Is zelfbouw wél crisisbestendig?

Succes van particulier opdrachtgeverschap in Almere prikkelt het OGA
Is zelfbouw wél crisisbestendig?

Sinds het uitbreken van de kredietcrisis zit de woningbouw in Amsterdam in het slop. Ontwikkelaars, banken en kopers houden elkaar in een wurggreep, waardoor er nog weinig projecten van de grond komen. Het kan ook anders. In Almere draait de verkoop van vrije kavels aan particulieren op volle toeren. In drie jaar tijd kon zo met de bouw van ruim duizend woningen worden begonnen. Een wenkend perspectief voor Amsterdam?

Op donderdag 27 mei, twee dagen vóór de start van de verkoop van 54 nieuwe bouwkavels in het Almeerder Columbuskwartier, rolde de eerste koper zijn slaapzak uit voor de deuren van het stadhuis. De dag erna kreeg hij gezelschap van zeven anderen. De rij groeide op zaterdag uiteindelijk uit tot dertig man, die er allemaal in slaagden om een optie te nemen op het lapje grond van hun dromen. Vooral de kleinere en goedkopere kavels van 253 m2 bleken populair, al werden er ook veel opties genomen op de grond voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers.
Opnieuw was het Almere gelukt om middenin de economische crisis met succes vrije kavels aan de man te brengen. Een jaar geleden gingen in het Pinksterweekeinde ook al ruim honderd bouwkavels in het Homeruskwartier van de hand. Van de driehonderd lapjes grond die er toen werden aangeboden, is inmiddels zestig procent verkocht of in optie genomen. Eerder waren in de wijk al ruim vierhonderd vrije kavels aan de man gebracht. De gemeente kon in totaal daardoor al 45 miljoen euro aan grondopbrengsten inboeken. Wethouder Adri Duivesteijn, die drie jaar geleden begon met zijn campagne voor meer particulier opdrachtgeverschap in Almere, kan tevreden zijn. Sinds 2007 werden in zijn stad meer dan duizend vrije kavels in alle soorten en prijsklassen verkocht. Tot 2014 wordt zelfs aan een verdubbeling van dat aantal gewerkt.

Ruim 400 kavels verkocht

Het succes van de kavelverkoop in Almere geeft Amsterdamse beleidsmakers te denken. Door de crisis nemen in de hoofdstad ontwikkelaars amper nog woningbouwprojecten in aanbouw. De nieuwbouwproductie dreigt daardoor dit jaar op nog geen 1500 woningen uit te komen. Een absoluut dieptepunt dat herinneringen oproept aan de magere beginjaren van deze eeuw. Kan zelfbouw misschien ook in de hoofdstad de woningproductie een extra impuls geven? Angelique Bor, projectleider particulier opdrachtgeverschap bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), denkt van wel. In de afgelopen jaren werden in het Oostelijke Havengebied en op IJburg ruim vierhonderd vrije kavels verkocht, inclusief 38 waterkavels in de noordbuurt van het Steigereiland. Op Rieteiland-Oost verwisselden zelfs fikse lappen grond van eigenaar tegen prijzen van vijf of zes ton.
“Vrije kavels passen goed bij een meer kleinschalige woningbouw, waarover wij op dit moment nadenken. Het is alleen lastig om voldoende locaties te vinden om het op grote schaal toe te passen”, aldus Bor. Voorlopig lijkt vooral de tweede fase van IJburg voor grootschalige zelfbouwprojecten in aanmerking te komen. Wethouder Van Poelgeest heeft aangegeven dat de helft van de woningproductie er uit particulier opdrachtgeverschap moet bestaan. Bor en haar collega’s onderzoeken op dit moment in welke vorm dat het best kan. Zo denkt de gemeente ook aan andere varianten, waarbij bewoners meer invloed hebben op het eindproduct, zoals het mede-opdrachtgeverschap dat ook in Almere is beproefd (zie kader).

Het zal nog zeker tot 2013 duren, voordat de eerste woningen op IJburg II kunnen worden gebouwd. Op dit moment is de gemeente nog druk aan het tekenen aan het stedenbouwkundig plan en is er ook nog geen verkavelingsvoorstel voor de nieuwe eilanden. Tot die tijd staat er wel een aantal kleinere zelfbouwprojecten in de stad op stapel. Zo wordt binnenkort een strook van achttien zelfbouwkavels aan de Sloterweg uitgegeven en heeft stadsdeel Zuidoost plannen voor vijftien vrije kavels aan de ‘s Gravendijkdreef. Verder moeten in het Bijlmerpark en in de T-buurt van het stadsdeel ook zelfbouwkavels komen. En dan is er nog het Zeeburgereiland, waar over enige tijd tachtig particulieren hun eigen huis mogen bouwen als de plannen niet al te veel worden aangepast aan de nieuwe economische tijden. Ten slotte komen begin volgend jaar nog de laatste 72 waterkavels in de Noordbuurt van het Steigereiland op de markt.

Duurzaam en innovatief

Van de vrijekavelprojecten in het Oostelijk Havengebied en op IJburg heeft het OGA veel geleerd, verklaart zelfbouwadviseur Bart Truijens. “In de Scheepstimmermanstraat hebben we bijvoorbeeld ervaren, dat het verstandig is om harde deadlines voor de afbouw van de woningen in de verkoopovereenkomsten op te nemen. En om te voorkomen dat de straat verschillende keren moet worden opgebroken om nutsvoorzieningen aan te leggen, kunnen die beter vooraf worden aangelegd. Op het Steigereiland hebben we dat zo gedaan.”
Het is Truijens tijdens het begeleiden van particuliere bouwers ook opgevallen hoe ver kavelkopers voorop lopen in het bedenken van innovatieve oplossingen voor hun water- en energieverbruik. “Ze zijn niet alleen meer bij duurzaamheid betrokken, maar ze zijn ook bereid om er flink in te investeren. Dat ze daarbij zelf ook de besparing voor honderd procent incasseren, vormt natuurlijk een extra prikkel.” Dankzij de zelfbouwprojecten komen mensen in een buurtje meestal ook al snel met elkaar in contact. “Vooral collectieve projecten scoren daarin hoog, maar ook individuele kavelkopers wisselen op zelfgemaakte websites vaak al allerlei informatie met hun buren uit.”

Koudwatervrees

Met zoveel voordelen zou je verwachten dat iedereen staat te trappelen om particulier opdrachtgeverschap ruim baan te geven. Maar Bor en Truijens constateren veel koudwatervrees bij ambtenaren. “Sommigen zijn bang dat de gewenste stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit niet wordt bereikt. Anderen wijzen erop dat het uitgeven van individuele kavels meer tijd kost dan alles bij één ontwikkelaar af te zetten. Ze vergeten daarbij dat onderhandelingen over bouwenveloppen ook vaak eindeloos duren. De komende tijd zullen we stadsdelen en projectbureaus ervan proberen te overtuigen, dat het toch loont om meer zelfbouwprojecten in hun plannen op te nemen. Zeker op locaties waar duurzaamheid een grote rol speelt, zoals Buiksloterham of de Houthavens, kun je met particulier opdrachtgeverschap je voordeel doen.”

 

Mede-opdrachtgeverschap (nog) niet gelukt
Particulier opdrachtgeverschap is niet de enige manier om bewoners meer invloed te geven op de bouw van hun woning. In Almere is ook geëxperimenteerd met mede-opdrachtgeverschap, waarbij ontwikkelaars en kopers samen een project realiseren. Voor deze variant tussen projectmatige bouw en zelfbouw reserveerde de stad in het Homeruskwartier zeven bouwvelden, waarop 1200 woningen gebouwd moesten worden. In een prijsvraag mochten ontwikkelaars een visie voor deze locaties indienen. Uit de 76 (!) inzendingen selecteerde een jury er veertien, waarop potentiële kopers vervolgens mochten stemmen. Op die manier werd voor ieder bouwveld de ontwikkelende marktpartij bepaald.
Diezelfde verkiezing zorgde bij de kopers wel voor veel verwarring. Velen hadden niet in de gaten, dat ze op een visie stemden en nog met de ontwikkelaar om de tafel moesten om samen een definitief woningontwerp te maken. Ze vroegen de ontwikkelaar wanneer het huis af zou zijn en hoeveel het zou gaan kosten. Toen het allemaal veel langer bleek te gaan duren en veel huizen duurder werden dan was verwacht, haakten de meeste inschrijvers af en kochten elders in de stad een kant-en-klare woning. Op dit moment worden de meeste locaties dan ook volgebouwd met seriematige projectbouw.
Ondanks deze mislukking probeert Almere het opnieuw. Bij een nieuwe ronde projecten met mede-opdrachtgeverschap zijn inmiddels voor twee van de vijf bouwvelden (kleinere) ontwikkelaars gevonden. Of het concept ook in andere gemeenten en zonder verkiezing kan werken, blijft onduidelijk.
 
 

 

Deel