RIGO: "Residuele waardebepaling gaat niet werken"

18.01.16
RIGO: "Residuele waardebepaling gaat niet werken"

Na de Commissie Monster heeft ook onderzoeksbureau RIGO zijn bedenkingen geuit tegen de wijze waarop de gemeente Amsterdam zijn erfpachtstelsel wil herzien. Volgens bouwkostendeskundige Rob de Wildt van RIGO kiest wethouder Van der Burg met zijn voorkeur voor een residuele grondwaardebepaling “een onbegaanbare route".

Alle 250.000 Amsterdamse erfpachters ontvingen vorige week een aankondiging over de vernieuwing van het erfpachtstelsel. De gemeente wil van de onvoorspelbaarheid van de 50-jarige canonherzieningen af. Dit jaar wordt daartoe het huidige stelsel vervangen door eeuwigdurende erfpacht die eenmalig kan worden afgekocht. Alle erfpachters krijgen daartoe een aanbod.
Volgens plan wordt de besluitvorming voor 1 juli afgerond. Binnenkort komt het college met een uitgewerkt voorstel, gebaseerd op het advies van een onafhankelijke Grondwaardecommissie. Maar de methode die moet leiden tot het vaststellen van de grondwaarde is bij voorbaat al voer voor veel discussie. De commissie Monster heeft recent een reeks bezwaren geuit tegen de methode die Amsterdam wil toepassen. De Wildt zet vraagtekens bij de vaststelling van de fictieve opstalwaarden die nodig zijn om de grondwaarde af te leiden.
Zijn conclusie is dat Amsterdam beter het advies van de Grondwaardecommissie om te kiezen voor een residuele grondwaardebepaling, niet had kunnen overnemen: "Door te kiezen voor deze complexe en intransparante aanpak is het afbreukrisico groot. Wie het overzicht van voor- en nadelen van de drie methoden in het commissierapport goed op zich laat inwerken kan alleen maar verbaasd zijn over de keuze van zowel de commissie als B&W van Amsterdam als de gemeenteraad."
Volgens De Wildt kunnen de opstalwaarden nooit op korte termijn per individuele woning worden bepaald. "Dat betekent dat de toegepaste methodiek geen residuele grondwaardeberekening zal zijn. Maar een die wel past in de beschrijving van complex en intransparant: het moet dan een mix zijn van een residuele benadering, grondquote en vergelijkende waardebepaling. Deze is eenzijdig bepaald door de gemeente als contractpartij in de erfpacht en alleen hierdoor al aanvechtbaar."
Volgens De Wildt is de enige uitweg om met normatief bepaalde grondquotes te blijven werken en aldus aan te sluiten bij de herzieningspraktijk van de afgelopen decennia. Hierbij kan dan volgens hem de "gebruikelijke 40 procent depreciatie" (korting) van de grondwaarde worden toegepast.

N.B
De Marktwaardecommissie (de Commissie Monster) heeft zijn rapport geschreven op verzoek van de Stichting Erfpachters Belangen Amsterdam (SEBA). Mr Nol Monster zal zijn bevindingen publiek toelichten in Pakhuis de Zwijger op 1 februari. Een dag later is zijn rapport ook onderwerp voor een technische sessie bij de raadscommissie Ruimtelijke Ordening.

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 03.03 Geactualiseerd op: 27.01.21

Wat willen politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. Henk Nijboer, Kamerlid voor de PvdA over de verruiming van de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 03.03 Geactualiseerd op: 01.03.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering de aanpak in...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 17.02 Geactualiseerd op: 17.02.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering de bijzondere...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.02 Geactualiseerd op: 16.02.21

Wat willen de politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. In de derde aflevering: Paul Smeulders, Kamerlid voor...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 04.02 Geactualiseerd op: 14.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering: Koopgarant en...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 01.02 Geactualiseerd op: 27.01.21

Wat willen de politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. In de tweede aflevering: Daniel Koerhuis, VVD-Kamerlid, over...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.01 Geactualiseerd op: 27.01.21

Wat willen de politieke partijen rond wonen en ruimtelijke ordening? In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen lichten we er in een serie afleveringen per partij een of enkele opvallende punten uit, met de woordvoerder van dienst. We starten met Julius Terpstra, kandidaat-Kamerlid voor het...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 26.01 Geactualiseerd op: 26.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering: kan de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 18.01 Geactualiseerd op: 18.01.21

Egbert de Vries vertrekt als directeur bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Hij wordt per 20 januari geïnstalleerd als de opvolger van wethouder Sharon Dijksma. De Vries startte na de zomer van 2014. Hoe kijkt de toekomstig wethouder en voormalig stadsdeelpoliticus terug op zijn...

Fred van der Molen
afbeelding van Wendy Koops
Blog-item 18.01

In de kerstvakantie ontplofte er een bom in mijn wijk. Iemand was benaderd door actiegroep Windalarm. Wisten we wel dat de gemeente overweegt windmolens langs de A10 te plaatsen? Of windmolens, grote turbines met een tiphoogte van 200 meter. Soms op slechts 350 meter afstand van woningen.

Wendy Koops
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 14.01 Geactualiseerd op: 14.01.21

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. Maar in de eerste aflevering gaan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 12.01 Geactualiseerd op: 12.01.21

In 2020 zijn in Amsterdam 5.932 nieuwe woningen in aanbouw genomen. Dit is bijna 18 procent minder dan het jaar ervoor en beduidend minder dan de ambitie van het huidige college om 7.500 woningen per jaar in aanbouw te nemen. Wethouder Laurens Ivens beschouwt het niettemin als "een immense...

Fred van der Molen

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.