Betaalbaarheid hot item in nieuwe prestatieafspraken

Toenemend beroep op toeslagen en compensatieregelingen
Betaalbaarheid hot item in nieuwe prestatieafspraken

De huren in de sociale huursector stijgen in snel tempo. Het beroep op compensatieregelingen ook. Betaalbaarheid wordt een steeds belangrijker onderdeel van prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties.

Huidige prestatieafspraken
  • Amsterdam Corporaties verhuren minimaal 50% van alle nieuwe verhuringen onder de hoge aftoppingsgrens (€ 596 prijspeil 2014).
  • Corporaties verhuren maximaal 25% van alle nieuwe verhuringen boven de liberalisatiegrens (€ 699 prijspeil 2014).

Onder alle nieuwe verhuringen wordt verstaan de nieuwe verhuur van alle zelfstandige en onzelfstandige woningen en eenheden in de sociale huur (inclusief jongeren- en studentenwoningen) en in de vrije sector. Tijdelijke verhuur is niet inbegrepen. Ook zonder studentenwoningen mee te tellen werd in 2013 52% van de corporatiewoningen beneden de aftoppingsgrens verhuurd. Inclusief zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen was dat 59 procent. Ook in het centrum van Amsterdam (marktgebied 1) is het afgesproken minimum van 50 procent gehaald, met 58 procent beneden de 597 euro. Het aandeel vrije sector huurwoningen is hier 23 procent.
(Bron: Jaarboek 2014 AFWC)

CBS-cijfers bevestigden begin september wat iedereen in de sector al wist: de huren stijgen de laatste jaren sterk. Juli 2014 steeg de gemiddelde huurprijs 4,4 procent, een jaar eerder 4,7 procent. Dit is een rechtstreeks gevolg van het regeerakkoord, waarmee dit kabinet brak met het inflatievolgende huurbeleid van zijn voorgangers. Tegelijkertijd dwong het kabinet de sociale verhuurders min of meer om de geboden huurruimte maximaal te benutten door de verhuurderheffing te introduceren. Deze belasting op sociale huurwoningen loopt jaarlijks op, tot 1,7 miljard euro in 2017. Daarnaast stijgen ook de aanvangshuren de laatste jaren sterk, mede door wijzigingen in het puntenstelsel (de ‘Donnerpunten’). Minister Blok wil nu in plaats daarvan de WOZ-waarde voor een kwart mee laten wegen, wat voor gewilde plekken wederom tot hogere maximale huren lijkt te leiden.  
Omdat inkomens nauwelijks stijgen, komen huurders gemiddeld steeds krapper te zitten. Deze zomer meldde het Planbureau voor de Leefomgeving dat al in 2012 circa 13 procent (384.000) van alle huurders een besteedbaar inkomen had dat ontoereikend was om de netto huurlasten en de minimale kosten van levensonderhoud te betalen. Uit onderzoek van de Woonbond zou zelfs zijn gebleken dat in 2013 al 795.000 huurders onder de armoedegrens leefden.
De situatie is er anno 2014 - twee forse huurverhogingen later - ongetwijfeld niet beter op geworden. De rek lijkt er kortom uit, terwijl de huren de komende jaren nog 2,5 procent boven de inflatie mogen en - vanwege de oplopende verhuurderheffing - zullen stijgen.

Toeslagen en kortingen

Nederland zou Nederland niet zijn als niet met compensatieregelingen voor bepaalde doelgroepen een deel van het leed wordt gelenigd. De belangrijkste steunmaatregel is de huurtoeslag. De combinatie van een kwijnende economie en stijgende huren leidt tot een steeds groter beroep op deze toeslag. Dat had het kabinet bij de start voorzien. Sterker nog, dat was de achterliggende idee: meer marktconforme huren in de sociale sector en compensatie voor huurders die het echt nodig hebben. Maar de snelheid waarmee huurtoeslaguitgaven stijgen, valt het kabinet toch nog tegen. In 2013 kregen meer dan 1,4 miljoen huishoudens huurtoeslag, honderdduizend meer dan in 2011. De voorjaarsnota meldde een overschrijding van 31 miljoen euro op de huurtoeslagbegroting. De uitgaven aan deze toeslag lopen volgens een kabinetsraming op van 2,8 miljard in 2013 naar 3,6 miljard euro in 2017.
Toch krijgen veel huurders met bescheiden inkomens de huurverhogingen niet of niet volledig gecompenseerd. Boven bepaalde huurgrenzen - waarbij termen als kwaliteitskortinggrens en huuraftoppingsgrens onvermijdelijk worden - wordt maar een deel of zelfs niets gecompenseerd, afhankelijk van leeftijd, inkomen, samenstelling huishouden en hoogte huur.

Politieke sturing op huren?

Hoge woonkosten zijn een typisch onderwerp voor lokale politieke beroering, maar gemeenten hebben maar bescheiden mogelijkheden daar wat aan te doen. Het belangrijkste instrument vormen de prestatieafspraken met woningcorporaties. De herziene Woningwet vergroot volgend jaar de invloed van gemeenten op corporaties. Maar of dat veel zal uitmaken voor de huren? Lokale wethouders zullen terughoudend zijn om de verdiencapaciteit van corporaties te veel aan te tasten. Zij weten ook: hoe minder huurpenningen er bij de corporaties binnenkomen, hoe minder geld er is voor nieuwbouw, renovatie, onderhoud, maatschappelijk vastgoed en andere belangrijke zaken.

Aanvullend aan de prestatieafspraken hebben corporaties nog eigen regelingen om minder draagkrachtige huishoudens tegemoet te komen. Ze leggen daarbij verschillende accenten. Zo vraagt de Alliantie bijvoorbeeld standaard een aanvangshuur van 90 procent van de maximale huurprijs, maar krijgen huurders met een laag inkomen een korting van 10 of 20 procent. Voor de maximale korting komen in aanmerking huishoudens met een inkomen tot net boven de huurtoeslaggrens. De Key doet het weer net even anders. De Amsterdamse woningstichting maximeert de aanvangshuren, maar topt die af voor meerpersoonshuishoudens die recht hebben op huurtoeslag. In 2013 paste De Key deze korting toe bij 155 huurders, oftewel 16 procent van alle nieuw verhuurde reguliere sociale huurwoningen.

Compensatie voor arme gezinnen

Singles zonder huurtoeslag: werkende armen?
De huurtoeslag moet hoge huren compenseren. Maar je kunt al snel buiten de boot vallen. Zo heeft een alleenwoner met een bruto inkomen boven de 22.000 euro al geen recht meer op huurtoeslag. Met aanvangshuren in Amsterdam van 600 tot 700 euro betaalt iemand met een inkomen van pakweg 25.000 euro snel de helft van zijn inkomen aan woonkosten.

Dit jaar zag in Amsterdam weer een nieuwe compensatieregeling het licht.
De corporaties spraken met gemeente en Huurdersvereniging Amsterdam af om de armste Amsterdamse gezinnen met minderjarige kinderen in 2014 te compenseren voor de huurverhoging. Het ging daarbij alleen om gezinnen met een huur rond en boven de hoge aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€597). Van de kleine 1400 gezinnen die de gemeente op basis van gegevens van de Belastingdienst aanschreef, heeft bijna 80 procent gebruik gemaakt van het aanbod. Dezelfde gezinnen komen in het kader van het gemeentelijke armoedebeleid in aanmerking voor de roemruchte gemeentelijke Woonkostenbijdrage; van het overmaakfoutje van 188 miljoen euro eind 2013.

Prestatieafspraken

In de Stadsregio Amsterdam maken gemeenten individueel prestatieafspraken met de corporaties die in hun gemeente actief zijn. In de hoofdstad worden die per collegeperiode afgesloten, maar de onderhandelingen zijn door wethouder Ivens opgeschoven om de afspraken aan te laten sluiten bij nieuwe landelijke wetgeving. Er verandert namelijk nogal wat, zoals een nieuw woningwaarderingsstelsel en een nieuwe Woningwet. Bovendien moeten de bevindingen van de parlementaire enquêtecommissie nog indalen. Ivens: “Om goede afspraken te maken, is het essentieel dat duidelijk is wat corporaties wel en niet mogen en hoe de verhouding tussen de gemeente en de corporaties wordt geregeld. Daarom heeft het college de conclusie getrokken dat het niet wenselijk is om nu tot nieuwe afspraken met corporaties te komen,” aldus de wethouder. De oude afspraken van ‘Bouwen in de Stad II’ zijn verlengd tot medio 2015.
In december starten nu de onderhandelingen. De betaalbaarheid van huurwoningen wordt ongetwijfeld een heet hangijzer. Dat verwacht ook Egbert de Vries, de nieuwe directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Tijdens de PakhuisNUL20-bijeenkomst in september opperde hij al een paar ideeën, zoals tijdelijke huurverlaging bij een inkomensval. Ook deed hij de suggestie om woningaanbiedingen beter af te stemmen op een bepaald inkomen. “Het gevolg is dan wel dat lagere inkomens minder keuze krijgen.” Een duidelijke breuk met de huidige praktijk, waarbij de keuze ligt bij de huurder. Ongetwijfeld zal ook de drang sterk zijn meer maatwerkregelingen in het leven te roepen. De corporaties hebben eerder al aangegeven dat ze niet alles lokaal kunnen repareren wat landelijk wordt veroorzaakt. De Vries bij PakhuisNUL20: “We gaan samen met de gemeente bespreken welke keuzes gemaakt moeten worden.”

Deel