Zaanstad: sociale koopwoningen voor eigen inwoners

Wooncrisis leidt tot steeds meer voorrangsbeleid
Zaanstad: sociale koopwoningen voor eigen inwoners

Zaanse bestuurders zien met lede ogen dat steeds meer woningen door Amsterdammers worden gekocht. Zaanstad komt nu de eigen starters en lage middeninkomens te hulp. Met twee maatregelen. Ten eerste door de bouw van sociale koopwoningen vast te leggen in bestemmingsplannen. En bovendien door een nieuwe koopconstructie, de BKZ-starterswoning, te introduceren voor de eigen inwoners. Interview met wethouder Songül Mutluer.

"In ons land voltrekt zich een woonramp”, zo zegt PvdA-wethouder Songül Mutluer. “De krapte op de woningmarkt heeft zijn effect op de regio, dus ook op Zaanstad. Steeds meer Amsterdammers wijken uit naar onze gemeente, vooral naar het dichtbij gelegen Zaandam. In het verleden werd in Zaandam één op de vijf woningen door iemand uit Amsterdam gekocht, maar volgens een analyse van de Nederlandse Vereniging van Makelaars blijkt dat percentage al te zijn gestegen naar 41 procent. Die groeiende vraag leidt bovendien tot forse prijsstijgingen, waardoor onze eigen starters en onze eigen lage middeninkomens steeds vaker achter het net vissen.”

'Juridisch houdbaar' 

Zaanstad gaat in bestemmingsplannen vastleggen dat een bepaald percentage sociale koop moet worden gerealiseerd. Inwoners van Zaanstad komen met voorrang in aanmerking voor dergelijke woningen. “De raad heeft eind januari ingestemd met een zogeheten doelgroepenverordening. Op grond daarvan kunnen wij ontwikkelaars ertoe verplichten een bepaald percentage sociale koopwoningen te realiseren, zoals we ook vastleggen hoeveel sociale huurwoningen er moeten worden gebouwd. En in de toekomst willen we dat ook doen voor middensegment-huurwoningen, maar daarvoor moet nog een speciale verordening worden ontwikkeld.”
 

'Meer dan 40 procent van de Zaanse koopwoningen wordt door Amsterdammers gekocht'

 
De sociale koopwoningen zijn in de eerste plaats bestemd voor de eigen inwoners. Mutluer: “We richten ons op kopers die minimaal twee jaar in Zaanstad wonen en voor de eerste keer een woning kopen. Het gaat om mensen met een inkomen van 32.000 tot 45.000 euro per jaar. En om de doorstroming uit onze sociale huurvoorraad te bevorderen, krijgen Zaanse huurders voorrang”, aldus Mutluer. 
Voorrang voor Zaankanters is volgens de wethouder juridisch houdbaar. “Daar is door juristen goed naar gekeken en zij hebben een bijzondere oplossing bedacht. De nieuwe sociale koopwoningen worden bij de start van de verkoop  de eerste dertien weken door de ontwikkelaar aangeboden aan mensen die aan al deze voorwaarden voldoen. Mocht er onvoldoende animo zijn, dan komen de Zaanse starters zonder een sociale huurwoning maar met een passend inkomen aan bod. Zijn er daarna nog woningen beschikbaar, dan kan de sociale koopwoning aan iedereen die aan de inkomensnorm voldoet worden verkocht. We sluiten niemand uit, maar willen wel onze eigen inwoners de grootste kans op een betaalbare koopwoning bieden.”

Betaalbare koop op erfpacht 

De gemeente is met de eerste partijen in gesprek om in hun nieuwbouwplannen sociale koop op te nemen. “Projectontwikkelaars vinden dat niet makkelijk. Wij verlangen bij projecten van meer dan 20 woningen een gevarieerd aanbod; naast tien procent sociale koop moet ook dertig procent sociale huur worden gebouwd. Bovendien verlangen wij betaalbare huurwoningen in het middensegment. Gezien ook de stijgende bouwkosten en stijgende grondkosten is zo’n programma financieel niet altijd makkelijk haalbaar.”
 

'De BKZ-starterswoning van 220.000 euro kan met een hypotheek van nog geen 93.000 euro worden gefinancierd'

 
Mutluer heeft begrip voor die problemen. Daarom heeft de gemeente via Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) (zie kader) een nieuw model voor een betaalbare starterswoning ontwikkeld. Nel Hazendonk, directeur van de BKZ Holding, legt uit. “Wij onderscheiden drie woningtypes: het gaat om koopwoningen van 200.000, 220.000 en 250.000 euro met een minimale woonoppervlakte van respectievelijk 50, 60 of 70 m2. De grond hoeft niet te worden gekocht. Die wordt uitgegeven in erfpacht. De kopers betalen daarvoor een jaarlijkse canon. Daarbij hanteren we nog een bijzondere voorwaarde: hebben mensen een laag inkomen, dan wordt de erfpachtcanon deels kwijtgescholden. Daarvoor wordt jaarlijks het gezinsinkomen getoetst. Voor ‘de stenen’ geldt dat slechts 65 procent hoeft te worden gefinancierd. Het resterende aandeel blijft in bezit van BKZ.”

Anti-speculatie

Het model komt er op neer dat een starterswoning van 220.000 euro met een hypotheek van nog geen 93.000 euro kan worden gefinancierd. De gemeente verwacht dat het bedrag voor rente, aflossing en de maandelijkse betaling voor de grond kan concurreren met de prijs van een sociale huurwoning. Speculatie wordt voorkomen door een stelsel aan afspraken, benadrukt Hazendonk. “Mocht een koper zijn woning al na een paar jaar willen verkopen, dan gelden er twee voorwaarden. De woning kan alleen worden verkocht aan iemand uit de doelgroep; dus iemand uit Zaanstad die bij voorkeur een sociale huurwoning achterlaat. De winst moet worden gedeeld. Daarvoor hanteren we een speciale rekensom. BKZ krijgt de helft van de winst en bij dalende woningprijzen draagt BKZ voor de helft bij aan de daling. En de nieuwe koper moet weer van vooraf aan onze voorwaarden voldoen. Het blijft dus een sociale koopwoning.”
Minimaal tien jaar blijft de grond en het aandeel van de stenen in eigendom van BKZ. Maar ook als de eigenaar daarna grond en stenen volledig overneemt, dan nog even wordt gewaakt voor speculatie. “De eerste twee jaar na het ontstaan van het volledig eigendom, houdt BKZ aanspraak op zijn deel van de verkoopwinst”, aldus Hazendonk.

Hoge verwachtingen

Songül Mutluer heeft hoge verwachtingen van de BKZ-starterswoning. “We zijn op dit moment met twee ontwikkelaars afspraken aan het maken over de bouw van in totaal 97 BKZ-starterswoningen. Zij respecteren onze wens om sociale koop te realiseren, maar vinden dat zelf financieel moeilijk te realiseren. Ook willen ze speculatie voorkomen. De BKZ-starterswoning biedt dan uitkomst. Ik verwacht de komende tijd dat ook andere ontwikkelaars die keuze zullen maken.”
Volgens de wethouder is het risico voor de gemeente Zaanstad tamelijk overzienbaar. “De BKZ Holding haalt zelf op de kapitaalmarkt het geld op voor de grond en de gedeeltelijke bouwkosten. De gemeente staat alleen garant. Dat heeft voor ons als voordeel, dat die lening niet drukt op de schuld van de gemeente Zaanstad.” Ook Hazendonk is optimistisch over de risico’s. “BKZ is niet gericht op het maken van winst. Op de goedkoopste woningen lijden we wellicht enig verlies, maar dat wordt in de duurste woningen gecompenseerd. Bovendien kennen we andere BKZ-modellen. Ook daarmee maken we winst. Bovendien rapporteren wij elk kwartaal aan de gemeente over de ontwikkeling van onze financiële positie.”

 
Betaalbare Koopwoningen Zaanstad
BZK is vijftien jaar geleden opgericht door de gemeente Zaanstad. Het doel is mensen met een laag inkomen te helpen bij de aankoop van een eigen huis. BKZ kent daarvoor diverse modellen: naast de nieuwe BKZ starterswoning, bestaan BKZ Instap, BKZ Traditioneel en een speciale regeling voor bestaande woningen waar sprake is van funderingsherstel. In totaal is BKZ betrokken geweest bij 550 woningen. De gemeente Zaanstad is 100 procent aandeelhouder van de BKZ Holding.