De woningvoorraad bestaat uit koopwoningen en huurwoningen van corporaties en particulieren. Corporaties verhuren naast sociale huurwoningen ook een klein deel van hun woningen in de vrije sector; omgekeerd wordt een substantieel maar wel snel slinkend deel van de particuliere sector in het gereguleerde segment verhuurd. 

Aantal woningen per 1 januari 2026: 494.449 

De woningcorporaties bezitten bijna 39 procent van de Amsterdamse woningvoorraad, oftewel 189.100 woningen, waarvan 173.600 in het sociale segment (aantallen incl. Weesp; bron: WiA 2025). Het aandeel corporatiewoningen is daarmee gezakt onder het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent uit particuliere huurwoningen. Corporaties kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Later verdwenen nog meer particuliere huurwoningen doordat ze werden verkocht. Vanaf 1998 verkopen ook woningcorporaties aan particulieren. Sinds 2013 investeerden grote beleggers fors in nieuwbouw van particuliere huurwoningen en kochten kleine beleggers koopwoningen op voor verhuur; het gros daarvan zit in het duurdere segment. Het aandeel koopwoningen nam na decennia van stijging sinds 2017 af, omdat ze worden opgekocht door beleggers en in de verhuur gedaan (buy-to-let) of na verhuizing worden aangehouden voor verhuur (keep-to-let). Door fiscale maatregelen, nieuwe huurregels en hogere rente keert deze trend in de loop van 2023. Door verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners (uitponding) neemt sindsdien neemt het aantal en aandeel koopwoningen weer toe. De groei van de particuliere huursector is omgeslagen in een kleine daling.

Woningbouw

Amsterdam heeft al jaren een hoge woningproductie, veelal flink boven de 5.000 per jaar. De laatste dip in de productie was in 2023. Daarna kropen de oplevercijfers weer omhoog. In 2025 werden maar liefst 7.328 nieuwbouwwoningen opgeleverd. In onderstaande grafiek is de woningtoename uitgezet in per vier kwartalen voortschrijdend.

Elke staaf laat per kwartaal de jaarcijfers zien van de vier voorafgaande kwartalen. Op deze wijze worden sterke schommelingen in de productie afgevlakt, waardoor trends beter zichtbaar zijn. In de rode lijn 'saldo' zijn alle wijzigingen waaronder kantoortransformatie naar woningen, sloop en overige onttrekkingen verwerkt. Die staan hieronder apart vermeld:

De productiedip in 2020 is vooral/mede het gevolg van onvolledige opgave door Amsterdam, het gevolg van een vernieuwing van een hoofdstedelijk administratiesysteem. De vertraagde opgave leidt tot een piek in het eerste kwartaal van 2021. In het eerste kwartaal van 2022 vindt weer een forse correctie naar boven plaats, waardoor de saldo voorraad (rode lijn) hoger uitkomt dan de bouwproductie.

Belangrijke trends

• Door uitponding is de groei van de particuliere huur tot stilstand gekomen. In stadsdeel Zuid en West is het aantal private huurwoningen tussen 2023 en 2025 zelfs afgenomen en het aantal koopwoningen gegroeid zonder dat er sprake was van veel nieuwbouw. 
• Het middenhuursegment blijft klein in Amsterdam. Koop en dure huur worden steeds meer bewoond door middeninkomens. Zij hebben dus woonlasten die niet passen bij hun inkomen. Zo is 20 procent van de private huurders meer dan 40 procent van het huishoudinkomen kwijt aan de huur.
• Het prijsverschil tussen sociale huur en vrije sector huur blijft groeien. Gemiddeld betaalt de huurder van een private huurwoning in de vrije sector bijna € 1.900 per maand kale huur en een corporatiehuurder € 600.
• De doorstroming zit vooral in de particuliere huur. De helft van de bewoners die recent zijn verhuisd, woont in 2025 in een private huurwoning, vooral in de dure huur. Daar zit de grote dynamiek: in dit segment stijgen de prijzen snel en wordt vaak verhuisd. Omdat vanaf 1 juli 2024 tijdelijke huurcontracten niet meer zijn toegestaan, is de verwachting dat ook in dit segment de doorstroming zal afnemen. De uitponding van huurwoningen zorgt ervoor dat een groter aandeel recent verhuisden een koopwoning heeft betrokken. 
• Gemiddelde huur in de dure huursector is bijna €1.900. Huren in vrije sector stijgen jaar op jaar.
• Ongeveer een derde van de particuliere huurwoningen zit nog in het sociale huursegment. De verwachting is dat door uitponding juist dit segment van de huursector verder zal afnemen.
• Het aantal corporatiewoningen nam in twee jaar met 1.600 toe, waarvan 1.400 in het sociale segment (naar 173.600).
• Meer middeninkomens, maar niet meer woningaanbod voor hen.  Vanaf 2017 nam het aandeel hoge inkomens toe naar 37% in 2023, maar de laatste twee jaar is hun aandeel teruggelopen naar 33%. Het aandeel huishoudens met een middeninkomens groeide daarentegen flink van 14 naar 19%. Vanwege de gestegen huur- en koopprijzen zijn recente huurders en kopers daarnaast een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan niet-recente bewoners. Recente huurders hebben ook veel vaker een tijdelijk huurcontract.
• Weer 30% koopwoningen. Kleine beleggers verkopen hun huurwoningen. De trend van buy-to-let is over. Het aandeel koopwoningen in Amsterdam is daardoor weer toegenomen naar iets meer dan 30%. 

Kentering huurmarkt

Na een periode van grote groei van het aantal private huurwoningen, is deze toename tussen 2023 en 2025 nagenoeg gestopt. Het aantal koopwoningen is in die twee jaar juist gegroeid. De groei van de koopsector is voor een belangrijk deel het gevolg van de verkoop van bestaande huurwoningen door private verhuurders aan eigenaar-bewoners. Deze ontwikkeling is een duidelijke trendbreuk. De eerdere groei van de particuliere huursector kwam zowel door nieuwbouw als omzetting van koop naar huur door 'buy-to-let' en 'keep-to-let'. Verhuur was een periode vanaf 2013 zeer lucratief. Vanaf eind 2022 diende zich een kentering aan, als gevolg van overheidsbeleid (opkoopbescherming, wet vaste huurcontracten, wet betaalbare huur), fiscale maatregelen en hogere rente. Vanaf 2024 is er sprake van een verkoopgolf die tot op heden aanhoudt. 

Het aantal particuliere huurwoningen groeide in Amsterdam (excl. Weesp) van 2015 tot 2023 met bijna 50.000; het aantal koopwoningen zakte ondanks de nieuwbouw van 2019 tot 2023, maar is de laatste twee jaar weer toegenomen met zo'n 10.000. Het aantal corporatiewoningen (excl. Weesp) was in 2023 gelijk aan het aantal in 2017: 184.300. Dat kwam gedeeltelijk door een eerdere administratieve verschuiving. Zo'n 2.000 woningen zijn bij de scheiding DAEB/niet-DAEB ondergebracht in een BV en mogen daarom niet meer meetellen als corporatiewoning. In bovenstaande tabel zijn van 2023 en 2025 de aantallen inclusief Weesp vermeld. Het aantal corporatiewoningen nam van 2023 tot 2025 met 1.600 toe, waarvan 1.400 in het sociale segment.