Landelijke stimuleringsregeling lijkt te doen wat de naam belooft
De woningbouwimpuls

De landelijke overheid investeert weer in woningbouwprojecten. Via de Woningbouwimpuls, een fonds van 1 miljard euro, betaalt ‘Den Haag’ mee aan de onrendabele top van woningbouwprojecten. Dat zorgt op zijn minst voor versnelling. Zowel bij de eerste als tweede tranche werd gretig ingetekend door gemeenten. Het geeft veel extra rekenwerk, maar zorgt ook voor optimalisatie en sturing op wat er wordt gebouwd. 65 procent valt in het betaalbare segment.


Bouwambasseur Lex Brans:
“Het wordt voor gemeenten nog urgenter het bouwproces niet te laten uitlopen.”

Het heeft lang geduurd voordat bij het kabinet het inzicht doorbrak dat landelijke aansturing en financiering noodzakelijk zijn om de wooncrisis het hoofd te bieden. Een van de nieuwe landelijke maatregelen is de Woningbouwimpuls, een fonds van 1 miljard euro voor de cofinanciering van ‘onrendabele toppen’ van woningprojecten.
Aan die subsidie worden stevige voorwaarden verbonden. Gemeenten konden voor de eerste twee tranches een beroep doen op impulsgelden voor projecten van minimaal vijfhonderd woningen die een aantoonbaar een negatieve publieke ‘business case’ hebben. De aanvragende gemeente moet garant staan voor de helft van het tekort.
Een volgende eis is dat minimaal 50 procent van de woningen in het betaalbare segment valt. Dat omvat de sociale huur, middeldure huur tot zo’n 1000 euro (afhankelijk van de gemeentelijke definitie) en koopwoningen tot de NHG-grens (nu nog €310.000, per 1 januari €325.000). Ten slotte moeten de bouwprojecten passen binnen eerder gemaakte regionale woonvisies en afspraken (zoals de ‘Woondeals’).

Veel belangstelling

Ondanks alle voorwaarden tekenden gemeenten gretig in op de eerste tranche van de Woningbouwimpuls. De toetsingscommissie moest 52 aanvragen beoordelen. Daarvan werden er 27 gehonoreerd en 25 afgewezen. De uitverkoren projecten liggen veelal in de stedelijke regio’s waarmee minister Ollongren eerder zogenoemde woondeals heeft gesloten, zoals de regio’s rond Den Haag, Amsterdam, Utrecht, Arnhem en Nijmegen.
De afgewezen projecten voldeden volgens Kerwin Doelwijt van het ministerie van BZK wel grotendeels aan de criteria, maar scoorden veelal onvoldoende in de onderbouwing. De hardheid van het project, zoals een goedgekeurd bestemmingsplan en goed herleidbaar financieel tekort, was een belangrijke afweging voor de toetsingscommissie, legde Doelwijt uit aan belangstellende ambtenaren in een online bijeenkomst van Platform31.  
Maar projecten werden ook afgewezen op puur formele gronden, zo ervoer Lex Brans, projectleider versnelling van de Metropoolregio Amsterdam én bouwambassadeur van de Provincie Noord-Holland. Hij overziet vanuit deze functie alle aanvragen en beoordelingen van de MRA.
Brans: “De wijze van aanvragen had veel weg van een tenderprocedure. Als je op één onderdeeltje een onvoldoende scoorde, was dat direct een weigeringsgrond, ongeacht een eventueel totaaloordeel. Zo werd de eerste aanvraag voor IJburg II afgewezen. Amsterdam bouwt daar achtduizend woningen en investeert zelf voor 635 miljoen in infrastructuur. De aanvraag had betrekking op een resterend onrendabel van 40 miljoen. De aanvraag is afgewezen omdat de projecthorizon van IJburg II twintig jaar is, terwijl de maximale termijn voor de impuls tien jaar is.”
Maar nieuwe ronde, nieuwe kansen. Amsterdam heeft de kosten en het aantal woningen herschikt, waardoor de nieuwe aanvraag voor de tweede tranche wel binnen de criteria valt, aldus de woordvoerder van wethouder Ivens: “Logisch gevolg is wel dat de bijdrage per woning omhoog gaat.”
Brans: “Je moet ook wel zeer gedetailleerde informatie ophoesten: zo moet je bijvoorbeeld verantwoorden hoe per jaar de kasstroom gaat lopen in relatie tot het aantal meters vloeroppervlak dat je realiseert. Ik noem maar een voorbeeld, hè.”
BZK heeft overigens met alle gemeenten met afgewezen projecten gesprekken gehad. Ook zijn er experts beschikbaar om aanvragen te verbeteren. “De samenwerking is in de tweede tranche goed en dat is heel bemoedigend voor de ingewikkelde en grote opgave waar we met het Rijk aan werken”, aldus Brans.

Meer structuur

“Maar ik wil er gelijk bij zeggen, er zit ook een goede kant aan deze aanpak”, vult Brans aan. “Het heeft gemeenten erg gemotiveerd en geeft ze ook het argument om afspraken met ontwikkelaars concreet te maken. Plannen worden er ook beter van. Zo heeft Amstelveen het plan voor de transformatie van het bedrijventerrein Legmeer opnieuw ingediend. Maar nu is de onrendabele top kleiner, terwijl er veel meer woningen worden gebouwd.”
Ook bij andere aanvragen zie je dat de strakke voorwaarden gemeenten heeft gestimuleerd de business case te optimaliseren. Dat kan zitten in het aanpassen van parkeernormen, de inrichting van de openbare ruimte of de te volgen procedures. Haarlem gebruikte de opgedane ervaringen van de eerste tranche voor het aanscherpen van de aanvraag voor ontwikkelzone Zuidwest. Eén van de belangrijkste optimalisaties betreft het vaststellen van een bestemmingsplan voor drie deelgebieden in plaats van voor de hele zone. Daarmee worden risico’s van vertraging sterk verminderd.
Bouwambassadeur Brans is er ook blij mee dat het voor gemeenten nog urgenter wordt het bouwproces niet te laten uitlopen. Volgens de impulsvoorwaarden moet binnen drie jaar de eerste woning in aanbouw worden genomen. Indien het beoogde programma niet conform de aanvraag wordt gerealiseerd, bestaat het risico dat het Rijk (een deel van) de cofinanciering terugvordert.  

Eerste tranche

Bij de eerste tranche stelde het kabinet in september 290 miljoen euro beschikbaar voor 27 bouwprojecten, met in totaal ruim 51.000 woningen. Zo’n 65 procent daarvan bestaat uit ‘betaalbare’ woningen: 14.000 sociale huurwoningen, circa 12.000 middenhuurwoningen en ruim 6.000 koopwoningen. Bij de aanvragen zaten veel transformaties van bedrijventerreinen.
De gemiddelde Rijksbijdrage komt uit op 5.700 euro per woning. De onrendabele top is vaak het gevolg van de kostbare inrichting van de bouwlocaties, dus het bouwrijp maken van de grond en de aanleg van infrastructuur. Maar ook uitplaatsing van bedrijven of bewoners en saneringsmaatregelen verhogen de bouwkosten, terwijl de noodzaak om veel betaalbare woningen te bouwen de exploitatiemogelijkheden negatief beïnvloedt.
In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zijn projectaanvragen gehonoreerd in Haarlem (Europaweg), Amsterdam (Sloterdijk I Zuid) en twee projecten in Zaandam. Afgewezen werden projecten in Purmerend, Haarlem (Oostpoort), Almere en Amsterdam (IJburg II). Die projecten, behalve Purmerend, zijn opnieuw ingediend voor de tweede tranche.

Tweede tranche

Voor de tweede tranche is 225 miljoen euro beschikbaar. In de Metropoolregio hebben Amsterdam, Amstelveen, Haarlemmermeer, Zaanstad, Haarlem, Almere, Purmerend en Hilversum voorstellen ingediend voor bijna 20.000 woningen. Een flink deel van de projecten wordt, nu beter onderbouwd of gewijzigd, voor de tweede maal ingediend.
Alle projecten passen binnen de regionale prioriteiten en voorwaarden zoals die zijn vastgelegd in de zogeheten MRA Woondeal: de aangeboden projecten zorgen voor verdichting rond vervoersknooppunten, de bouw van betaalbare woningen wordt versneld en stadsharten worden versterkt.
De MRA-gemeenten vragen 100 miljoen euro uit de Woningbouwimpuls om die 20.000 woningen te realiseren. Dat is dus zo’n 5.000 euro per woning. Daarvan zit 65 procent in het betaalbare segment.

 

EERSTE TRANCHE - voorbeeld 1 Amsterdam - Sloterdijk I Zuid

Woningbouwimpuls 1e tranche: € 13,2 miljoen
Woningen: 4.691 (waarvan minimaal 1.000 starten in 2023)

 

Het gebied Sloterdijk I Zuid is een bestaand en goedlopend bedrijventerrein met straatnamen als Transformatorweg en Contactweg. Het is aangewezen als eerste transformatiegebied binnen Haven-Stad, de geplande stadsuitbreiding in het Westelijke Havengebied (en een deel in Noord) waar op termijn zo’n 70.000 woningen moeten komen in een hoogstedelijke setting. Het gebied is bijna net zo groot als de Amsterdamse binnenstad.
Sloterdijk I Zuid is de springplank voor de ontwikkeling van deze stadsuitbreiding. De bijdrage van het Rijk heeft betrekking op ongeveer 3.700 nieuwe woningen. De bouwstart van minimaal duizend woningen is voorzien in 2023. Uiteindelijk komen er volgens plan zo’n 4.700 woningen in het gebied, waarvan 80 procent in het betaalbare segment.
Volgens de aanvraag kan dankzij de subsidie de bouw met 24 maanden worden versneld en het aandeel betaalbare woningen worden vergroot. Zonder subsidie had Amsterdam een oplossing moeten zoeken in verschraling van het woonmilieu (zowel in betaalbaarheid als in kwaliteitsniveau) en aantasting van duurzaamheidsdoelstellingen.
De transformatie betekent een enorme investering voor de gemeente. Wat het project ingewikkeld maakt, is dat goedlopende bedrijven moeten plaatsmaken voor een woon-werkgebied. Dit is kapitaalintensief. Samen met de voorwaarden die Amsterdam aan de transformatie stelt, is het daarom een uitdaging om te komen tot een haalbare ontwikkeling. Volgens de ontwikkelstrategie stelt Amsterdam de kaders op basis waarvan de markt een stedenbouwkundige configuratie op blokniveau maakt. Het gebied is opgedeeld in zes blokken met daarbinnen meerdere erfpachters en eigenaren.

 

EERSTE TRANCHE - voorbeeld 2 Haarlem - Europaweg (Schalkwijk)

Woningbouwimpuls 1e tranche:
€ 7,6 miljoen
Woningen: 3.800
(waarvan 1.000 starten voor 2023)

De zone Europaweg bestaat uit zes ‘ontwikkelvlekken’. Voor een groot deel van de zone zijn al afspraken over ontwikkeling gemaakt of zijn projecten in uitvoering. In Schalkwijk Midden worden de meeste woningen toegevoegd. De gebieden ten oosten van dit deel van de Europaweg worden nagenoeg geheel herontwikkeld. De Europaweg vormt de verbindende factor tussen deze herontwikkelingsprojecten en wordt omgebouwd tot een ‘stadsstraat’.
Haarlem had bij de eerste tranche twee aanvragen ingediend: voor Oostpoort en Europaweg. Bij elkaar bedroeg de onrendabele top van beide projecten 31,5 miljoen. De aanvraag voor Oostpoort is niet gehonoreerd en nu bij de tweede tranche opnieuw ingediend.