Zorgen over huren in centrum

Huurdersverenigingen maken zich zorgen over huren in Centrum
Hoe hoog is ‘maximaal redelijk’?

Huren van corporatiewoningen in stadsdeel Centrum worden bij verhuizing meestal opgetrokken tot ‘maximaal redelijk’. Dat kan een stevige verhoging opleveren ten opzichte van de oude huur. Die was vaak laag, door de lange woonduur van de vorige bewoners. Huurdersvereniging Centrum maakt zich zorgen over de betaalbaarheid voor lagere inkomensgroepen en organiseerde 18 november een debat in de Mozes en Aäronkerk.

Corporaties als Ymere, Stadgenoot en De Key trekken de huren van vrijkomende woningen in stadsdeel Centrum en andere geliefde woongebieden doorgaans op naar de prijs die maximaal is toegestaan volgens het woningwaarderingssysteem. Als het om een rijksmonument gaat, komt daar nog eens dertig procent bovenop. Maximale harmonisatie is nodig om meer evenwicht te krijgen op de Amsterdamse woningmarkt, zo stellen ze. Nu is het immers de wereld op zijn kop, zegt de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Op de geliefdste plekjes, in het centrum en binnen de ring, zijn de huren het laagst. Zittende huurders zijn er niet weg te branden en profiteren volop van het gematigde huurprijsbeleid. In het minder geliefde Zuidoost, Noord en Nieuw West is het verloop groter, wordt meer geharmoniseerd en zijn de huren hoger. Hoog tijd dat de huren in het centrum meer ‘marktconform’ worden, menen verhuurders.
Volgens Woonbond-directeur en econoom Ronald Paping worden de begrippen ‘marktconform’ en ‘marktwaarde’ veel te makkelijk van stal gehaald. Zo ook in een afgelopen voorjaar verschenen rapport van het Centraal Planbureau, waarin wordt gesteld dat de gemiddelde Amsterdamse huurder in feite jaarlijks zo’n 6500 euro subsidie krijgt. De woningmarkt in Nederland en Amsterdam is te zeer verstoord om een echte marktwaarde te kunnen vaststellen, meent Paping. Hypotheekrenteaftrek drijft de prijzen op en in Amsterdam heeft de grote schaarste aan koopwoningen een opstuwend effect. Verder is het volgens Paping nu onmogelijk de echte markthuur vast te stellen; daarvoor zou er een werkelijk vrije markt moeten zijn, waarin alle huren zijn vrijgegeven.
Er zijn inderdaad ‘scheefwoners’, vervolgt Paping, maar uit onderzoek blijkt dat hun aantal beperkt is, en dat ze vaak maar een beetje scheef wonen. Bovendien wordt hun aanwezigheid juist van belang geacht voor de noodzakelijke menging van buurten. Daarbij, zegt Paping, gaat het vaak om mensen met een middeninkomen die niet kunnen profiteren van huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek. In alle onderzoeken is volgens Paping maar weinig aandacht voor de gevolgen voor het besteedbaar inkomen. Bij lagere inkomens kan een grote huurverhoging zelfs tot armoede leiden.

Prognose

De maximale harmonisatie is nodig om de gemaakte aanbiedingsafspraken te halen, zegt Arthur Millenaar van De Key. Op de sociale huisvesting moet worden toegelegd. Frank Roozekrans van Stadgenoot en Eric van Kaam van Ymere geven op verzoek van Huurdersvereniging Centrum een prognose van hun geliberaliseerde bezit in de toekomst in het centrum. Zo’n vaart loopt het niet, blijkt uit de cijfers. De mutatiegraad is laag en veel woningen zijn te klein om boven grens van 630 euro te worden getrokken. Nu is 2,5 tot drie procent van hun bezit in het centrum geliberaliseerd. Bij Stadgenoot gaat dit ‘ooit’ naar zeven procent, terwijl 79 procent bereikbaar blijft voor lagere inkomensgroepen. Ymere denkt in 2020 8,2 procent woningen in de vrije sector in het Centrum te hebben. “De meeste daarvan worden gerealiseerd in nieuwbouw- of vernieuwbouwprojecten,” aldus Van Kaam.
Vooral middengroepen, met een netto-inkomen van 1300 tot 2400 euro per maand, komen nauwelijks aan de bak in het centrum. Dat gaat ook op voor grote gezinnen, want grote woningen belanden al snel in de vrije sector. Stadsdeelvoorzitster Els Iping maakt zich zorgen over de 15 procent van de woningen die niet onder de aanbiedingsafspraken valt. Ze dringt er bij de corporaties op aan om daarvoor niet allemaal huren van rond de 1200 euro te vragen. Stadgenoot zegt ervoor te kiezen sommige woningen niet in de vrije sector te doen, om bijvoorbeeld grote gezinnen of ouderen te kunnen huisvesten. En niet iedere corporatiewoning in de vrije sector (duurder dan € 630,-) kost gelijk duizend euro of meer. “We hebben woningen in iedere prijscategorie boven de huurtoeslaggrens”, aldus Roozekrans.
Maar al met al zijn er in het centrum zeer weinig woningen direct boven de huurtoeslaggrens. Ook de corporaties moeten toegeven dat politiemannen, leraren en verplegers - het spreekwoordelijke cement van de samenleving - er bekaaid afkomen in het centrum van het gemengde Amsterdam.

 

Zie ook het verslag van het wijksteunpunt wonen centrum.

Trefwoorden: