Kansloze kantoren

“Veertig procent van leegstaande kantoren in Amsterdam moet andere bestemming vinden”

Kansloze kantoren

Na de internetluchtbel kwam de kantorenluchtbel. Er zijn in Nederland veel te veel kantoren gebouwd. Alleen al in Amsterdam staat 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Een flink deel daarvan zal vroeger of later een andere bestemming moeten krijgen. Maar hoe? Over belonen, straffen en het belang van het aanwakkeren van een alternatieve bestemming. De visie van kantorenloods Paul Oudeman en Neprom-topman Jan Fokkema.
Mooi Gaasperdam
In Amsterdam Zuidoost bestaat grote behoefte aan allerlei soorten goedkope ruimte voor startende ondernemers, jongeren- en studentenhuisvesting en maatschappelijke en culturele activiteiten. Het aangrenzende werkgebied Amstel III kent veel kantorenleegstand. Daarom kwam de gemeenteraadsfractie van de PvdA met een initiatiefvoorstel over nieuw leven in de leegstaande kantoren en verbinding van dat gebied met Holendrecht. Raadslid Michiel Mulder pleit in ‘Mooi Gaasperdam: Holendrecht welvarend en verbonden’ voor jongerenhuisvesting vlak naast winkelcentrum Holendrecht, goedkopere bedrijfsruimten pal tegenover het AMC en hergebruik van het leegstaande Holendrecht Centre voor kunst en uitgaan.
Ook Gerard Anderiesen ziet de potenties van die plek. “Goede verbindingen, voldoende voorzieningen, de nabijheid van een woonwijk en de aanwezigheid van het AMC doen de kansen voor een succesvolle transformatie van dat gebied groeien.” Maar voor de aankoop van zo’n leegstaand kantoorgebouw hoeft de gemeenschap niet te rekenen op Stadgenoot, zegt hij. Juist zijn corporatie is een belangrijke partij in het aangrenzende Holendrecht. “Wij moeten voor diverse reeds aangekochte locaties nog een herbestemming zien te vinden. Nieuwe acquisities zijn echt niet aan de orde. Dat kunnen we ons niet permitteren. Ook niet als we zo’n gebouw bij wijze van spreken gratis zouden krijgen.”
Wethouder Maarten van Poelgeest reageerde bij de behandeling van het initiatiefvoorstel in de raadscommissie eveneens zuinig. Bij de begrotingsbesprekingen houdt het college de haalbaarheid van alle toekomstige bouwprojecten tegen het licht. Hij acht de kans groot dat de bevordering van de transformatie van dergelijke leegstaande kantoorgebouwen dan geen prioriteit krijgt.

Op de ‘discussiekaart omzetting kantoren’ van de Dienst Ruimtelijke Ordening staat 1,3 miljoen m2 leegstaande kantoorruimte ingetekend. De gekleurde vlekjes verwijzen naar bescheiden panden met een oppervlakte van 1000 m2 tot kantoorkolossen met 40.000 m2 in onbruik geraakte kantoorvloer. Paul Oudeman, ‘kantorenloods’ van de gemeente Amsterdam, schat in dat veertig tot vijftig procent van de leegstaande panden nooit meer als kantoor in gebruik kan worden genomen. “Elk pand kan opnieuw voor kantoorgebruik geschikt worden gemaakt, maar het ontbreekt in de stad simpelweg aan voldoende banen.”
Jan Fokkema, directeur van de belangenorganisatie van Nederlandse projectontwikkelaars Neprom, deelt de mening dat de situatie problematisch is, maar plaatst kanttekeningen bij te sombere voorspellingen. “Misschien is het probleem wel niet zo groot als we denken. Midden jaren negentig was ook sprake van grote leegstand. Toen kwam de TU Delft na een groot onderzoek tot de conclusie dat we klaar waren met de bouw van kantoren. Daarna is de kantorenmarkt sneller dan ooit gegroeid. De werkgelegenheidsgroei laat zich moeilijk voorspellen. Wat betekent het voor de kantorenmarkt als mensen langer doorwerken? Dat weten we niet. Bovendien biedt leegstand nieuwe mogelijkheden. Lagere huren kunnen partijen ertoe verleiden zich ergens te vestigen waar ze anders nooit zouden huren.”
Leegstand heeft niet overal in de stad hetzelfde karakter. Het grootste deel concentreert zich in monofunctionele kantoorgebieden uit de jaren tachtig en negentig. In het naamloze gebied tussen het Olympisch Stadion en de Riekerpolder. In een deel van Amstel III aan de zuidoostkant van de stad. Rond station Sloterdijk. Dat laatste gebied is, zo meent Oudeman, misschien wel het meest problematisch. Daar staan de grote lege of deels lege kantoorkolossen. Hij houdt zijn hart vast dat daar niet nog meer grote kantoorgebouwen hun functie verliezen.
Binnen ringweg A10 staan, zo blijkt uit de inventarisatie van Kantorenmonitor, vooral afzonderlijke kantoorpanden leeg. Daarover maakt Oudeman zich nauwelijks zorgen. “De hotelbranche heeft grote belangstelling voor bijzondere gebouwen in de binnenstad. Op diverse plekken zijn hotels in aanbouw. Voor het straks leegkomende Gerechtshof aan de Prinsengracht wordt gedacht aan de vestiging van een luxe 6-sterrenhotel. Ook andere grote gebouwen, zoals het Fortis-gebouw aan het Rokin, zullen wel een herbestemming vinden. Dat zal de markt zelf oplossen.”

Maatschappelijk probleem?

Kantorenleegstand
In Amsterdam stond begin 2010 1.295.000 m2 kantoorruimte leeg, zo blijkt uit de jaarlijkse registratie door Kantorenmonitor bv. Vorig jaar groeide de leegstand met twee procentpunt naar zeventien procent van de totale voorraad aan kantoren. In de regio was op dat moment nog eens 940.000 m2 ongebruikt.
Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg. Van de kantoren die al langer dan vier jaar leegstaan bevindt zich 110.000 m2 in Amsterdam Zuidoost, 70.000 m2 in zowel Centrum als in Westpoort en 65.000 m2 in respectievelijk West en Nieuw-West. In het aangrenzende Diemen staat 45.000 m2 al jaren leeg.
Ondanks de recessie en de oplopende leegstand worden in de regio Amsterdam nog veel kantoren bijgebouwd. In 2010, zo becijferde Ad Wagemakers, wordt in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting 370.000 m2 nieuwe kantoorruimte opgeleverd, waarvan 90.000 m2 in Amsterdam. Bij gelijkblijvend kantoorgebruik zal de leegstand in de regio dit jaar verder kunnen oplopen tot ongeveer achttien procent van de voorraad.

Eerder dit jaar belegde minister Huizinga met partijen uit de vastgoedwereld en onder meer de gemeente Amsterdam een Kantorentop. Doel is nog dit najaar te komen tot een speciaal actieprogramma om leegstand te bestrijden. Er wordt onder meer gedacht aan ’belonen en straffen’; van een heffing op leegstand tot fiscale faciliteiten om transformaties te vergemakkelijken.
Fokkema staat kritisch tegenover overheidsingrijpen. “Het lijkt me niet verstandig om met generieke maatregelen leegstand tot een publiek probleem te maken. Als een gebouw deels leegstaat, dan is dat toch geen maatschappelijk probleem? Kennelijk vindt de eigenaar het niet nodig zich zodanig in te spannen dat zijn gebouw nog wordt gevuld. Het is vervolgens niet aan de overheid geforceerd een verhuisbeweging op gang te brengen. Alleen als markt en overheid het er gezamenlijk over eens zijn dat een bepaald gebied dreigt te verloederen, als sprake is van een sterk economisch verlies en een groot maatschappelijk belang, dan kan ik me een gebiedsgerichte aanpak voorstellen. Dan nog moet de overheid voorzichtig zijn. Het gaat niet aan partijen te belonen die het in het verleden verkeerd hebben gedaan. Prikkels moeten gericht zijn op het stimuleren van verandering.”
Oudeman gelooft evenmin in losse steunmaatregelen of heffingen. “Dat zijn druppels op een gloeiende plaat. Straffen en belonen helpt alleen als we in een totaalpakket ‘free rider-gedrag’ weten te voorkomen en partijen die wel hun nek durven uitsteken faciliteren en belonen.” Maar het meest ziet hij in het aanwakkeren van een alternatieve vraag en het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. “In Amsterdam bestaat een grote behoefte aan nieuwe studentenwoningen, woningen voor expats, nieuwe zorgvoorzieningen voor ouderen en verbetering van onderwijsvoorzieningen.” Projectontwikkelaars kunnen daarbij helpen, zegt Fokkema. “Van een projectontwikkelaar mag een neus voor de markt worden verwacht en hulp bij het realiseren van die andersoortige vraag. Van onze leden hoor ik steeds vaker dat zij daarover nadenken. De huidige markt prikkelt hen daar ook toe. Het gaat niet meer om louter nieuwbouw, maar ook om het ontwikkelen van nieuwe functies voor oude gebouwen. Maar veel transformaties lopen spaak omdat eigenaren vasthouden aan hoge waarden voor hun gebouwen.”

Sloterdijk

De kantorenloods is ervan overtuigd dat voor elk gebied wel een bepaalde vraag bestaat, ook voor Sloterdijk. “Door de goede ligging kan het gebied over een periode van tien of twintig jaar een belangrijk onderdeel van de stad worden. Maar dan moeten we de eenzijdigheid zien te doorbreken en ervoor zorgen dat het leuker wordt. Met meer horeca. Met een publiekstrekker.” Milieuregels maken dat echter niet makkelijk. “We hebben door de ligging bij de havens te maken met allerlei hindercirkels, waardoor er niet mag worden gewoond. Dat is erg jammer.”
Oudeman broedt op de introductie van nieuwe woon/werk-concepten. Dat zou mogelijk kunnen in de omgeving van de Hogehilweg in Amsterdam Zuidoost. “Daar vinden we bescheiden kantoorpanden van 3.000 tot 5.000 m2. Zij hebben hun tijd echt gehad. Daar wil niemand meer in. Stel, je maakt op die plek bijzondere woonvormen mogelijk en splitst de verdiepingsvloeren van dergelijke gebouwen in delen van 200 m2. Daar zullen mensen op afkomen die anders niet aan Zuidoost zullen denken. Voor dergelijke pioniers moet de prijs wel gunstig zijn. Dat vraagt nog een stevige afwaardering. De verkoopwaarde van die gebouwen lag een paar jaar geleden nog op 1500 tot 2000 euro per m2. Nieuwe investeringen zullen zich echter pas aandienen als de prijs rond de 400 euro ligt.” Hij krijgt signalen dat het die kant op gaat. “Veel fondsen moeten wel. Ze kunnen hun verplichtingen niet meer nakomen. Een deels afgebrand pand van UniInvest komt bijvoorbeeld in de buurt van dat prijsniveau. Diverse partijen hebben inmiddels belangstelling voor dat pand.” Kansen voor nieuwe vormen van wonen en werken ziet hij ook aan de uiterste oostkant van Sloterdijk. Ten noorden van de Haarlemmerweg, vlakbij het Westerpark staan kantoorpanden van de voormalige Postbank. “De ING Bank werkt aan clustering van haar activiteiten. De ligging van deze panden aan de rand van een woonwijk is erg aantrekkelijk. Daarom ga ik met ING ga praten over de mogelijkheden op die locatie.”
Verder rekent Oudeman het tot zijn taak procedures te versnellen. “Transformatie neemt al gauw twee jaar in beslag. Een gebouweigenaar heeft in die tijd geen inkomsten. Als het ons zou lukken de termijn voor verandering van bestemmingsplannen en de verstrekking van de benodigde vergunningen tot drie maanden terug te brengen, dan zal daar een enorme impuls van uitgaan.”
Fokkema verwacht daar eveneens een positief effect van. “Het zou erg helpen als de gemeente meewerkt. En niet, zoals in het verleden toch vaak is gebeurd, haar toestemming onthoudt aan de introductie van nieuwe functies in een gebied.”

Studenten in GAK-gebouw

Een deel van het leegstaande GAK-gebouw bij het Bos en Lommerplein gaat onderdak bieden aan driehonderd studentenwoningen. Zo hebben de eigenaren Stadgenoot en AM kortgeleden besloten. De verbouwing moet in de loop van volgend jaar beginnen.
In de jaren zestig van de vorige eeuw was het met een oppervlakte van 40.000 m2 een van de modernste en grootste kantoorgebouwen van Nederland - de laatste grote creatie van stadsarchitect Ben Merkelbach. Maar nu staat het al zes jaar leeg. Het kost de huidige eigenaren grote moeite een andere bestemming te vinden. Het plan om de Rietveld Academie er naartoe te verhuizen sneuvelde vorig jaar op gebrek aan draagvlak binnen de academie. “Bij de aankoop zijn we uitgegaan van een gemengde bestemming in de toekomst. Door verdere verslechtering van de kantorenmarkt blijkt het lastig een nieuwe kantoorbestemming te realiseren. Bij de aankoop hadden we al het plan een deel van het gebouw te gebruiken voor wonen. Dat wordt nu doorgezet. Een eerste vleugel wordt geschikt gemaakt voor studenteneenheden,” verklaart Gerard Anderiesen, bestuurder van woningcorporatie Stadgenoot.
Volgens Anderiesen geen makkelijke keuze. “We moeten voor de locaties die we in bezit hebben echt een andere bestemming zien te vinden, maar de verbouwing van het GAK-gebouw voor studentenhuisvesting leidt onherroepelijk tot een onrendabele investering, ook bij een sober en rationeel bouwplan. De opbrengst van een studentenwoning is gewoonweg onvoldoende. En andere functies, die het tekort zouden kunnen compenseren, zijn nu niet te vinden.”
De opbrengst wordt vooral door het stringente huurbeleid en het woningwaarderingssysteem (puntenstelstel) beperkt. “Voor zo’n zelfstandige eenheid kunnen we slechts 310 of 320 euro per maand vragen. Door het stelsel kunnen we geen hogere huur vragen. Dat is raar. De klant wil wel meer betalen. Op de particuliere markt is hij nog veel meer geld kwijt. Stel dat we 400 euro zouden kunnen vragen, dan neemt de onrendabele last flink af en wordt het mogelijk zo’n gebouw in een veel hoger tempo te transformeren.”
Den Haag moet volgens hem de regels veranderen. “De oplossing moet komen van een ander prijsbeleid. Anders kunnen wij geen meters maken. De behoefte is groot genoeg.” Het uitblijven van een structurele oplossing kan, zo waarschuwt Anderiesen, heel nadelig uit pakken voor de stad. “In het verleden hebben we dat ook gezien. Dan verliezen onze universiteiten en hogescholen van de concurrentie omdat er geen woonruimte is te vinden. Terwijl Amsterdam zo graag een kennisstad wil zijn.”

Bert Pots

 

Deel
Na de internetluchtbel kwam de kantorenluchtbel. Er zijn in Nederland veel te veel kantoren gebouwd. Alleen al in Amsterdam staat 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg. Een flink deel daarvan zal vroeger of later een andere bestemming moeten krijgen. Maar hoe? Over belonen, straffen en het belang van het aanwakkeren van een alternatieve bestemming. De visie van kantorenloods Paul Oudeman en Neprom-topman Jan Fokkema." data-share-imageurl="">