Bouwnijverheid zit inmiddels op zo’n 60.000 woningen. Misschien wordt het nog wat lager.”

Borgingsgrens

Een van de crisismaatregelen deze zomer was de verhoging van de zogeheten borgingsgrens naar 240.000 euro per woning. Daarvan ziet het WSW een behoorlijk effect. “Corporaties ondervinden grote moeite bij het realiseren van niet-geborgde leningen. Door verruiming van de borging, worden de problemen deels opgelost. Het precieze effect wordt nog onderzocht, maar we verwachten zeker een miljardeneffect,” aldus Terheggen. Dat effect wordt nog eens versterkt als corporaties tijdelijk projecten van ontwikkelaars tot een bedrag van 350.000 euro per woning kunnen overnemen. Deze maatregel is afhankelijk van toestemming van de Europese Commissie. “Het WSW zal bij de beoordeling van dergelijke projecten niet over een nacht ijs gaan. We werken loyaal mee, maar overname van risico’s kan alleen als duidelijk is waarvoor dat wordt gedaan. De investeringen moeten altijd passen in het bedrijfseconomische belang van de corporatie. Ook willen we er voor waken dat de markt wordt verstoord,” aldus Terheggen.
Veel over de woningproductie is nog onduidelijk. Het WSW heeft de realisatiecijfers over 2008 nog niet gereed. Die komen in het najaar. De betrouwbaarheid van allerlei voorspellingen is bovendien van twijfelachtige aard. Het Centraal Fonds komt op basis van prognoses van de corporaties tot 2013 tot afname van sloop en nieuwbouw. Maar de cijfers wijzen nog wel op een jaarlijks gemiddelde van 51.000 nieuwe huurwoningen en meer dan 20.000 koopwoningen. Het fonds doet er wel een waarschuwing bij: “In het verleden is steeds weer gebleken dat deze ambities veel hoger zijn, dan dat ze feitelijk realiseerden.”

 

 

Deel