Een blik werpen op het wonen in de Metropoolregio Amsterdam in 2022 is voor een planoloog een leuke uitdaging. Tegelijkertijd is dit, door discontinuïteiten in economische groei, demografie, financieringsmogelijkheden en waardeontwikkeling van vastgoed, ook een lastige opgave.

Wat de blijvende gevolgen hiervan zijn voor het gedrag van mensen en bedrijven is moeilijk te voorspellen. Nu prijzen onder druk staan, lijken mensen terughoudend om een langetermijninvestering in een woning te doen, ook als ze die kunnen financieren. De in onderzoeken gemeten woonbehoefte vertaalt zich allang niet meer in marktvraag.

Dit wordt nog eens versterkt door grote economische onzekerheden en de mogelijke verandering in regelgeving rondom woningaankoop en eigenwoningbezit. Tegelijkertijd is helder dat eventuele beperking van de hypotheekrenteaftrek niet gaat leiden tot een grotere leencapaciteit voor huishoudens.

Duidelijk is dat al onze kennis gebaseerd op gedrag in het verleden snel aan waarde verliest. Intussen is ook duidelijk geworden dat traditionele financieringsmodellen voor stedelijke gebiedsontwikkeling niet meer werken. Dat heeft consequenties voor zowel de bouwopgave als de kwaliteit van de leefomgeving in de komende jaren.

Kortom: het valt niet mee om te voorspellen hoe er in 2022 gewoond zal worden in de regio. De glazen bol is troebel.

Bouwopgave

Aan de ambities in het woonbeleid ligt het niet. Volgens haar woonvisie uit 2010 wil Noord-Holland bijvoorbeeld dat haar inwoners in 2020 beschikken “over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu”. Maar wat zijn voldoende woningen met een passende kwaliteit en welke woonmilieus worden als aantrekkelijk ervaren? Wat voor een woningen moeten waar komen/blijven?

Volgens huidige behoefteprognoses is er voor de regio een bouwopgave van zo’n 140.000-170.000 woningen tot 2030. Een aanzienlijk deel daarvan zal komende tien jaar gebouwd moeten worden. Maar hoe reëel zijn deze prognoses nog?

Wie door de stad fietst, ziet op dit moment vooral projecten stilliggen. Dit wordt vooral geweten aan de economische crisis en gebrek aan financieringsmogelijkheden voor aanschaf en bouw van woningen. Het is nog niet te zeggen hoezeer de huidige terughoudendheid van kopers op langere termijn leidt tot echte vraaguitval. Maar ook zonder crisis was verzadiging van bepaalde vastgoedmarkten opgetreden. Het vraagstuk is structureler van aard dan vaak wordt gedacht. De grote hoeveelheid plannen die er nog altijd zijn bemoeilijkt de omslag naar een woontijdperk van transformatie, zonder groei en zonder geld.

Ontwikkelingsluchtbellen

Net als in de rest van Nederland zijn in de Metropoolregio in de economische hoogtijdagen enorm veel bouwplannen gemaakt. Op plannen maken zit geen rem; lokale overheden kunnen behoorlijk autonoom beslissen wat er binnen hun gemeentegrenzen wordt gepland en gebouwd. In concurrentie met buurgemeenten hebben zij massaal ingezet op een ‘ontwikkel zoveel als je kan’-strategie.

De realisatie van dure woningen en kantoren was daarbij voor alle partijen, overheid en markt, het meest lucratief. De daarbij gegenereerde grondinkomsten werden door gemeenten ingezet voor impulsen elders in de stad, bijvoorbeeld in een herstructureringsgebied. Zo is lange tijd geprofiteerd van de hausse aan (gebieds)ontwikkelingen, door ontwikkelaars, aannemers, gemeenten en ook door burgers. Zij hebben immers baat bij herinvestering van opbrengsten uit deze projecten in maatschappelijke doelen; zoals een brede school, een mooie openbare ruimte of een sportvoorziening.

Niet zelden werden aan dure herstructureringsplannen extra kantoormeters toegevoegd om plannen alsnog kostendekkend te maken. Dat werkte lange tijd. Door het overschot aan goedkoop investeringsgeld nam beleggen in commercieel vastgoed tussen 2000 en 2008 een steeds hogere vlucht. Mede daardoor konden vele grootschalige projecten - nieuwbouw en herstructurering - tegelijkertijd worden gestart. Het kon niet op. Torenhoge ambities konden worden verwezenlijkt dankzij een breed vertrouwen in doorgaande groei.

Dit optimisme heeft tot een enorme overschatting van de vraag geleid - gepaard gaande met enorme prijsstijgingen - en leidde uiteindelijk tot de huidige systeemcrisis in de bouwsector. Het is dus meer de eerdere overvloed aan goedkoop krediet dan het huidige tekort aan middelen dat het systeem heeft doen ontsporen.

Dat geldt primair voor de kantoorsector. Maar door de vele interdependenties in ruimtelijk en financieel perspectief is het lastig het vraagstuk van wonen te scheiden van andere (vastgoed)ontwikkelingen. Dat bemoeilijkt het vinden van een oplossing.

Aanbod- versus vraaggerichtVeel plannen zijn vanuit het aanbod geredeneerd gestart, niet vanuit de vraag. Hoewel aan elk plan marktanalyses ten grondslag lagen, werd meestal uitgegaan van te gunstige aannames van de vraag. Lange tijd was afzet ook geen enkel probleem en leek juist het aanbod vraag te creëren: als je huizen bouwt, komen er mensen; als je kantoren bouwt, komen er bedrijven. Voor de goede plekken werkte dat zo (en soms nog steeds), maar op heel veel andere plaatsen werkt het niet.

De eerste structurele problemen op de kantorenmarkt manifesteerden zich al rond 2001, met oplopende leegstand op minder aantrekkelijke plekken. Dat leidde niet tot heroverweging van plannen. Iedereen had baat bij doorgaan op dezelfde weg. Scenario’s met de hoogste groeicijfers werden gretig geadopteerd en gebruikt om de bouwopgave te onderbouwen. Dit werd ook gestimuleerd door het Rijk dat in het rapport Randstad 2040 uit 2008 bijvoorbeeld stelde dat “het gebruik van relatief hoge scenario’s paste bij de ambitie van het kabinet om de Randstad te laten uitgroeien tot een topregio in Europa”.

Groeiagenda’s

Wonen en werken werden direct gekoppeld aan een bouwopgave. Die vervolgens weer als input meegenomen wordt in bevolkingsprognoses, daarmee de groeiagenda’s versterkend via meer woningen en meer kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel. Kwantitatieve ambities, die ook nog eens allemaal hetzelfde zijn, domineerden. Allemaal onderbouwd met vraaganalyses waarvan de uitgangspunten niet ter discussie werden gesteld. Om een kortetermijnontwikkeling op gang te krijgen is de verwachte regionale huishoudengroei over tien jaar echter niet zo relevant. Het gebrek aan marktvraag naar woningen in Almere laat dat zien.

Over het algemeen is er nog steeds weinig zicht op de mensen (en bedrijven) achter de vraag, ondanks mooie woorden dat ‘kwalitatief’ wordt aangesloten bij de ‘daadwerkelijke vraag’ en er alleen nog ‘vraaggericht gebouwd’ gaat worden. Bij de interpretatie van prognoses en de vertaling daarvan naar bouwopgaven ontbreekt reflectie nogal eens. Bijvoorbeeld: er wordt een groei in eenpersoonshuishoudens verwacht, maar vergeten wordt dat een aanzienlijk deel daarvan alleenstaande vrouwen ouder dan 75 jaar betreft. De verhuisgeneigdheid van deze groep huishoudens is gering.

Voorbeeld 2: in Amsterdam is men trots op de grotere toestroom van 25-35-jarigen sinds 2004. Dit is immers een interessante doelgroep voor zowel werkgelegenheidsperspectief als de woningmarkt. Maar wie het netto migratiesaldo van die ongeveer 8.000 mensen probeert terug te vinden in de totale bevolking ziet al snel dat het totale aantal 25-35- jarigen in Amsterdam deze periode nauwelijks is veranderd, en relatief zelfs afgenomen. Prognoses voor 2022 laten zien dat deze groep verder zal krimpen. Hoewel de beroepsbevolking in Amsterdam als geheel nog wel iets, maar niet veel, zal toenemen tot 2022, neemt ook die relatief gezien af. Zowel het aantal mensen jonger dan 20 als het aantal ouder dan 65 zal toenemen. Voor de woningmarkt en bouwopgave heeft dit gevolgen. Juist tussen de 20 en 40 jaar zijn mensen – in elk geval tot nu toe – het meest verhuisgeneigd. Als juist die groep kleiner wordt, zal bij een gelijkblijvende verhuisgeneigdheid, minder worden verhuisd. Hoe dit in de prognoses is meegenomen, en in de vertaling van woonbehoefte naar marktvraag, blijft vaag.

Systeemfalen

Intussen is duidelijk is dat het systeem is vastgelopen. Er is veel lucht in de vastgoedmarkten geblazen door aanbodmaximalisatie-strategieën van overheid en markt. Het systeem waar iedereen zo trots op was, en dat heeft geleid tot een enorme verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving op veel plekken in Nederland, heeft er ook toe geleid dat er grote hypotheken op de toekomst zijn genomen. De huidige realiteit dwingt ertoe op een andere manier naar de vraag te kijken. Maar om vanuit een situatie van overaanbod naar vraagsturing te gaan is lastig. Dit leidt tot lastige dilemma’s waarbij financiële haalbaarheid op de korte termijn meestal doorslaggevender is dan inhoudelijke afweging en afstemming in ruimer verband.

Hoop op starters

Woningmarktpartijen hebben hun hoop momenteel vooral gevestigd op de zogenaamde ‘starters’. Die hoeven niet eerst hun eigen huis te verkopen. Als starters gaan kopen - nieuwbouw of bestaande voorraad - leidt dit tot de doorstroming die het vliegwiel weer op gang kan brengen.

Maar ook de starters komen tot dusver niet erg in beweging. Is dat omdat zij geen financiering kunnen krijgen voor de woning die zij willen? Of omdat zij nog flexibel willen blijven en geen langetermijninvestering willen doen en zich binden aan een woning en buurt? Omdat zij grotere prijsdalingen verwachten? Of is deze groep als geheel te klein om het verschil te maken? Hier ligt een aantal interessante onderzoeksopgaven.

De bestaande huurmarkt kampt eveneens met problemen. In de sociale huursector, hoe omvangrijk ook - is in de Stadsregio sprake van lange wachtlijsten. Voor een deel komt dit doordat ‘scheefhuurders’ niet doorstromen. Liberalisering van huren en het kooprecht zouden dat kunnen veranderen, maar het zal niet op korte termijn leiden tot grote verhuisbewegingen.

Veel meer markthuurwoningen?

Het middensegment markthuurwoningen is zeer klein, terwijl daar juist grote vraag naar is. Wie ‘vraaggericht’ wil bouwen, moet in dit segment aan de slag. Maar het blijkt nauwelijks mogelijk nieuwe huurwoningen te bouwen en vervolgens rendabel te exploiteren in de huurprijsklasse 650-800 euro. Ditzelfde geldt voor het omzetten van de bestaande koopvoorraad in huurwoningen, zoals Pieter Tordoir in de vorige aflevering bepleitte. De kosten voor bouw en eigendom van deze woningen zijn domweg te hoog in verhouding tot de opbrengst.

Klein lichtpuntje voor de hoogstedelijke gebieden in de Amsterdamse regio zijn langzame initiatieven om goedkoper maar dan kleiner te bouwen (ongeveer 60 m2). In delen van Amsterdam is daar ongetwijfeld belangstelling voor, maar in andere delen van de Metropoolregio en Nederland niet of veel minder.

Wonen wordt duurder

De Amsterdamse regio heeft qua economische vooruitzichten en verwachte bevolkingsgroei betere papieren dan veel andere gebieden. Er is nog steeds groei te verwachten. Maar er is ook veel nieuwbouw ingepland op plekken waar ook de komende tijd weinig vraag te verwachten is. Tegelijkertijd is het prijsniveau van zowel de koop- als de markthuursector hoog in de regio. Naast alle onzekerheden die er zijn, is in elk geval een ding zeker: wonen wordt duurder, voor iedereen. En daarin zal Amsterdam ook de lijst aanvoeren.

Juist in de Amsterdamse regio zal door huurliberalisatie en het eventuele kooprecht een deel van de sociale voorraad duurder worden. Dat kan gezien de tekorten in het middensegment een kans zijn, maar maakt de spoeling dunner voor de financieel zwakkeren.

Niet vergeten moet worden dat de concurrentie met regio’s rondom de metropool, die door investeringen in infrastructuur weer beter bereikbaar worden, zal toenemen. Niet in de laatste plaats doordat ook daar overprogrammering bestaat en een financiële druk om te ontwikkelen. De prijs/kwaliteit van de woningen is daar veel gunstiger, en veel mensen vinden deze woonmilieus aantrekkelijk.

Blindstaren op de grote – kwantitatieve – aantallen die uit de behoefteonderzoeken komen, is in ieder geval niet verstandig. Die mensen en bedrijven komen niet vanzelf. Juist nu is het belangrijk te blijven investeren in de kwaliteit van de leefomgeving in de bestaande stad, inclusief het voorzieningenniveau voor burgers en bedrijven. Dit dwingt ertoe het grotere geheel achter alle nog geplande projecten projecten, en de kwaliteit daarvan, in de gaten te blijven houden en niet alleen de financiële haalbaarheid op de korte termijn.