Wooncoöperatie heeft geldzorgen

Minister Blok wil Koopgarant-constructies toestaan om haalbaarheid te vergroten
Wooncoöperatie heeft geldzorgen

Aan initiatieven voor wooncoöperaties geen gebrek. Ook in Amsterdam zijn ongeveer twintig groepen bewoners bekend die op een nieuwe of bestaande plek een coöperatie willen beginnen. Betaalbaarheid en zeggenschap zijn daarbij kernwoorden, maar realisatie blijkt een mijl op zeven.

Locaties voor nieuwbouw wooncoöperaties
Het vinden van locaties in gebieden met een hoge grondprijs, zoals Amsterdam, is niet eenvoudig. Juist omdat wooncoöperaties zich veelal richten op betaalbare huisvesting, kunnen zij niet concurreren met de vrije markt. Voor de hoofdstad is dat reden om drie locaties aan te wijzen waar alleen coöperaties – van enkele tientallen woningen - kunnen inschrijven, zo liet wethouder Laurens Ivens (Wonen) onlangs weten. De winnende coöperatie betaalt een lage grondprijs op voorwaarde dat woningen niet verkocht worden en dat de huur gematigd stijgt. De eerste locatie die wordt uitgegeven ligt op het Centrumeiland, het jongste eiland van IJburg. De inschrijving voor de kavel voor zo’n dertig woningen start in oktober. Ook in de Watergraafsmeer en op het Havenstraatterrein wordt ruimte vrijgemaakt voor een coöperatie. Voor die laatste locatie geldt dat het daar om middensegmenthuur gaat.

Sinds de nieuwe Woningwet vorig jaar van kracht werd, is de wooncoöperatie een officieel alternatief voor het traditionele huren of kopen van woningen. Bij deze rechtsvorm is de coöperatie eigenaar van een aantal woningen die door de leden worden gehuurd en beheerd. Onder begeleiding van Platform31 is een aantal koplopersprojecten van start gegaan. De diversiteit daarvan is groot: van senioren die samen oud willen worden tot bewoners die een coöperatie oprichten om de sloop van hun geliefde buurtje te voorkomen tot vrijplaatsen die de wooncoöperatie aangrijpen om een alternatieve manier van wonen en werken te realiseren.

Eerste coöperatie

Het Friese plaatsje Jirnsum had onlangs de primeur: de eerste wooncoöperatie sinds de nieuwe Woningwet is een feit. Woningcorporatie Elkien wilde een seniorencomplex met 25 woningen slopen, omdat die in de krimpende regio niet meer nodig zouden zijn. Een groep bewoners, verenigd in de Doarpskorporaasje Jirnsum, dacht daar anders over en wist de woningen te behouden door die van de corporatie over te nemen. Het seniorencomplex in Jirnsum werd getaxeerd op 750.000 euro waardoor een huur van 450 euro per woning per maand mogelijk blijft en de woningen in de sociale huursector kunnen blijven. Het is een transactie waar initiatiefnemers in de regio Amsterdam knarsetandend naar zullen kijken. Hier ligt de marktwaarde immers veel hoger. Daardoor is het niet alleen veel lastiger om het vereiste aankoopbedrag op tafel te krijgen, maar ook om de woningen betaalbaar te houden. Zelfs als ze voor een lange afschrijvingsperiode kiezen.

Financiering

De financiering blijkt een probleem voor wooncoöperaties. Wat niet helpt is, anders dan in Duitsland, de relatieve onbekendheid van het fenomeen. Er is geen traditie. Nederlandse banken staan mede daardoor zeer huiverig tegenover het verstrekken van leningen aan coöperaties. Als ze al in zee gaan met een coöperatie eisen ze een flink percentage eigen middelen.
Volgende obstakel: woningcorporaties zijn verplicht bij verkoop een marktconforme prijs te vragen, ook aan wooncoöperaties, ook als de woningen in de sociale huursector blijven. Dat maakt het in de regio Amsterdam zeer moeilijk om via aankoop een wooncoöperatie te starten.
Een lichtpuntje is dat Minister Blok van Wonen dat probleem nu ook ziet. Hij liet onlangs weten wooncoöperaties meer ‘experimenteerruimte’ te willen geven. Bijvoorbeeld om een Koopgarant-regeling of andere variant van maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) mogelijk te maken. Individuele huizenkopers konden dat al langer, maar voor coöperaties was dat nog niet mogelijk. Bij Koopgarant verkoopt een woningcorporatie een woning met korting. Als de woning eventueel later wordt doorverkocht, delen corporatie en de eigenaar winst of verlies. Overigens is de introductie van Koopgarant in Amsterdam uitermate problematisch geweest vanwege de Amsterdamse erfpacht; het is dan ook de vraag hoe de fiscus tegen deze constructie aankijkt. Daarnaast moeten ook woningcorporaties er trek in hebben om te participeren in dergelijke financiële constructies.

Aanjagers

Om wooncoöperaties in Nederland verder te helpen heeft Platform31 onder meer wethouders en bestuurders van woningcorporaties gevraagd die nieuwe woonvorm ‘aan te jagen’. Hester van Buren van Rochdale is een van hen. Van Buren ziet desgevraagd voordelen aan wooncoöperaties, omdat die de betrokkenheid van bewoners bij hun woning en leefomgeving kunnen vergroten. Toch heeft ze ook ‘veel vraagtekens’: “Want wat is de meerwaarde om vastgoed over te dragen als woningen in de sociale huursector blijven? In Nijmegen is een aantal coöperaties opgezet waarbij alleen het beheer door bewoners wordt gedaan. Dat vind ik ook een interessante vorm.” En dan spelen die financieringsproblemen ook niet. Een ander punt is volgens Van Buren dat een wooncoöperatie ‘uit de bewoners’ voort moet komen. “Dat is bijvoorbeeld bij De Groene Gemeenschap op IJburg het geval. Wij denken graag mee met dat soort initiatieven van zittende bewoners.”

 

Van Jeruzalem tot Bajesdorp : wooncoöperatie nieuwe reddingsboei?
Het overnemen van bestaande sociale huurwoningen, het realiseren van nieuwbouwwoningen of het legaliseren van een vrijplaats. Er zijn vele redenen om de nieuwe wettelijke woonvorm wooncoöperatie te willen benutten. Maar het laten vallen van de term ‘wooncoöperatie’ is voor eigenaren niet direct reden om de loper uit te rollen. Zo wil wooncoöperatie Jeruzalem twee woonblokken met in totaal 140 woningen van Rochdale overnemen. De coöperatie wil sloop voorkomen en claimt daarmee aan de wens van zittende bewoners tegemoet te komen én daarmee de sociale cohesie in de bijzondere wijk Jeruzalem te behouden. Maar volgens Hester van Buren van Rochdale is het sloopbesluit al genomen en is de peildatum afgegeven. De corporatie wil wel praten over een coöperatie in nabijgelegen woningblokken die Rochdale dit jaar gaat renoveren. “Maar dan moeten de initiatiefnemers een plan maken. De bal ligt bij hen.” De initiatiefnemers willen echter eerst meer duidelijkheid voordat zij hun visie uitwerken. Een twistpunt is vervolgens dat het voor Rochdale uitgesloten is dat ook tijdelijke huurders deel uit kunnen maken van de coöperatie; een deel van de initiatiefnemers bestaat juist daaruit.
Ook Bajesdorp, de gekraakte cipierswoningen op het complex van de voormalige Bijlmerbajes, dat in de afgelopen dertien jaar is uitgegroeid tot een bijzondere creatieve vrijplaats, grijpt de wooncoöperatie aan om zeggenschap en betaalbaarheid voor de toekomst veilig te stellen. In het afgelopen jaar hebben de initiatiefnemers geprobeerd het terrein van het Rijk te kopen, maar dat houdt vast aan een ongedeelde verkoop van het gehele gevangeniscomplex. De hoop is nu gevestigd op de gemeente. Als de gemeente het terrein zou kopen, zou Bajesdorp wel als afzonderlijk deel door de gemeente aan de coöperatie in erfpacht uitgegeven kunnen worden. De vereniging heeft een visie opgesteld en denkt het benodigde geld bij elkaar te kunnen brengen door een combinatie van hypotheek, eigen middelen en crowdfunding.

 

Deel