De Jaarberichten van de AFWC maken ons steevast bewust van de immense druk op de sociale huurmarkt (SH) in de hoofdstad. Zo reageerden in 2021 gemiddeld 483 woningzoekenden op een advertentie, terwijl de gemiddelde inschrijfduur (wachttijd) 13 jaar is.

In Amsterdam stonden per 1 januari 2022 456.996 woningen waarvan 186.500 eigendom zijn van een woningcorporatie. De corporaties bezitten daarmee zo’n 40 procent van de Amsterdamse woningvoorraad. Het aandeel corporatiewoningen is daarmee terug op het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent van de woningvoorraad daar uit. Corporaties kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Weer later verdwenen particuliere gereguleerde huurwoningen doordat ze werden gesplitst en verkocht, dan wel geliberaliseerd. Corporaties verhuren naast sociale huurwoningen ook woningen in de vrije sector; omgekeerd wordt een deel van de particuliere sector in het gereguleerde segment verhuurd. 

Sociale woningvoorraad groeit weer

Van de ruim 186.500 corporatiewoningen bestaat 89 procent uit zelfstandige sociale huur, 5 procent uit onzelfstandige eenheden en 6 procent uit overige huurwoningen (vrijesector). De meeste sociale huurwoningen staan in Amsterdam Noord (52%).

Aan de sterke daling van het aantal zelfstandige sociale corporatiewoningen kwam in 2019 na 25 jaar een einde. Maar de voorraad steeg in 2020 daarna ook niet, terwijl is afgesproken dat er netto 3.000 woningen bijkomen in de periode 2020-2023; 750 per jaar dus. Die groei is ook in 2021 niet bereikt. De sociale voorraad steeg met 619 woningen. In 2021 leverden de Amsterdamse corporaties in totaal 2.184 nieuwe woningen op: 1.930 sociale huurwoningen, 70 middeldure huurwoningen en 184 koopwoningen. Maar er werden ook sociale huurwoningen verkocht (868), gesloopt (156) en geliberaliseerd (287).
Uit alle cijfers blijkt dat de woningnood blijft oplopen.

In de Samenwerkingsafspraken is vastgelegd dat de corporaties in de periode 2020 - 2023 jaarlijks te starten met de bouw van 2.500 nieuwe sociale huurwoningen. Dat is een forse stijging ten opzichte van de jaren ervoor. In 2019 werden bijvoorbeeld 1.601 sociale huurwoningen in aanbouw genomen. Het streefcijfer is ook nog niet gehaald. In 2020 namen de corporaties 2.428  woningen in aanbouw en en 2021 slechts 1.449.

Ymere is nog altijd de grootste woningcorporatie, al nam hun woningvoorraad de afgelopen vijf jaar met 6 procent af tot 40.366.

Bouwproductie

Boven en onder de bouwproductie (startbouw) van de corporaties in Amsterdam.

Huren en verhuringen

Met het gestegen aantal woningen stijgt ook het aanbod. Het aantal verhuringen nam in 2021 toe:

Tot de kerntaken van de woningcorporatie behoort de huisvesting van 'kwetsbare groepen', die vanwege landelijke of lokale regelgeving recht hebben op voorrang; daarnaast zijn er nog de stadsvernieuwingsurgenten die vanwege sloop of renovatie hun huis moeten verlaten. Gemeente en corporaties houden de vuistregel aan dat een derde van de vrijkomende sociale huurwoningen naar deze 'urgenten' gaat. Jaarlijks ging het om zo'n 2.500 in de periode 2015-2020. Vorig jaar waren het er 2.886.

De tijd van de forse huurstijgingen is voorbij in de sociale sector. In 2021 zijn de huren zelfs bevroren door een landelijke maatregel. In 2021 was de gemiddelde huur van een Amsterdamse sociale huurwoning 550 euro; 75 procent van alle corporatiewoningen valt onder de eerste aftoppingsgrens (< €633), 85% onder de tweede (< €679). Dat zijn de grenzen waaronder maximale huurtoeslag mogelijk is. Gemiddeld gaat zo'n 65 procent van de verhuringen naar starters.

De huren die corporaties vragen liggen flink onder de maximale huur volgens het puntenstelsel. Dat is logisch gelet op de doelstelling van corporaties: betaalbare woningen verhuren aan lagere inkomensgroepen. Landelijke wetgeving en lokale prestatieafspraken begrenzen overigens ook de mogelijkheden om huren op trekken.

Het groeiend tekort aan betaalbare woningen maakt dat corporaties de laatste jaren minder sociale huurwoningen verkopen en liberaliseren. Ongetwijfeld speelde de grote maatschappelijke onvrede over de verkoop ook een rol. De corporaties wijzen er steevast op dat verkoop noodzakelijk is om de gewenste investeringen in nieuwbouw en duurzame renovatie te kunnen doen. Dan viel ook altijd het V-woord: de verhuurderheffing. Nu die wordt afgeschaft is de vraag of en in welke mate de verkopen afnemen. In 2021 verkochten de corporaties weer meer woningen dan in 2020: 952 versus 717. Dat is inclusief verkoop van vrijesectorwoningen. Er werden vorig jaar 868 sociale huurwoningen verkocht. 
De afgelopen jaren compenseerden de sterk gestegen verkoopprijzen de afgenomen verkoop in belangrijke mate. De gemiddelde verkoopprijs steeg in 2021 naar 390.769 euro en in Centrum richting de half miljoen. Het gevolg is wel dat middeninkomens - de traditionele doelgroep - ook geen corporatiewoning meer kunnen kopen. Alleen in Zuidoost lag de gemiddelde verkoopprijs nog ruim onder de drie ton (€270.807).

Steeds nadrukkelijker wordt landelijk weer naar de woningcorporaties gekeken om huishoudens met een middeninkomen aan een woning te helpen. Met de oplopende woningprijzen komt die groep steeds verder in de knel. Ook Amsterdamse corporaties willen dat segment bedienen. Ruim 5 procent van hun woningen worden in dit segment verhuurd .

Uit de jaarcijfers blijkt ook dat Amsterdamse corporaties in de bestaande voorraad terughoudend zijn met liberalisering van sociale huurwoningen. Zo werden in 2020 en 2021 slechts 161 respectievelijk 287 woningen naar de vrije sector overgezet. Daarbij loopt ook in dit segment de doorstroming terug. In totaal verhuren corporaties zo'n 7,3 procent van hun bezit in de vrijehuursector (waarvan 5,3% middeldure huur), maar het aantal vrijkomende woningen is teruggelopen van 2.050 in 2016 naar 1.598 woningen in 2021. 

Verduurzaming

Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en duurzame renovatie. In 2021 werden 2.350 woningen op hoog niveau (>€ 25.000 per woning) gerenoveerd. In Nieuw-West werden de meeste woningen gerenoveerd (607).

Als gevolg van duurzame renovaties en door toevoeging van nieuwbouw verandert de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel woningen met een energielabel A, B en C is toegenomen van 41 (2015) naar 71 procent: