Actuele cijfers over de ontwikkeling van de koopwoningmarkt in Nederland en de regio Amsterdam.
De woningprijzen in Nederland laten, afgezien van een stevige dip vanaf najaar 2022 (de oorlog in Oekraïne), een gestaag stijgende lijn zien. Een gemiddelde koopwoning kost inmiddels bijna een half miljoen euro. Omdat beleggers veel kleine woningen verkopen stijgen de huizenprijzen iets minder snel dan voorheen en zakken ze zelfs iets in de regio Amsterdam, althans ten opzichte van een jaar eerder. Maar de vierkante meterprijs blijft hoog.
In Amsterdam worden veel woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat de transactieprijzen desalniettemin begin 2025 zakten, kwam omdat er veel meer appartementen in het 'goedkopere' segment op de markt kwamen. Particuliere beleggers zijn aan het uitponden geslagen, met een eerste piek in het laatste kwartaal van 2024. De uitverkoop van appartementen houdt in kwartalen daarna aan. (Zie verderop onder het kopje 'Uitponding').
Dit zijn de ontwikkelingen binnen de deelregio's rond Amsterdam in het vierde kwartaal van 2025:
Flevoland: Almere, Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Urk en Zeewolde
Gooi en Vechtstreek: Blaricum, Gooise Meren, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden en Wijdemeren
Zaanstreek: Wormerland, Zaanstad
Groot-Amsterdam: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Diemen Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland
IJmond: Beverwijk, Castricum, Heemskerk, Uitgeest en Velsen
Agglomeratie Haarlem: Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort
Uitponding
Uitponding is het verkopen van voormalige huurwoningen, vooral van particuliere beleggers. Wetgeving die tijdelijke huurcontracten verbiedt is één van de redenen waarom investeerders uitponden. Hogere rente, huurregulering en fiscale maatregelen spelen ook een rol. Beleggen in huurwoningen wordt door veel particuliere investeerders niet meer interessant bevonden. Onderstaande trendanalyse van het Kadaster laat zien dat al sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 investeerders ieder kwartaal meer woningen verkochten dan kochten. In heel 2024 verkochten investeerders 53.275 woningen, veel meer dan zij aankochten; aldus het Kadaster. Deze ontwikkeling speelt bij uitstek in de vier grote steden waar particuliere beleggers vanaf 2013 juist veel appartementen aankochten om te verhuren. De trend versterkte zich de afgelopen jaren. Vanaf 2021 neemt ook het het aantal verkochte tweede woningen toe, net als bij particuliere investeerders met meer woningen.
De uitpondingsgolf denderde in 2025 onverminderd door. Vanaf het eerste kwartaal 2025 wordt het cumulatieve saldo vanaf 2016 van koop-naar-huur (buy to let) naar huur-wordt-koop zelfs negatief. Oftewel, particuliere investeerders hebben de afgelopen die tien jaar meer woningen verkocht aan eigenaar-bewoners dan dat ze de afgelopen 10 jaar van hen gekocht hebben. Het Kadaster meld in augustus van 2025: "Bedrijfsmatige investeerders kochten woningen én bouwden er nieuwe bij, maar particuliere investeerders verkochten meer." Oftewel, het aantal en het aandeel huurwoningen neemt af. In het laatste vierde kwartaal verkochten investeerders het hoogste aantal woningen sinds 2021: ruim 20.700 woningen. En ze kochten slechts een kleine 8.900 woningen van eigenaar-bewoners. Onderstaande trendgrafiek maakt duidelijk dat de aan- en verkopen van investeerders steeds verder uit elkaar gaan lopen.
Deze ontwikkeling heeft geleid tot een sterke afname van het aanbod in de vrije huursector, maar tot 2024 zorgde volgens het Kadaster nog niet voor een netto afname van het netto aantal huurwoningen. Dat is dankzij nieuwbouw. In Amsterdam en in de MRA nam daardoor ook tot 2024 het aantal huurwoningen van private partijen nog toe:
Het Kadaster registreerde in het 4e kwartaal van 2025 maar liefst 67.200 transacties, het hoogste aantal ooit in één kwartaal. In het tweede, derde en vierde kwartaal werden in Amsterdam een recordaantal woningen te koop gezet: 2.763 woningen (+53%) en 2.554 (+31% tov een jaar eerder) en 2.413 (+22% tov jaar eerder). H
Er worden met name meer kleinere woningen te koop gezet en verkocht, zo melden makelaars en het Kadaster. Dit speelt vooral in de grote steden, maar overal in de MRA en heel Nederland stijgt het aanbod door uitponding. Het gat tussen woningverkopen en -aankopen door investeerders wordt steeds groter. Makelaars verwachten dat deze verkoopgolf nog tot medio 2026 aanhoudt, totdat de laatste tijdelijke huurcontracten aflopen.
Het gevolg van het sterk stijgende aanbod (+24,8%) van vooral kleine woningen zorgt in de regio Groot Amsterdam zelfs in twee opeenvolgende kwartalen voor een prijsdaling. In het derde kwartaal lag de mediane verkoopprijs -0,3% lager dan een jaar eerder, zo blijkt uit deze NVM-kaart (beweeg met de cursor over de kaart voor cijfers per regio):
Nieuwbouw
De nieuwbouwmarkt is bij uitstek gevoelig voor het consumentenvertrouwen. Eind 2022 klapte de verkoop van nieuwe - vaak nog te bouwen - woningen dan ook volledig in. NVM-makelaars rapporteerden over het vierde kwartaal van dat jaar een daling met maar liefst 46 procent ten opzichte van een jaar eerder en 20 procent minder dan in het derde kwartaal.
Volgens NVM- en CBS-cijfers profiteert ook de nieuwbouw vanaf het tweede kwartaal 2024 van de opverende markt, al blijven de cijfers achter bij de jaren voor half 2022. De NVM signaleert over het tweede kwartaal van 2025 (nog niet in onderstaande grafiek) alweer een daling ten opzichte van een jaar eerder.