Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn

01.07.11

Amsterdam krijgt grote vrije sector, op termijn

In Amsterdam vallen ruim 75.000 woningen boven de vrije-sectorgrens van 142 punten (663 euro), als de voorgenomen bijtelling van Donner door gaat. Dat blijkt uit een simulatiestudie van de Amsterdamse dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS). Niet al die woningen worden geliberaliseerd. Corporaties hebben aangekondigd daarover afspraken te willen maken met de gemeente en de Huurdersvereniging Amsterdam.

 

Amsterdam en omgeving behoort tot één van de tien zogeheten ‘schaarstegebieden’ waarvoor het kabinet een bijtelling van 15 of 25 punten wil doorvoeren. Ligt die WOZ-waarde boven 2900 euro per m2 dan worden 25 punten bijgeteld. Ligt de waarde eronder dan 15 punten. Het gros van de Amsterdamse woningen krijgt er volgens de dienst WZS 25 punten bij

 

Er zijn 277.000 huurwoningen. Momenteel heeft 9,6% daarvan meer dan 142 punten, 5,4% corporatiewoningen en 4,2% particulier. Dat wordt straks 18,2% corporatiewoningen plus 8,9 procent particuliere verhuur is 27,1%. Bron: Dienst WZS, simulatiestudie op basis van WiA 2009 gegevens; Huurprijzen vanaf 1 juli 2011
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Door de bijtelling verschrompelt de goedkoopste woningvoorraad (minder dan 93 punten) van 30 naar 4,5 procent, en stijgt het aandeel woningen boven de liberaliseringsgrens (142 punten) van 9,6 naar 27 procent van het totaal aantal huurwoningen. Op papier dan, alleen bij nieuwe verhuringen kunnen huurprijzen worden bijgesteld. En het aantal verhuringen loopt sterk terug; naar  verwachting zal de doorstroming vanwege deze bijtelling nog sterker afnemen.

Volgens de schatting van de gemeente krijgt 26 procent van de corporatiewoningen meer dan 142 punten. De AFWC komt zelf op basis van eigen doorrekeningen nog hoger uit: met Donner-punten zou straks 36 procent van de corporatiewoningen boven de liberaliseringsgrens vallen, tegenover 12 procent nu. Overigens wordt bij slechts 2 procent van de Amsterdamse corporatiewoningen daadwerkelijk een huur berekend hoger dan 652 euro (grenswaarde 2010).

Particuliere verhuurders kunnen straks bij nieuwe verhuringen in de populaire delen van de stad de huren flink verhogen; binnen de gereguleerde sector (tot en met 142 punten) met 120 euro (25 punten) en in de vrije sector wat een huurder er voor over heeft.

Corporaties zullen vanwege lokale prestatieafspraken en maatschappelijke overwegingen lang niet altijd de maximale huurruimte gebruiken.  Enkele corporaties hebben al aangekondigd afspraken te willen maken om een deel van de vrije sectorwoningvoorraad beschikbaar te stellen aan (lage) middeninkomens.

 

Op dit moment vragen corporaties gemiddeld 80 procent van de maximale huur. In de stadsdelen binnen de ring ligt dat ver onder de markthuur. In de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West liggen de ‘Donner-huren’ ver boven de markthuren, berekend als 4 procent van de WOZ-waarde. Bron: AFWC.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------

Afgezien van dergelijke overwegingen beperken marktomstandigheden de hoogte van de huren, meer punten of niet. Zo liggen de meeste corporatiewoningen die kunnen worden geliberaliseerd in Zuidoost. Daar ligt de maximale huurgrens nu al boven de markthuur, afgaande op de WOZ-waarde (4% =markthuur). Hetzelfde geldt voor de stadsdelen Noord en Nieuw-West. De ruimte om daar hogere huren te gaan vragen is dus beperkt. Bovendien mogen corporaties hun vrije sectorwoningen sinds dit jaar niet meer met goedkope WSW-leningen financieren. De gemiddelde rentelast stijgt daardoor per geliberaliseerde woning met zo’n 75 euro, aldus een schatting van Roland van der Post, directeur van het WSW.

De gepresenteerde resultaten zijn indicatief. Er zijn diverse aannames gedaan. Zo is nog niet bekend welke peildatum van de WOZ-waarde en welke vloeroppervlaktedefinitie de minister gaan hanteren. Bovendien zijn niet van alle woningen het aantal punten en vierkante meters bekend. De dienst WZS is uitgegaan van WOZ-waarden van 2009, de AFWC van die van 2010. In al de puntenberekeningen is bovendien nog niet verwerkt dat vanaf 1 juli ook voor de energiezuinigheid van woningen (het energielabel) punten worden bijgeteld dan wel afgetrokken. 

Zie ook:
Reacties op plan Donner van wethouder Ossel, corporaties en huurders (NUL20, juli 2011)

25 extra punten voor Amsterdamse woningen (NUL20, 15 juni 2011)
Federatie berekent effecten plan Donner in Stadsregio

 

 

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 20.12 Geactualiseerd op: 03.01.22

Met extra geld voor woningbouw en infrastructuur, een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening als regisseur en de afschaffing van de Verhuurderheffing gaat het nieuwe kabinet de wooncrisis te lijf. De woningproductie moet naar 100.000 woningen per jaar. Een overzicht van alle...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 20.01

Het begon bij hun fascinatie voor een spraakmakend coöperatieproject in Zürich: Kalkbreite. Bijna honderd collectief beheerde woningen in alle vormen en maten, bovenop een tramremise en een plint vol bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. De huren liggen er dertig procent lager dan bij...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 07.01

Veel gemeenten experimenteren met nieuwe flexibele woonoplossingen om het woningtekort tegen te gaan: óók in kleinere gemeenten en in het landelijk gebied. Inmiddels zijn er al ruimschoots meer dan driehonderd projecten bekend in allerlei soorten en prijsklassen, in steden en dorpen, voor...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.01 Geactualiseerd op: 05.01.22

De Woningwet van 2015 is op flink wat punten gewijzigd. Vanaf 1 januari 2022 treden verschillende nieuwe of aangepaste wetten in werking. Overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 22.12

Waar kunnen senioren wonen en in welke woonvorm moet dat dan? En misschien wel het belangrijkst: wat vinden onze senioren er zelf van? In deze aflevering van Bouw Woon Leef gaat het over hoe en waar Amsterdamse ouderen (willen) leven.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 20.12 Geactualiseerd op: 20.12.21

In de derde bijeenkomst in de serie 'Wonen voor iedereen' bedacht een fictief crisisteam maatregelen voor het bestrijden van de wooncrisis. In Pakhuis de Zwijger bleek dit wooncrisisteam, net als het OMT over de aanpak van de coronacrisis, het niet over iedere interventie eens. Over middenhuur...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 17.12
In november nam planoloog Zef Hemel afscheid als bijzonder hoogleraar Grootstedelijke problematiek aan de UvA. En daarmee kwam ook een eind aan ruim anderhalf decennium meedenken en plannen maken voor de hoofdstad. Zijn magnus opus 'Er was eens een stad; visionaire planologie' omspant zijn...
Fred van der Molen
Achtergrondartikel 13.12

Nederland is geen China. Het lukt ons om goede redenen niet om in een paar jaar een hogesnelheidslijn of een serie woontorens aan te leggen. Maar toch. Kan het allemaal niet wat sneller?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Kan het niet wat sneller, is de invalshoek van een nieuwe NUL20-artikelenreeks over woningbouw. Oud-Amvest topman Wienke Bodewes heeft daar uitgesproken ideeën over. De ontwikkeling van het Cruquiusgebied in Amsterdam-Oost laat volgens hem zien hoe het ook kan: zonder ellenlange procedures en...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Voortdurende klachten over koude voeten en hoge energierekeningen noopten Dudok Wonen tot een flinke opknapbeurt van de Van Speijkflat in Hilversum. Een participatietraject startte, met als uitkomst dat álle bewoners zich schaarden zich achter het verduurzamingsplan. Een toevalstreffer of heeft...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Eén op de vijf woningen in Zürich is bezit van een wooncoöperatie. Samen met de bijna tienduizend gemeentelijke woningen bieden ze lagere en middeninkomensgroepen langdurig betaalbare huren. Voorlopig hoogtepunt is de ontwikkeling van het Hunziker Areal; niet een kavel maar een hele wijk voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Meerdere steden in de regio Amsterdam komen met een opkoopbescherming om te voorkomen dat beleggers woningen ‘wegkapen’ voor starters. Haarlem heeft per 1 februari 2022 de primeur. Amsterdam rekt de voorwaarden tot het uiterste op: voor alle koopwoningen tot 512.000 euro WOZ-waarde geldt straks...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.