Image

“De Geldersekade vat samen waar wij voor staan en wat wij doen”, zegt Stadsgoed-directeur Ronald Wiggers, als we voor nummer 82 in hartje centrum staan. “Kenners zeggen dat dit gebouw uit 1644 in eclectische stijl behoort tot de top tien van meest bijzondere monumenten in de Amsterdamse binnenstad.” Het fraai gerestaureerde woongebouw is sinds zo’n 25 jaar in bezit van Stadsgoed. “Aan de kade waren hier toen heel veel ‘rode ramen’, het was niet veilig met veel drugsoverlast en de gebouwen stonden er vaak verwaarloosd bij.”

Daar is verandering in gekomen door toedoen van Stadsgoed, een maatschappelijk vastgoedbedrijf met woningcorporatie Stadgenoot, de gemeente Amsterdam en twee institutionele beleggers als aandeelhouders. “We hebben de Geldersekade totaal weten te transformeren door vastgoed aan te kopen en dat met een nieuwe bestemming te verhuren, vooral als woning.”

Wiggers wijst even verderop op een woning op de begane grond. “Dit was een van onze eerste aankopen. Er kwam een jong gezin wonen, waarvan de kinderen de eerste jaren tussen de prostitutie zijn opgegroeid. Tijdens hun jeugd hebben ze de straat voor hun ogen zien veranderen. Voor mij is dat tekenend voor de metamorfose.”

Invloed door vastgoed

Wiggers kijkt met tevredenheid terug op de bijdrage die hij met zijn kleine team van in tien medewerkers heeft kunnen leveren aan een leefbare binnenstad, ook al staat die als gevolg van ondermijning en massatoerisme onverminderd onder druk. Jarenlang was het dweilen met de kraan open, omdat er naast de bestaande raamprostitutie steeds meer hotels in het centrum bijkwamen, Amsterdam met de I am-campagne in het buitenland actief werd gepromoot, de pindakaaswinkels opkwamen en Airbnb een vlucht nam.

Dat aanmoedigingsbeleid is inmiddels veranderd, maar Wiggers weet ook: “De wereld is kleiner geworden, er komen steeds meer mensen naar Amsterdam en er is veel geld te verdienen. Het is dan ook lastig invloed uitoefenen in dit deel van de stad.” Invloed heeft Stadsgoed wel op de inmiddels 190 gebouwen die zij in ruim 25 jaar heeft verworven in postcodegebied 1012. “Wij bezitten geen ‘ramen’ en we verhuren bijvoorbeeld geen woningen aan expats”, zegt Wiggers.

Image

Het gebied met postcode 1012, grofweg de oude binnenstad, zou er zonder Stadsgoed minder goed bij hebben gestaan. De dominantie van de prostitutie is in een fors deel van het gebied verdwenen, maakt Wiggers duidelijk als we door het St. Annenkwartier lopen. 
“Onze aanpak bestaat uit het aankopen van vastgoed en dit een nieuwe bestemming geven. We doen dit met een gebiedsgerichte aanpak en samen met onze maatschappelijke partners, want iedere straat heeft z’n eigen dynamiek. Wij weten inmiddels op basis van jarenlange ervaring wat een straat nodig heeft.” Dat betekent meestal: (startende) bedrijven een plek geven, met woningen daarboven. “We willen huurders die zich willen binden aan de buurt, die iets toevoegen met hun winkel. En we creëren woningen, zodat de binnenstad weer een prettige gemengde leefomgeving wordt.”

Stadsgoed wil de sfeer van een straat fundamenteel veranderen en dat lukt niet met één pandje. “We proberen het verschil te maken op straat.” Alle gebouwen die Stadsgoed in 25 jaar tijd aankocht zijn nog in haar bezit. Ze zijn stuk voor stuk gerenoveerd, verduurzaamd en daar zitten meerdere Rijksmonumenten bij die secuur zijn gerestaureerd. En dat door een maatschappelijk vastgoedbedrijf. Hoe kan dat? “Winst maken is geen doel op zich voor ons. Ooit zijn we door de gemeente gevraagd om mee te helpen door de ondermijnende criminaliteit aan te pakken via de aankoop van gebouwen. Dat was in het begin moeilijk en verliesgevend, maar na enkele jaren draaide dat om en kregen we de mogelijkheid meer vastgoed aan te kopen.”

Dat lukt Stadsgoed door een slim opgezette organisatie. Ze bezit meerdere winkels van gevestigde, commerciële bedrijven die goed renderen. Omdat er geen winstoogmerk is én omdat de kleine organisatie een beperkte overhead heeft, is het mogelijk om startende ondernemers tegen ingroeihuren een plek te geven in voormalige peeskamers en een deel van de woningen voor een betaalbare huur aan te bieden. En dat midden in de stad.

"Eigenlijk ligt de huurprijs altijd lager dan we zouden kunnen vragen”

“We maken betaalbaar wonen mogelijk. De helft van ongeveer driehonderd woningen verhuren we tegen een sociale of middenhuur. De kwaliteit van de sociale huurwoningen is net zo hoog als die in andere segmenten, met net zo’n mooie badkamer, keuken en het liefst met dubbel glas. Een aanzienlijk deel van die woningen hadden we kunnen liberaliseren, maar we willen het voor mensen ook mogelijk maken betaalbaar te wonen in de binnenstad. Eigenlijk ligt de huurprijs altijd lager dan we zouden kunnen vragen.”

Dat geldt ook voor een gebouw aan de Oudezijds Voorburgwal waar zeven voormalige daklozen via samenwerking met een maatschappelijke organisatie onderdak hebben gekregen. “Daar woont nu bijvoorbeeld iemand die al twintig jaar op straat leefde. Nu heeft hij zijn leven weer opgepakt en ook een baan gevonden.” Daarnaast verhuurt Stadsgoed regelmatig woningen via de voorrangsregeling voor essentieel personeel, zoals politiemensen en zorgmedewerkers.

Stadsgoed hanteert vriendelijke huurprijzen met het doel om huurders aan het gebied te binden. “We hopen dat mensen die hier komen wonen voor langere tijd in de buurt blijven en zich verantwoordelijk voor hun omgeving voelen.” Dat lukt over het algemeen, hoewel veel huurders in 2025 zijn vertrokken omdat er als gevolg van de uitpondgolf veel koopwoningen op de markt kwamen. “We krijgen van vertrekkende huurders gemiddeld een 9,4 als cijfer, daar ligt het niet aan.”

Betrokkenheid bij de buurt proberen Wiggers en zijn team aan te jagen door het relatief lage huurniveau, maar ook door subsidies te verlenen voor bijvoorbeeld nieuw groen in de straat, de restauratie van gevelstenen en straatverlichting. “Een prettige leefomgeving creëren waarbij bewoners en ondernemers zich verantwoordelijk voelen. En je ziet dat het werkt”, zegt hij als hij ondernemer Ian Wagenhuis van Cacao and Spice aan de Oudezijds Voorburgwal zijn stoepje ziet vegen. “Ook dit gebouw was een prostitutiepand, nu hebben Ian en zijn vrouw hier hun winkel in de plint. Op de etages erboven zijn drie woningen gekomen.”

Image

Wonen boven winkels is iets wat al jaren een thema is in veel binnensteden, Amsterdam niet uitgezonderd. “Het is een ingewikkelde operatie”, weet ook Wiggers. Het voornaamste probleem is dat vaak de entrees aan de straat weggehaald zijn om zoveel mogelijk commerciële ruimte te verhuren. Dat de etages boven winkels ongebruikt verstoffen, is dan bijzaak. Maar de maatwerkaanpak van Stadsgoed heeft effect. “We hebben alleen al in het Sint Annenkwartier 35 woningen weten te creëren die er eerst niet waren”, zegt Wiggers. Maar vanzelf ging dat niet. In een van de stegen waar we doorheen lopen, wijst hij op meerdere woningen boven winkels. Die zijn toegankelijk gemaakt door twee gebouwen te verwerven, de huurders ervan uit te kopen en vervolgens één entree aan de straat te herstellen.

Het zijn ingrijpende en dure operaties. Toch loopt Stadsgoed ook tegen de grenzen aan van wat mogelijk is. Niet zozeer financieel, maar vanwege de individuele medewerking van particuliere vastgoedeigenaren. “Een doorn in het oog blijft de mogelijkheid voor niet betrokken vastgoedeigenaren om etages langdurig, tot soms tientallen jaren, aan de woningmarkt te onttrekken. “Wij hopen dat de gemeente eigenaren van leegstaande etages die na twee jaar leegstaande ruimten niet tot woning verbouwen, gaan onteigenen. In het grotere belang van de stad.”

“We zijn geen commercieel bedrijf, maar maken wel een commercieel rendement ook al is dat niet het doel”

Stadsgoed heeft de middelen voor gerichte interventies, omdat zij niet hoeft te voldoen aan hoge rendementen voor aandeelhouders. Toch werkt de aanpak, ook financieel gezien, zegt Wiggers: “We zijn geen commercieel bedrijf, maar maken wel een commercieel rendement ook al is dat niet het doel.”

Dat zit ook in de organisatie: Stadsgoed maakt nauwelijks gebruik van makelaars, heeft geen secretariaat, huurt geen architecten in, heeft wel een flexibele samenwerkende aannemer. “We weten de subsidiemogelijkheden te vinden en kunnen goede leningen afsluiten. Voor banken zijn wij interessant omdat we twee pensioenfondsen, een woningcorporatie en een gemeente achter ons hebben staan. Daarbij hebben we ook een duidelijke langtermijnstrategie.” Het betekent dat Stadsgoed een loan to value heeft van 23 procent, wat betekent dat minder dan een kwart van het vastgoed uit leningen bestaat, het overige is eigen bezit. Er staat een bedrag van 275 miljoen euro als eigen vermogen op de balans.

Het zijn bijzondere resultaten voor een maatschappelijk vastgoedbedrijf dat in de afgelopen 25 jaar het verschil heeft gemaakt in de Amsterdamse binnenstad. “Wij betalen de hoofdprijs, maar iedereen profiteert hiervan. Een dorpsgevoel creëren, sociale cohesie versterken, je kan dat niet aan de markt overlaten.”

Ondanks de succesvolle aanpak met een lange adem is Wiggers ook realistisch, want de binnenstad is nooit af. Zo is hij momenteel met een ‘coalition of the willing’ bezig om een aanpak voor de Nieuwendijk vorm te geven, omdat het gebied ‘aan het afglijden is’. De eerste aankopen zijn inmiddels gedaan maar ook hier zal nieuw elan een lange adem vragen.

Ook zegt Wiggers dat hij heeft leren samenwerken met ondernemers op de Wallen ‘die misschien niet direct in ons ideaalplaatje passen’. “Ook hebben we niet de ambitie om alle prostitutie weg te krijgen.”

Toch staat de vraag nadrukkelijk open of de gemeenteraad besluit tot de bouw van het Erotisch Centrum in Amsterdam-Zuid. “Als het Erotisch Centrum er niet komt, dan wordt meer handhaving op drugsoverlast en massatoerisme op de Wallen belangrijk. Als dat er wel komt, dan zal nagedacht moeten worden over de ‘onvermijdelijke transformatie’ van het centrumgebied”, zegt Wiggers. Aan Stadsgoed zal het niet liggen. “Er blijven dan nog minstens honderd prostitutieramen over en daarmee verbonden ondernemingen, maar het is minstens zo interessant om veel woningen toe te kunnen voegen die weer kunnen bijdragen aan meer sociale controle.”