Minister Ollongren: “We moeten lering trekken uit de vorige crisis”
Anticyclisch bouwen, hoe dan?

De woningbouw moet bij deze crisis niet stilvallen, bezweren wetenschappers, beleggers, bouwbedrijven, gemeenten, provincies en minister Ollongren eendrachtig. Maar hoe langer het coronavirus onder ons blijft, hoe ongunstiger lijken de vooruitzichten. Wat zijn de mogelijkheden voor anticyclisch bouwen?

Sluisbuurt
Sluisbuurt
 
“De bouw moet door blijven bouwen. Het woningtekort is groot. We moeten lering trekken uit de vorige crisis waarbij de bouwsector heel hard werd getroffen en lang nodig had om de bouwproductie weer op peil te krijgen.”
Aldus minister Ollongren, die Wonen er bij doet als minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Ze kondigde op 20 mei een aantal stimuleringsmaatregelen aan voor de korte termijn. Daarbij worden overigens vooral eerder toegezegde gelden naar voren gehaald. Zoals de 50 miljoen uit de woningbouwimpuls (van in totaal 1 miljard) om sneller betaalbare huizen te kunnen realiseren. Of de 50 miljoen uit datzelfde potje voor het realiseren van (tijdelijke) huisvesting voor kwetsbare groepen.

Bouwproductie bleef al achter

Belangrijker is wellicht dat de minister uitstraalt meer regie te willen gaan nemen. Hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer kan zich er nog kwaad over maken het ministerie voor Wonen/Volkshuisvesting werd afgeschaft en de toenmalige minister Blok en Rijksbouwmeester nog maar enkele jaren geleden riepen dat Nederland eigenlijk wel af was. Het kabinet kon het verder wel aan de markt en de gemeenten overlaten...
Niet dus. De bouwproductie blijft al jaren structureel achter bij de behoefte en de laatste kwartalen daalt het aantal bouwvergunningen zelfs weer onheilspellend. Eerst waren er stikstof en PFAS als extra stoorzender en nu corona. 
Wat de coronacrisis op termijn gaat betekenen voor de woningbouw en -markt is nog koffiedik kijken. Vooralsnog draaien de bouwkranen nog gewoon door, maar de economische recessie zal onvermijdelijk invloed hebben op de woningsector. Boelhouwer. “Niemand kan nu inschatten hoe sterk de coronacrisis zal doordenderen. Maar de bouwproductie zal dalen. Zeker ook omdat veel plannen drijven op de bouw van dure woningen. De verkoop daarvan loopt als eerste terug.”

Peter Boelhouwer

Peter Boelhouwer: “Minister Ollongren heeft aangegeven meer verantwoordelijkheid te willen nemen voor de woningbouw. Dat is al een enorme waterscheiding ten opzichte van het verleden.” 
© TU Delft. foto door Job Jansweijer

Ontwikkelaars melden dat huidige planvorming mede vertraagt omdat afnemers van vastgoed voor winkels en horeca op de rem zijn gaan staan. Dat kon wel eens meer dan tijdelijk zijn, waarschuwt Tom Daanen, directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling & wetenschapper TU Delft: “De verschuiving naar online winkelen is door de coronacrisis in een stroomversnelling gekomen.”  

De afname van nieuwbouw koopwoningen loopt nog goed, meldden projectontwikkelaars. Boelhouwer: “Als de omstandigheden na de zomer normaliseren, dan is er weinig aan de hand. Maar als de coronacrisis een jaar duurt, dan volgt een forse daling van het aantal verkooptransacties, loopt het nieuwbouwaanbod terug en dalen mogelijk de woningprijzen. Als de crisis enige jaren aanhoudt, dan is een recessie op de woningmarkt onvermijdelijk.” 

Eindelijk: meer regie

Tijdens de vorige crisis stortte de bouwproductie volledig in. Het gevolg van een ‘perfect storm’. Met onder meer een financiële sector die abrupt de kredietlijnen dichtdraaide en een kabinet dat verstandige maatregelen nam op het verkeerde moment (aanpak hypotheekrenteaftrek, beperking leenmogelijkheden) en verkeerde maatregelen op het verkeerde moment: de verhuurderheffing. 
Dus wat voor lessen kunnen we dan leren, om met minister Ollongren te spreken? 
Boelhouwer benadrukte onlangs in een Webinar van de MRA dat de huidige coronacrisis des te meer reden is voor het Rijk om de regie te nemen. “Minister Ollongren heeft aangegeven meer verantwoordelijkheid te willen nemen voor het woningbouwprogramma, daarvoor politiek aanspreekbaar te zijn en met regio’s verstedelijkingsafspraken te willen maken. Dat is al een enorme waterscheiding ten opzichte van het verleden.” 
Volgens de hoogleraar is het onvermijdelijk dat het Rijk zelf weer fors gaat investeren in gebiedsontwikkeling. “Die enorme aantallen woningen die nodig zijn kunnen we niet door de markt laten financieren.” Daar sluit Desirée Uitzetter, NEPROM-voorzitter en directeur gebiedsontwikkeling van BPD, zich met enige nuancering bij aan: “De markt kan het in ieder geval niet vóórfinancieren.” 
Om een bouwcrisis te vermijden willen de NEPROM en NVB-Bouw nog iets van het Rijk: een ‘Rijksdoorbouwgarantie’. Uitzetter: “Het starten van een bouwproject valt of staat bij de voorverkoop. Pas als 60 tot 70 procent van de woningen zijn verkocht, kan de bouwer aan de slag. Een bouwgarantie houdt in dat als er onvoldoende woningen op tijd worden verkocht het Rijk garant staat voor het laatste deel, zodat er wel gestart kan worden.” 
Die garantie werkt volgens haar naar twee kanten: “Zo’n garantie geeft consumenten ook vertrouwen om wel in te schrijven voor een woning.” 
Daarnaast hamert de NEPROM er net als Boelhouwer op dat het Rijk meer sturend gaat optreden om nieuwe locaties in ontwikkeling te brengen.

Anticyclisch bouwen

En dan klinkt al snel de oproep om deze keer wel ‘anticyclisch’ door te bouwen en reflexen uit het verleden te vermijden. Maar wat zijn dan die reflexen, vragen we Annius Hoornstra, voorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven, concerndirecteur van Zaanstad en voormalig adjunct-directeur Grond & Ontwikkeling van Amsterdam. Om zijn antwoord samen te vatten: waak voor te lang vasthouden aan oude verdienmodellen, laat ambities niet te snel los en sta open voor partijen die wel willen bouwen. Hij wijst er dat Amsterdam bij de vorige crisis zelfbouwers en kleine ontwikkelaars omarmde. Dankzij hen kwam de woningbouw in nieuwe gebieden als Houthavens, Zeeburgereiland en Buiksloterham op gang.
Onvermijdelijk wordt weer veel naar de overheid gekeken, om garanties te geven, voorwaarden te versoepelen, procedures te versnellen, grondprijzen te verlagen. Hoornstra: “Het helpt dan wel als partijen transparant zijn over kosten en opbrengsten, en winstdelingsregelingen zijn daarbij niet meer dan redelijk. In wat er ook bij hoort is het opzeggen van ontwikkelrechten van ontwikkelaars die niet willen of kunnen.”
Met vele anderen wil Hoornstra ook een herwaardering van de rol van de woningcorporaties: “Aan het einde van de vorige crisis werden de corporaties na het Vestia-debacle ook nog eens belast met de verhuurderheffing. Dat leidde tot een jarenlange en forse verlaging van de bouwproductie. Het zijn echter juist de corporaties, als niet-marktpartijen, die anticyclisch kunnen bouwen.” Hij pleit ervoor dat corporaties de heffing volledig mogen verrekenen met nieuwbouw-initiatieven.”
Tenslotte waarschuwt hij voor forse bezuinigingen in de gemeentelijke ontwikkelorganisaties. “De ervaring heeft geleerd dat het veel tijd kost om die kennis weer op te bouwen.” Het Rijk moet zonodig financieel bijspringen om dat niet te laten gebeuren. 

Ontwikkelaars

Er is wel een groot verschil met de vorige crisis. Beleggers en ontwikkelaars zijn nu breed vertegenwoordigd in de woningmarkt. Uitzetter wijst op de brede bereidheid van publieke én private partijen om de bouw aan de gang te houden. 
In de regio Amsterdam is er zo’n woningtekort dat er zelfs bij een forse recessie voldoende vraag blijft naar betaalbare huur- en koopwoningen. Hoornstra: er ligt een bal voor open doel voor beleggers van pensioenfondsen om te voorzien in de woningbehoefte van onze vitale beroepen: verplegers, leraren en politieagenten. 
 
Bronnen: voor dit artikel is naast interviews geput uit de NUL20-verslagen van twee livecasts van Pakhuis de Zwijger en een webinar van de MRA. Annius Hoornstra schreef eerder een artikel op Gebiedsontwikkeling.nu over ‘crisislessen’.