In ons overvolle landje zijn er ruimteclaims voor elke vierkante meter, zijn er altijd tegenstrijdige belangen, zijn er heel, heel veel voorschriften, procedures, regels, ambities en bezwaarmogelijkheden. Heel anders dan in een land als China. Maar toch. Nu de woningnood zo manifest is. Kan het allemaal niet wat sneller?

Dat is ook de vraag die NUL20 bezig blijft houden. We zijn dit jaar gestart met onderzoek naar innovaties in de bouw, de laatste fase van een ontwikkeltraject. In ons septembernummer concludeerden we: het tijdperk van industriële woningbouw lijkt begonnen. Huizenfabrieken zullen helpen de bouw van tijdelijke én ook permanente woningen te versnellen, zeker nu het tekort aan vakmensen op de bouwplaats permanent lijkt.

Maar voordat die eerste paal de grond in gaat zijn er al jaren verstreken. De doorlooptijd van een projectontwikkeling is vaak wel 7 tot 12 jaar.

Steeds ingewikkelder

Het is een wetmatigheid dat woningen bouwen steeds ingewikkelder wordt. Bouweisen nemen alleen maar toe - gasloos, energieneutraal, klimaatneutraal, natuurinclusief, extra brandveiligheidsvoorzieningen, circulair... Nieuwbouwwoningen hebben complete machinekamers aan apparatuur.

Dan zijn er nog allerlei externe factoren die vergunningverlening of bouwprocessen kunnen vertragen: beschermde dieren, geluidsnormen, fijnstof-,  stikstof- en PFAS-waarden. Op elke hectare liggen ruimteclaims. Niet alleen voor wonen of werken, maar ook voor landbouw, veeteelt, natuur, waterveiligheid en energiewinning.

Al die zaken vertragen en jagen de bouwkosten op, terwijl woningen ook nog betaalbaar moeten blijven voor lagere en middeninkomens. Zo bezien is het nog een wonder dat er regelmatig een spa de grond ingaat en Amsterdam bijvoorbeeld dit jaar weer zo'n 6.000 woningen in aanbouw neemt.  

Stroperigheid is een onlosmakelijk kenmerk van besluitvorming in de gebiedsontwikkeling en woningbouw. En aan het eind van elk ontwikkeltraject wacht er wel een partij om een bezwaarprocedure te starten. Ook overheden staan vaak tegenover elkaar. Neem de kansloze kantorenlocatie Kronenburg in Amstelveen. Al vele jaren worden daarvoor transformatieplannen ontwikkeld en afgeschoten. Het laatste plan van Amstelveen en Duwo om daar 2.500 studentenwoningen te bouwen wordt gesteund door de provincie, de Metropoolregio Amsterdam (MRA), onderwijsinstellingen en het ministerie van Binnenlandse Zaken. Maar het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat heeft beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan vanwege de belangen van Schiphol. Aan het jarenlange gesteggel met het Rijk komt dus vooralsnog geen eind. En het risico blijft dat het allemaal niet doorgaat.

Een crisis helpt om zaken in beweging te brengen. Zo startte de Amsterdamse wethouder Duco Stadig in 2004 een programma om de stroperigheid in de Amsterdamse besluitvorming te bestrijden: ‘De Grote Vereenvoudiging’. Het hielp, maar met mate, stelde hij zelf jaren later vast. Een van zijn conclusies: stroperigheid bestrijden heeft een continue motor nodig. Want de neiging van politici en beleidsambtenaren om complexiteit toe te voegen is onuitroeibaar.



Per jaar 100.000 woningen is het nieuwe doel geworden, en dat stelt de hele sector voor een enorme uitdaging. In goede jaren worden er in Nederland zo’n 70.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Maar stel dat de nu gevoelde urgentie beklijft in alle lagen van de keten, inclusief bij de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Dan kan de woningproductie en -verduurzaming ongetwijfeld nog wat verder worden opgevoerd. Door projectontwikkeling beter aan te sturen, door kennis te delen, door te standaardiseren, door participatie beter te regelen, door zo nodig ambities te temperen.

Wij zullen er in 2022 regelmatig op terugkomen. In dit nummer alvast twee bijdragen. Van de visie van de ervaren projectontwikkelaar Wienke Bodewes tot een kleinschalig praktijkvoorbeeld van een voorbeeldig participatieproces.