Doorbraak rond Van der Pek

Voorlopig geen sloop in volksbuurt Amsterdam-Noord
Doorbraak rond Van der Pek

Al tien jaar wordt er gesproken over een grootschalige aanpak van de Van der Pekbuurt. De grote kwestie was steeds: slopen of renoveren. Nu is besloten dat in ieder geval de meest gezichtsbepalende woningen worden gerenoveerd. De overige woningen krijgen een kleine beurt. Wat op lange termijn hun lot is, blijft ongewis.

Adri Buitenhuis is eind maart verhuisd naar het eerste ‘proefblok’ met twaalf woningen dat woningcorporatie Ymere in de Van der Pekstraat heeft gerenoveerd. Ze woonde in een bovenwoning aan de andere kant van de straat. De staat daarvan viel nog mee: “Een beetje schimmel in de badkamer, maar niet zo erg als bij anderen, waar de paddenstoelen op de muren staan.”
Haar nieuwe benedenwoning is wat kleiner en bestaat uit een woonkamer met open keuken, een slaapkamer en badkamer. “Het ziet er allemaal prima uit en ik heb eindelijk een tuintje.”
Buitenhuis is tevreden met haar nieuwe woning, maar daarin heeft Ymere dan ook fors geïnvesteerd: “Twee miljoen voor twaalf woningen”, zegt Ron Onverzaagt, regiomanager van Ymere: “Voor vijftienhonderd woningen kunnen we dat niet zomaar even doen.”
Hij legt in grote lijnen uit wat in overleg met Bureau Monumenten en Archeologie (BMA) is gedaan: “De woningen hebben extra heipalen gekregen, de gevels zijn hersteld en geïsoleerd, de kozijnen zijn vernieuwd en de originele soort dakpannen is teruggebracht. Binnen is alles helemaal weggesloopt, zodat één grote ruimte ontstond die we opnieuw hebben ingedeeld.” Het resultaat is van afstand te bewonderen aangezien de bomen in de Van der Pekstraat zijn gekapt in afwachting van de herinrichting.

 

Van der Pek buurt - fases

Geen sloop

Het proefblok is de opmaat voor de renovatie van 170 woningen de komende drie jaar. Ze behoren bij die delen van de buurt die door BMA als meest waardevol en gezichtsbepalend zijn beoordeeld. In totaal hebben 242 woningen die status gekregen. Deze woningen worden in ieder geval niet gesloopt, zo staat in het akkoord dat eigenaar Ymere en de gemeente eind maart tekenden. En dat kan gerust een doorbraak genoemd worden, want jarenlang hing de dreiging van sloop boven het eerste tuindorp van Amsterdam, in de jaren twintig van de vorige eeuw gebouwd en ontworpen door architect Jan Ernst van der Pek.
Bewoners als Buitenhuis krijgen voorrang bij het huren van een gerenoveerde woning omdat zij al in het onderzoeksgebied (zie kaart) wonen. Onverzaagt: “Die bewoners betalen alleen een huurverhoging vanwege comfortverbetering.”
Volgens Ymere gaan de huurders dit jaar maximaal 600 euro voor de grootste gerenoveerde woningen betalen. Bij veel huurders wordt de verhoging (gedeeltelijk) gecompenseerd door huurtoeslag. Bert Müssig van de huurdersvereniging vindt dat de huurprijzen desondanks aan de hoge kant zijn.

Gentrification

Al jaren wordt de Van der Pekbuurt getipt als een wijk met grote potentie. De locatie vlakbij het centrum, de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten, de algemeen stijgende waardering voor en bekendheid van Noord, de vernieuwing van naastgelegen buurten en de lage vierkantemeterprijzen zijn daarvoor belangrijke redenen.
Maar de naderende vernieuwing van de volksbuurt leidt er ook toe dat de één in termen als kansrijk en hip praat en de ander in termen van ongewenste gentrification, verdringing en prijsopdrijving. Al jaren wordt een debat gevoerd over de toekomst van de buurt, waarin Ymere - de eigenaar van alle sociale huurwoningen in de wijk - een belangrijke rol speelt. Moet alles gerenoveerd worden of kan een deel ook vervangen worden door (historiserende) nieuwbouw? Maken de huidige bewoners nu al samen een gemengde buurt of komt die pas echt tot stand als een deel van de sociale woningvoorraad wordt omgezet in marktwoningen en ook woningen worden samengevoegd?
Intussen is er de afgelopen jaren veel over het tuindorp gesproken maar nog weinig gebeurd, bekent Kees Diepeveen, onlangs afgezwaaid als stadsdeelbestuurder in Noord. “De prioriteit lag bij ons vooral in De Banne en de Waterlandpleinbuurt. Daar kon het stadsdeel ook meer invloed uitoefenen, omdat daar meerdere eigenaren waren. In de Van der Pekbuurt wilde Ymere zelf de lead nemen.”

Veel duurder

De corporatie heeft steeds sloop/nieuwbouw als serieuze optie in het debat ingebracht. Daar had Ymere meerdere redenen voor. Zo zou grondige renovatie veel duurder uitpakken dan nieuwbouw, en zou nieuwbouw het makkelijker maken ook grotere woningen te realiseren in de wijk. Tenslotte had de corporatie vervangende retro-nieuwbouw laten schetsen die niet van het origineel te onderscheiden leek.
Een groep bewoners die zich verzette tegen sloop en voor behoud van betaalbare woningen pleitte, kreeg echter steeds meer voet aan de grond. De Huurdersvereniging Van der Pek zette een lobby op die tot aan de Tweede Kamer reikte. Ook het stadsdeelbestuur kwam onder druk. Volgens de huurders had men daar zitten slapen, omdat vanwege een wetswijziging de deur naar sloop ineens wagenwijd open stond.
Ymere en huurdersvereniging staan lang lijnrecht tegenover elkaar. De woningcorporatie voert aan dat maar een deel van de bewoners tegen sloop is. “Een heel moeizaam proces, vol onbegrip”, beoordeelt Diepeveen de situatie. Hij geeft toe dat hijzelf en de politiek in Noord als geheel misschien duidelijker stelling hadden moeten nemen tegen sloop. “Het is aan de actieve huurders te danken dat de toekomst van de Van der Pekbuurt weer op de politieke agenda is gekomen.”
De bewonersacties doen het tij keren. De politiek in stadsdeel Noord, de gemeenteraad en uiteindelijk zelfs wethouder Ossel komen in actie. Corporatie en huurdersvereniging gaan een mediationtraject in. In maart van dit jaar sluiten Ymere en de gemeente de overeenkomst, waarmee sloop voorlopig van de baan is. Kort daarvoor heeft de Van der Pekbuurt alsnog de status van beschermd stadsgezicht gekregen.

Overeenkomst

Volgens het akkoord gaat Ymere de 242 meest gezichtsbepalende woningen ingrijpend renoveren. De rest van de buurt, 1100 woningen, krijgt een sobere opknapbeurt in afwachting van een definitieve oplossing. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de vele en langslepende klachten over tocht en vocht. “Er is door Ymere te lang gewacht met het verhelpen van problemen in de woningen, in afwachting van een plan voor vernieuwing van de buurt,” zegt Diepeveen. Ten slotte hebben huurdersvereniging en Ymere overeenstemming bereikt over de voorwaarden van renovatie voor huurders in het onderzoeksgebied.
Lang is geredetwist over de claim van Ymere dat renovatie per se duurder uitpakt dan sloop/nieuwbouw. Volgens eerdere ramingen van de corporatie zou de renovatie van alle 1500 woningen 60 miljoen euro meer kosten dan sloop/nieuwbouw. De conclusie na het eerste proefblok is dat de meerkosten lager uitvallen, maar toch nog op zo’n 20.000 tot 30.000 euro per woning uitkomen.
Waarom is de corporatie dan toch akkoord gegaan?
Onverzaagt: “Eind 2012 hebben we met wethouder Ossel afgesproken opnieuw naar de toekomst van de wijk te kijken, en vooral uit te zoeken waar we het over eens zijn. Iedereen wil dat de 242 meest waardevolle woningen in het onderzoeksgebied behouden blijven. Daarom beginnen we daar. Voor de overige, door BMA als minder waardevol gewaardeerde 125 woningen in het zuidelijke deel van de buurt sluiten wij sloop/nieuwbouw niet uit.”
Met de opknapbeurt van de woningen buiten het onderzoeksgebied worden de ergste problemen met vocht, afgebladderd schilderwerk en ventilatie aangepakt. Alleen voor dubbelglas en een cv moet extra huur betaald worden. De fundering en het casco van deze woningen blijven, tot ongenoegen van de huurdersvereniging, voorlopig ongemoeid. Binnenkort start de discussie over hoe het moet met die woningen op de lange termijn. De bedoeling is dat als de eerste renovatiefase over ruim drie jaar is afgerond, meteen doorgewerkt kan worden aan de rest van de buurt, of dat nu renovatie of sloop wordt, of een combinatie van beide. Toch laat Erna Berends, kersverse bestuurder van Noord, desgevraagd weten: “Uitgangspunt voor het stadsdeel is dat er geen sloop gaat plaatsvinden in de Van der Pekbuurt.” Ook haar voorganger Diepeveen denkt dat sloop/nieuwbouw er uiteindelijk niet meer van zal komen: “Als de Van der Pekstraat is opgeknapt en de eerste woningen gerenoveerd zijn, dan kan iedereen zien wat de potentie van deze buurt is.” Dat zal investeerders aantrekken en particuliere kopers lokken, zo is de gedachte. Ymere zou dan via verkoop voldoende geld kunnen genereren om de renovatie te betalen.

Nieuwe bewoners

Standbeeld voor Van der Pek?
Bert Müssig, voorzitter van de huurdersvereniging, pleit voor een standbeeld van architect Jan Ernst van der Pek en zijn vrouw Louise Went op het naar de architect vernoemde plein. “Dat zou een echte waardering zijn voor de bijzondere wijk die hij heeft ontworpen en zou de status van beschermd stadsgezicht benadrukken.” Müssig roemt de ambachtelijke stijl van Van der Pek, het stedenbouwkundige ontwerp van het tuindorp en de details als kostgrondjes, waar bewoners hun eigen voedsel konden verbouwen, als onderdeel van het plan.

Dat de volksbuurt van samenstelling zal veranderen, daar twijfelt niemand meer aan. Onverzaagt: “Het is nu nog steeds een van de armste buurten van de stad. Als een deel van de woningen wordt verkocht of in het middensegment wordt verhuurd, dan zal dat naar verwachting snel tot een stroom nieuwe bewoners leiden.” De buurt kent woningen die in grootte verschillen tussen ongeveer 40 en 90 m2. Afgesproken is dat in het onderzoeksgebied 60 procent sociale huur blijft en 40 procent wordt verkocht of boven de liberalisatiegrens zal worden verhuurd. Er zijn daarover al gesprekken gaande tussen Ymere en enkele geïnteresseerde partijen.
Maar waar die verhouding 60/40 op gebaseerd is? Niemand die het precies kan zeggen. Voor Bert Müssig van de huurdersvereniging is het een punt van discussie waar de huurders bij betrokken hadden moeten worden. “Wij behouden het liefst 100 procent sociaal. Maar als dan toch een deel verkocht wordt, op wat voor manier gebeurt dat dan? En krijgen zittende huurders voorrang? Ook komen wij op een veel lager bedrag voor renovatie uit dan waar Ymere altijd mee schermt. Dat heeft met de overhead van de corporatie te maken. Wij zouden graag een deel van de woningen in eigen beheer nemen. Dan laten we zien dat verbouw en exploitatie goedkoper kunnen. Wij zijn pas tevreden als sloop volledig van de baan is. Laat Ymere die repro-blokjes als overgangsstrook bouwen op het Overhoeks-terrein!”

 

Creatieve financiering
Ymere heeft bovendien veel minder investeringsruimte dan enkele jaren terug. De corporatie zegt nu maximaal veertig woningen per jaar aan te kunnen pakken. Om meer woningen te kunnen renoveren – 150 tot 170 in drie jaar tijd – is samen met de gemeente gezocht naar creatieve oplossingen om de investeringsmogelijkheden van Ymere te vergroten.
Een daarvan is dat Ymere een voorschot krijgt uit het stimuleringsfonds om nog eens 71 woningen te renoveren. Het gaat daarbij om vroegtijdige uitbetaling van subsidies voor energetische maatregelen (een bedrag per labelstap) die normaal achteraf worden betaald. De nieuwe gemeenteraad en ook de andere Amsterdamse corporaties moeten daarmee nog wel akkoord gaan. Het wordt lastig als de andere corporaties ook aanspraak maken op deze behandeling, want dan verandert de subsidiesystematiek in feite structureel. Daar zal de gemeenteraad zich dan weer over willen buigen.
De tweede optie is dat de gemeente tijdelijk woningen overneemt. De gemeente betaalt een prijs die (met risicomarge) is gebaseerd op de waarde in verhuurde staat. Na tien jaar koopt Ymere de woningen weer terug. Omdat de gemeente (tijdelijk) koopt, kan de renovatie daarmee worden gefinancierd en gaat het niet ten laste van de borgingsruimte die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw aan Ymere verschaft. Het WSW moet overigens nog wel bevestigen of men dit ook zo ziet.
In deze constructie blijft Ymere de woningen beheren en krijgtdaarvoor de baten en lasten (huur en beheeruitgaven).
Ymere betaalt de gemeente uit de exploitatie een bedrag gelijk aan de rente op vreemd vermogen voor tien jaar plus een risico-opslag. Alleen in het hypothetische geval dat Ymere failliet gaat, blijft de gemeente met de brokken zitten.

 

Deel