De Jaarberichten van de AFWC maken ons steevast bewust van de immense druk op de sociale huurmarkt (SH) in de hoofdstad. Zo waren er in 2023 122.500 actief woningzoekenden (+32% t.o.v. 2022), terwijl de gemiddelde inschrijfduur 11 jaar is. Dat was nog 12,5 jaar in 2022, maar die getallen zijn niet helemaal vergelijkbaar omdat in 2023 een ander volgordesysteem is ingevoerd, gebaseerd op het sparen van punten in plaats van alleen inschrijftijd. Die wijziging zal ook de sterk toegenomen activiteit verklaren, want reageren op advertenties levert punten op. 

In Amsterdam stonden per 1 januari 2024 480.852 woningen waarvan 192.020 eigendom zijn van een woningcorporatie. De corporaties bezitten daarmee bijna 40 procent van de Amsterdamse woningvoorraad. Het aandeel corporatiewoningen is daarmee terug op het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent van de woningvoorraad daar uit. Corporaties kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Weer later verdwenen particuliere gereguleerde huurwoningen doordat ze werden gesplitst en verkocht, dan wel geliberaliseerd. Corporaties verhuren naast sociale huurwoningen (36% woningvoorraad) ook woningen in de vrije sector (3%); omgekeerd wordt een deel van de particuliere sector in het gereguleerde segment verhuurd. 29 procent van de Amsterdamse woningen hebben een eigenaar-bewoner.

Sociale woningvoorraad groeit weer

Van de ruim 192 duizend corporatiewoningen bestaat 88 procent uit zelfstandige sociale huur, 4 procent uit onzelfstandige eenheden en 6 procent uit overige huurwoningen (vrijesector). De meeste sociale huurwoningen staan in Amsterdam Noord. Ymere is de grootste woningcorporatie.

Bouwproductie

Aan de sterke daling van het aantal zelfstandige sociale corporatiewoningen kwam in 2019 na 25 jaar een einde. In de samenwerkingsafspraken 2020-2023 spraken gemeente, huurders en corporaties de ambitie uit de trend te keren. Doelstelling werd om in deze periode per saldo 3.000 sociale huurwoningen en 1.100 middeldure huurwoningen aan de voorraad toe te voegen. Om deze groei waar te maken zouden jaarlijks gemiddeld 2.500 nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd moeten worden.

Per saldo groeide het aantal sociale huurwoningen in Amsterdam (exclusief Weesp) in eerste drie jaar met zo'n 1.500 woningen en het aantal middeldure huurwoningen met 1.962 woningen. Daarmee werd de beoogde groei van het middeldure segment in de periode 2020-2023 al gehaald. In 2023 kwamen er nog 652 sociale huurwoningen bij, het saldo van nieuwbouw (+1.750), sloop(-333), verkoop(640) en liberalisatie(125). 

In onderstaande grafiek staan de resultaten van de bouwproductie, zowel opleveringen als startbouw. De teller van die laatste categorie staat na vier jaar op 9.235, oftewel 2.309 per jaar.

Start bouw: 

Image

Opleveringen:

In die vier jaar worden er bijna 8 duizend (7.939) zelfstandige sociale huurwoningen opgeleverd (incl. studentenwoningen). Ook hier is in vergelijking met 2019 een stijging in de productie waar te nemen. 

Image

Huren en verhuringen

Er doorstroming is niet groot in de reguliere Amsterdamse sociale huursector. Het aantal nieuwe verhuringen liep enige jaren op, ongetwijfeld mede als gevolg van nieuwbouwopleveringen, maar daalde in 2023 weer, met bijna duizend naar 7.651 verhuringen. Ook in de corporatiewoningen in vrije sector kwamen veel minder woningen vrij, zo blijkt uit onderstaande tabel.

Image

Image

Het groeiend tekort aan betaalbare woningen en toenemende maatschappelijke druk heeft ertoe geleid dat corporaties sinds 2017 minder sociale huurwoningen verkopen en liberaliseren. De corporaties wijzen er steevast op dat verkoop noodzakelijk is om de gewenste investeringen in nieuwbouw en duurzame renovatie te kunnen doen. Er werden in 2023 679 sociale huurwoningen verkocht. 
De afgelopen jaren compenseerden de sterk gestegen verkoopprijzen in belangrijke mate het verlies aan inkomsten vanwegen de afgenomen verkoop. Het gevolg van die prijsstijgingen is wel dat middeninkomens - de traditionele doelgroep - ook veelal geen corporatiewoning meer kunnen betalen.

Uit de jaarcijfers blijkt ook dat Amsterdamse corporaties terughoudend zijn geworden met het liberaliseren van sociale huurwoningen. Zo werden in 2023 slechts 125 woningen naar de vrije sector overgezet. Daarbij loopt ook in dit segment de doorstroming terug. In 2021 kregen nog bijna 1.600 vrijsectorwoningen van corporaties een nieuwe huurder, in 2023 slechts 1.085. 

Verduurzaming

Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en duurzame renovatie. In 2023 werden 1.977 woningen op hoog niveau (>€ 25.000 per woning) gerenoveerd. In Nieuw-West werden de meeste woningen gerenoveerd (575).

Als gevolg van duurzame renovaties en door toevoeging van nieuwbouw verandert de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel woningen met een energielabel A, B en C is toegenomen van 42 (2015) naar 74 procent:

Image

Betaalbaarheid

De gemiddelde kale huur van een Amsterdamse corporatiewoning is 582 euro in 2023 en 1.002  euro voor een middeldure woning. Van alle zelfstandige huurwoningen heeft 93 procent een huur onder de sociale huurgrens (€880, prijspeil 2024), 5% heeft een middeldure huur (€880 tot €1232) en 2% een hogere huur. De verschillen tussen stadsdelen zijn klein. In elk stadsdeel heeft 92 procent tot 96 procent een sociale huur en 4 tot 6 procent een middeldure huur. Bij huurders met een zeer laag inkomen hebben de corporaties de huurprijzen in 2023 verlaagd. Huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum kregen een huurverlaging tot 575 procent als zij meer betaalden dan dat bedrag. Deze eenmalige huurverlaging was in de Nationale Prestatieafspraken voorzien voor 2024, maar is een jaar vervroegd om zo de hoge energiekosten en inflatie voor de laagste inkomens te compenseren. De Amsterdamse corporaties hebben in 2023 bij gemiddeld 35 procent van hun huurders van sociale huurwoningen een huurverlaging toegepast van gemiddeld 62 euro.

Het grootste deel van de sociale voorraad valt in de laagste prijscategorie tot de eerste aftoppingsgrens. Volgens landelijke regels zijn woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen (€647 of €694, prijspeil 2023) financieel passend voor huishoudens uit de ‘primaire doelgroep’, met een jaarinkomen tot circa €25.500 (één persoon) of €34.500 (meer personen). In Amsterdam hebben de corporaties vorig jaar 82 procent van alle verhuringen van sociale huurwoningen onder deze grens verhuurd.

Image

Huurcategorie	van	tot
Sociale huur tot kwaliteitskortingsgrens	€                                -	€        454,47
Sociale huur tot eerste aftoppingsgrens	€                   454,48	€        650,43
Sociale huur tot tweede aftoppingsgrens	€                   650,44	€        697,07
Sociale huur tot liberalisatiegrens	€                   697,08	€        879,66
Middeldure huur vrije sector	€                   879,67	€    1.231,52
Dure huur vrije sector**	€               1.231,53	-

(Prijspeil 2024)

 

---

Bron: Jaarbericht AFWC. Het jaarbericht verschijnt op de site van de Federatie: www.afwc.nl.