04.02.21
Geactualiseerd op: 
14.01.21
Gezocht: betaalbare koopwoning - Aflevering 3
Koopgarant en KOOPstart: kopen met korting

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering: KoopGarant en KOOPstart, kortingsregelingen voor starters.

Timpaan-starterswoningen in Uithoorn met KOOPstart-korting, ruim 700 inschrijvingen voor 24 woningen
Gezocht: betaalbare koopwoning
Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. Kopers krijgen een kontje met een premie, een gunstige lening of een fiscaal voordeel. Sommige ideeën komen uit de oude doos, zoals de Premie-A woning of de Koopstart-regeling. Andere zijn recenter van datum, zoals de sociale huurkoop of de BKZ-starterswoning in Zaanstad. NUL20 toetst in een aantal afleveringen de houdbaarheid van deze voorstellen en gaat ook zelf op zoek naar die betaalbare koopwoning in de regio Amsterdam. 
Starters een korting geven op de aankoop van hun eerste woning is een sympathiek gebaar. Maar het effect wordt groter als dat voordeel ook aan de tweede of de derde koper kan worden gegeven. Dat is alleen mogelijk als bij verkoop de korting aan de aanbieder wordt terugbetaald en deze meedeelt in de verkoopwinst. Dan kan hij de woning weer met korting tegen een zacht prijsje aan de volgende koper aanbieden. Zie daar het principe achter allerlei regelingen die woningcorporaties in de jaren negentig optuigden voor hun kopers. In het jaar 2000 telde de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting al zo’n 23 verschillende koopvarianten met elk hun eigen voorwaarden en kortingspercentages. Onder druk van de Vereniging Eigen Huis en het kabinet, die moeite hadden met de opzet van sommige regelingen, liep dat aantal in de jaren erna fors terug. Koopgarant – een initiatief van vier woningcorporaties – werd uiteindelijk de dominante constructie voor ‘verkoop onder voorwaarden’ door woningcorporaties. Sinds 2004 werden er onder deze noemer 35.000 tot 40.000 woningen in Nederland verkocht waarvan driekwart in de bestaande woningvoorraad. Ruim 140 woningcorporaties zijn licentiehouders van het product dat door stichting Opmaat wordt beheerd. 

Witte vlek 

Ymere en De Alliantie verkochten in de regio Amsterdam in het verleden een flink deel van hun woningen via Koopgarant. Maar in de hoofdstad zel kwam het nooit van de grond. Eerst zorgde de combinatie van het instrument en erfpacht voor grote bezwaren bij de Belastingdienst. En toen uiteindelijk in 2013 alle belemmeringen uit de weg waren geruimd, zagen de corporaties er geen brood meer in.
Een deel van hen bood kopers inmiddels ook de Startersrenteregeling aan waarbij de corporatie tien jaar lang 20 procent van de maandelijkse hypotheekrente als lening voorschoot. Een belangrijk voordeel daarvan was dat de corporatie eenmaal verkochte woningen niet meer terug hoefde te kopen. Sinds 2011 zijn corporaties bij Koopgarant namelijk verplicht om deze woningen op hun balans te houden en voldoende liquide middelen te reserveren voor de terugkoop. Dat legt - in combinatie met de verhuurdersheffing en andere belastingen - nog een extra beslag op hun investeringscapaciteit. Sindsdien worden woningen meestal verkocht tegen een marktconforme prijs, met eventueel een korting voor een zittende huurder. “We hebben de inkomsten hard nodig voor de nieuwbouw, renovatie en verduurzaming van ons bezit”, verklaart communicatie-adviseur Coen Springelkamp van Ymere. 
Ook regionale corporaties als ZVH en Parteon die in het verleden veel woningen via Koopgarant verkochten, zijn daar mee gestopt, zowel voor bestaande als nieuwe woningen. Alleen Intermaris gebruikt het instrument nog op zeer beperkte schaal in Purmerend als onderdeel van een grondovereenkomst met het gemeentebestuur. 

Koopgarant uit de gratie  bij corporaties

Simone van de Kuit en Bernard Wouters van de stichting Opmaat bevestigen dat er steeds minder woningen met Koopgarant worden verkocht. In 2011 ging het nog om zo’n 6000-7000 huizen waarvan zo’n 2500 nieuwbouwwoningen. In 2019 was dit al teruggelopen naar 500-700 woningen uitsluitend in de bestaande voorraad. “Corporaties mochten door de nieuwe Woningwet vanaf 2015 al geen koopwoningen meer bouwen. Bovendien werd er een groot beroep op hen gedaan om statushouders en andere mensen op de wachtlijst aan een sociale huurwoning te helpen. De balanskwestie heeft corporaties eveneens kopschuw gemaakt. Paradoxaal genoeg maakt de recente afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters de situatie nog lastiger. Omdat corporaties door deze regeling bij terugkoop nu een hogere overdrachtsbelasting als voorheen moeten betalen, zijn ze gemiddeld per woning al snel zo’n 16.000 euro duurder uit”, legt Van de Kuit uit. 

Gemeenten aan zet

Gemeenten hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen en vinden het vaak jammer dat corporaties met Koopgarant zijn gestopt. Sommigen overwegen om zelf actief te ondernemen en een Koopgarantfonds op te richten voor de terugkoop van verkochte huur- of koopwoningen. Ede had afgelopen december de primeur. Ze werkt daarbij samen met ontwikkelaars die nog wel de eerste verkoop van een Koopgarant-nieuwbouwwoning regelen maar de terug- en doorverkoop aan de gemeente over laten. Net als de corporaties financiert zij de aankopen uit de teruggestorte verkoopkortingen en een deel van de waarde-ontwikkeling op een huis. De afspraken gelden voor 100-150 woningen die twintig jaar lang onder de regeling vallen. Ook Amersfoort en Eemnes hebben inmiddels interesse getoond en zelfs een provincie, Gelderland, onderzoekt of Koopgarant iets voor hen is. 

KOOPstart in Amsterdam?

“Voor een gemeente kan Koopgarant een interessant instrument zijn om sociale stijgers in een wijk vast te houden”, legt Wouters uit. “Zo onderzoeken we op dit moment met de gemeente Amsterdam en enkele andere partijen of zo’n constructie voor Amsterdam-Zuidoost wellicht een optie is.” De hoofdstad verkent met stichting Opmaat en de Neprom ook de mogelijkheden van KOOPstart, een vergelijkbaar instrument als Koopgarant maar dan zonder de terugkoopplicht. De organisatie ontwikkelde de variant aanvankelijk om de balansproblemen voor woningcorporaties te omzeilen. Maar toen het in 2014 werd gelanceerd, bleek het ook populair bij projectontwikkelaars als BPD en AM. Zij zien er een middel in om aan de wens van gemeenten tegemoet te komen betaalbare maar toch kwalitatief hoogwaardige woningen te realiseren. 
 
In de metropoolregio zet ontwikkelaar Timpaan KOOPstart al actief in om betaalbare en ruime starterswoningen te realiseren. Zo konden in Aalsmeer inwoners onder een bepaalde inkomensgrens voor bedragen tussen 199.000 en 229.000 euro een woning van 68 vierkante meter kopen. In Uithoorn golden eveneens inkomens- en bindingseisen bij de KOOPstart-woningen in project De Kwakel. Timpaan kreeg er een korting op de gemeentelijke grondprijs om de koopsom extra te kunnen verlagen. Na doorverkoop van de woning betaalt de eerste koper deze korting via Timpaan weer terug aan de gemeente. Dat kopers geen problemen hebben met zo’n constructie, bleek uit de grote interesse voor het project: maar liefst 724 mensen schreven zich voor de 24 KOOPstart-woningen in. In Aalsmeer was de belangstelling even massaal.