06.07.21
Nul20 Dashboard woningcorporaties
Amsterdamse corporaties

Dit dashboard geeft een actueel overzicht van de woningvoorraad en verhuur van de woningcorporaties in Amsterdam. De cijfers komen uit het meest recente jaarverslag van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) tenzij anders aangegeven.

De Jaarberichten van de AFWC maken ons steevast bewust van de immense druk op de sociale huurmarkt in de hoofdstad. Dat is in 2021 niet anders. Zo reageerden in 2020 gemiddeld 433 woningzoekenden op een advertentie, terwijl de gemiddelde inschrijfduur (wachttijd) 13,8 jaar is. 

 

In Amsterdam stonden per 1 januari 2021 bijna 450.000 woningen waarvan 185.342 eigendom zijn van een woningcorporatie. De corporaties bezitten daarmee zo’n 40 procent van de Amsterdamse woningvoorraad. Het aandeel corporatiewoningen is daarmee terug op het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent van de woningvoorraad daar uit. Corporaties kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Weer later verdwenen particuliere gereguleerde huurwoningen doordat ze werden gesplitst en verkocht, dan wel geliberaliseerd. Corporaties verhuren naast sociale huurwoningen ook woningen in de vrije sector; omgekeerd wordt een deel van de particuliere sector in het gereguleerde segment verhuurd. 

 

Enkele kengetallen corporatiewoningen Amsterdam 2020
Woningvoorraad per 01-01-2021
185.342
- waarvan onder liberalisatiegrens 170.824
- waarvan zelfstandige sociale huurwoningen 165.676
Gemiddelde kale huur  € 544 
Aantal actief woningzoekenden uit Amsterdam 62.462
Aantal reacties per geadverteerde woning 433
Aandeel woningen dat naar starters ging 65%
Gemiddelde inschrijfduur starters 10,8 jaar
Aantal nieuwe reguliere sociale verhuringen 7.615

Sociale woningvoorraad stabiliseert

Van de ruim 185.000 corporatiewoningen bestaat 89 procent uit zelfstandige sociale huur, 5 procent uit onzelfstandige eenheden en 6 procent uit overige huurwoningen (vrijesector). De meeste sociale huurwoningen staan in Amsterdam Noord (52%).

Aan de sterke daling van het aantal zelfstandige sociale corporatiewoningen kwam in 2019 na 25 jaar een einde. Maar de voorraad stijgt ook nog niet, terwijl is afgesproken dat er netto 3.000 woningen bijkomen in de periode 2020-2023; 750 per jaar dus. Per saldo zijn er eind 2020 bijna net zoveel als het jaar ervoor: 165.676 (37% totale voorraad). 

Gezien de startbouw in 2020 en de bouwambities van de corporaties zal het aantal sociale huurwoningen de komende jaren wel gaan stijgen, maar of die 3.000 worden gehaald is een open vraag. In 2020 zijn 2.428 sociale huurwoningen door corporaties in aanbouw genomen, waarvan 2.165 zelfstandige woningen. Daarmee lijkt de corporatieproductie de gewenste weg omhoog te hebben gevonden. In de Samenwerkingsafspraken is vastgelegd in de jaren 2020 tot en met 2023 jaarlijks te starten met de bouw van 2.500 nieuwe sociale huurwoningen. Ter vergelijking: in 2019 werden 1.601 sociale huurwoningen in aanbouw genomen.

Ymere is nog altijd de grootste woningcorporatie, al nam hun woningvoorraad de afgelopen vijf jaar met 6 procent af tot 40.447. 
 
Corporatie Woningen
Ymere 40.447
Eigen Haard 34.912
Stadgenoot 30.636
Rochdale 28.655
De Key 25.555
de Alliantie 20.169
DUWO 1.281
DRC 1.512
Habion 201
Woonzorg 1.974
Totaal 185.342
Per 01-01-2021 incl. onzelfstandige woningen; DRC= Duwo Rochdale combinatie

Bouwproductie

Bovenstaand de bouwproductie (startbouw) van de corporaties in Amsterdam. Voor meer informatie zie: Bouwproductie Amsterdam

Huren en verhuringen

De tijd van de forse huurstijgingen is voorbij in de sociale sector. Dit jaar zijn de huren zelfs bevroren door een landelijke maatregel. Vorig jaar was de gemiddelde huur van een Amsterdamse sociale huurwoning 544 euro; 73 procent van alle corporatiewoningen valt onder de eerste aftoppingsgrens (< €633), 84% onder de tweede (< €679 - de drie gele taartpunten). Dat zijn de grenzen waaronder maximale huurtoeslag mogelijk is. Van de verhuringen is net als in 2019 65 procent naar starters gegaan.

 

Corporatiewoningen naar huurklasse

 
De huren die corporaties vragen liggen flink onder de maximale huur volgens het puntenstelsel. Dat is logisch gelet op de doelstelling van corporaties: betaalbare woningen verhuren aan lagere inkomensgroepen. Landelijke wetgeving en lokale prestatieafspraken begrenzen overigens ook de mogelijkheden om huren op trekken. 
 
Corporatie gem. huur  % van max. huur
de Alliantie € 555 61%
DUWO (incl. DRC) € 418 63%
Eigen Haard € 521 60%
De Key € 542 63%
Rochdale € 546 65%
Stadgenoot € 540 62%
Woonzorg € 578 78%
Ymere € 553 63%
Habion € 698 79%
Totaal € 544 63%
Betreft: alleen woningen met een kale huur onder sociale huurgrens

 

Steeds meer woningzoekenden

Er staat inmiddels een duizelingwekkend aantal van 432.500 woningzoekenden ingeschreven bij het regionale WoningNet, van wie 241.000 uit Amsterdam. Daarvan waren er vorig jaar ruim 62.500 ook actief op zoek. Dat wil zeggen dat ze in ieder geval één keer reageerden op een woningadvertentie. Uit alle cijfers blijkt dat de woningnood oploopt: zowel het aantal inschrijvingen bij WoningNet, het aantal reacties op vrijkomende woningen als de gemiddelde inschrijfduur van starters zijn de afgelopen jaren verder opgelopen:

 

  2015 2020
gem. aantal reacties regulier aanbod 242 406
gem. Inschrijfduur starters 8,4 jaar 10,8 jaar
Ingeschrevenen WoningNet uit A'dam 216.256 240.827
Aantal actief woningzoekenden 54.276 62.462

 

Van de vrijgekomen woningen gaat 65 procent naar starters (net als in 2019). De gemiddelde wachttijd voor een woning is voor starters 10,8 jaar, tegenover 17,6 jaar voor doorstromers. Grosso modo zijn de afgelopen jaren de slaagkansen van jongeren wel verbeterd dankzij de toevoeging van jongerenwoningen in combinatie met tijdelijke contracten.

De laatste jaren fluctueert het aantal reguliere sociale verhuringen tussen de 7.000 en 7.500. Vorig jaar waren het er wat meer: 7.615. Daarnaast verhuren corporaties woningen aan studenten en in de vrije sector. In totaal hielpen de Amsterdamse corporaties ruim 20.760 woningzoekenden aan een huurwoning, inclusief verkoop, gebruiksovereenkomsten, tijdelijk verhuur bij sloop en kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten. Daarbij zitten ruim 13.000 reguliere huurcontracten, die overigens gedeeltelijk ook tijdelijk zijn (studenten en jongeren):  

 

Nieuwe verhuringen corporatiewoningen
    Studentenwoningen    
  sociaal zelfstandig onzelfstandig vrije sector TOTAAL
Centrum 631 150 507 160 1.448
West 1.171 186 157 279 1.793
Nieuw-West 1.531 561 143 253 2.488
Zuid 694 43 55 180 972
Oost 1.251 808 288 263 2.609
Noord 1.601 159 133 174 2.067
Zuidoost 736 555 381 63 1.735
Amsterdam 7.615 2.462 1.664 1.372 13.112

Incl. directe bemiddeling buiten WoningNet

 

Tot de kerntaken van de woningcorporatie behoort de huisvesting van 'kwetsbare groepen', die vanwege landelijke of lokale regelgeving recht hebben op voorrang. Gemeente en corporaties houden de vuistregel aan dat een derde van de vrijkomende sociale huurwoningen naar deze 'urgenten' gaat. Jaarlijks gaat het om zo'n 2.500 in de periode 2015-2020. Vorig jaar waren het er 2.275. Er zijn in het coronajaar slechts 35 huishoudens ontruimd vanwege schulden. Ook het aantal ontruimingen vanwege woonfraude zakte trouwens flink: van 773 in 2019 naar 563 in 2020.

 


Verkoop, liberaralisering en sloop

Het groeiend tekort aan betaalbare woningen maakt dat de corporaties veel minder sociale huurwoningen verkopen en liberaliseren. De maatschappelijke onvrede over verkoop is ook sterk toegenomen. De corporaties wijzen er steevast op dat verkoop noodzakelijk is om de gewenste investeringen in nieuwbouw en duurzame renovatie te kunnen doen. Dan valt ook altijd het V-woord: de verhuurderheffing. Vooralsnog compenseren de sterk gestegen verkoopprijzen de afgenomen verkoop in belangrijke mate. In 2020 verkochten de corporaties 717 woningen; de gemiddelde verkoopprijs steeg naar 345.258 euro en in Centrum en Zuid tot boven de vier ton. Het gevolg is wel dat steeds minder middeninkomens - de traditionele doelgroep - nog een corporatiewoning kunnen kopen. Alleen in Zuidoost lag de gemiddelde verkoopprijs nog flink onder de drie ton (€255.481). Er werden 439 corporatiewoningen gesloopt in 2020. 

 

Middensegment

Steeds nadrukkelijker wordt landelijk weer naar de woningcorporaties gekeken om huishoudens met een middeninkomen aan een woning te helpen. Met de oplopende woningprijzen komt die groep steeds verder in de knel. Ook Amsterdamse corporaties willen daar een bijdrage aan leveren. De Alliantie heeft bijvoorbeeld vorig jaar als eerste Amsterdamse corporatie afspraken gemaakt met de gemeente over de bouw van eeuwigdurende middenhuur in Sloterdijk. Het aantal middenhuur woningen is in 2020 met 452 gegroeid, zo meldt de AFWC in het jaarbericht.

Uit de jaarcijfers blijkt ook dat Amsterdamse corporaties in de bestaande voorraad terughoudend zijn. Zo werden vorig jaar slechts 161 woningen geliberaliseerd. Daarbij loopt ook in dit segment de doorstroming terug. In totaal verhuren corporaties zo'n 7 procent van hun bezit in de vrijehuursector, maar het aantal vrijkomende woningen is teruggelopen van 2.050 in 2016 naar 1.372 woningen vorig jaar. Die vrije sectorwoningen worden ook lang niet allemaal in het middeldure segment verhuurd; dat gold in 2020 voor 63 procent, de rest was dure huur. Hoewel dat af en toe tot verontwaardigde reacties in de stad leidt, past het wel bijna binnen de ruimte die de Samenwerkingsafspraken bieden (minimaal 65% middenhuur).


Verduurzaming

Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en duurzame renovatie. In 2020 werden 1.242 woningen op hoog niveau (>€ 25.000 per woning) gerenoveerd. Dat cijfer ligt een stuk lager dan een jaar eerder, toen 2.199 hoogniveau renovaties werden uitgevoerd. In Nieuw-West werden de meeste woningen gerenoveerd (612).

Als gevolg van duurzame renovaties en door toevoeging van nieuwbouw verandert de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel woningen met een energielabel A, B en C is toegenomen van 41 (2015) naar 71 procent:

 
Bron: Jaarbericht AFWC. Het jaarbericht verschijnt op de site van de Federatie: www.afwc.nl en is ook HIER te lezen.

Trefwoorden: