Remkes wil 30 procent van alle nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap
De zekere weg naar verdere stagnatie
De nu demissionaire staatssecretaris Remkes houdt niet van bescheiden ambities. Zo wil hij dat na 2005 dertig procent van alle nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap wordt uitgevoerd. Kopers (en huurders?) krijgen aldus veel meer invloed op ontwerp en inrichting van hun eigen huis. In het kielzog van dit Paarse denken werden termen als ‘vrije kavel’ en mass customisation razend populair bij ambitieuze stedenbouwers. Maar het particulier opdrachtgeverschap is een mythe. Die dertig procent van Remkes is volstrekt onhaalbaar.
Als we Remkes’ beleidsvoornemens willen uitvoeren, moeten we in mijn werkgebied Zaanstad vanaf 2002 al tien procent van de totale productie laten plaatsvinden via particulier opdrachtgeverschap.
Dat gaat leiden tot verdere stagnatie. De druk op de woningmarkt hier is, mede vanwege de sterk achtergebleven productie op de Vinex-locaties, enorm. Op de resterende Vinex-gebieden wordt om meer kwaliteit en een ruimere stedenbouwkundige opzet geroepen, met als gevolg: meer variatie en dus per type steeds kleinere productieaantallen. Het bouwproces wordt steeds complexer; architecten, opdrachtgevers en uitvoerende bouwbedrijven krijgen extra werk. Nu al wordt de toenemende complexiteit genoemd als een belangrijke oorzaak van de bouwstagnatie. Met particulier opdrachtgeverschap wordt het alleen maar erger.
De taskforce die het bouwtempo wil opvoeren, beveelt een versnelling van procedures aan. Er wordt steeds meer hardop geroepen dat er niet alleen te weinig ambtenaren zijn, maar ook onvoldoende ambtenaren van voldoende kwaliteit. Met een grote groep particuliere bouwers op de woningmarkt wordt de druk op het ambtelijk apparaat alleen maar groter. Dat leidt onvermijdelijk tot nieuwe vertragingen en die los je niet op door in de regelgeving op te nemen dat binnen een bepaalde periode een vergunning moet worden verstrekt. Of moeten gemeenten via de website maar per kerende e-mail een bouwvergunning afgeven?
Maar er is in de hype van het particulier opdrachtgeverschap nóg een onderbelicht probleem. In mijn werkgebied Zaanstad zouden jaarlijks honderd woningen op vrije kavels gebouwd moeten worden. Ik neem aan dat dat allemaal esthetisch en bouwkundig verantwoord moet en liefst nog met een zekere garantie (zoals het Garantie Instituut Woningbouw). Met knutselwerk aan de keukentafel zal dus geen project in aanbouw worden genomen. Er zullen dus voldoende architecten en/of aannemers moeten zijn, die de particulier zijn opdrachtgeversrol moet kunnen laten vervullen.
Ook in de uitvoering leidt dat tot problemen: legendarisch waren de lange files van de busjes met werklui die het ‘Wilde Wonen’ in het Oostelijk Havengebied in Amsterdam moesten uitvoeren. Ik heb begrepen dat de uitvoering zeven maanden is uitgelopen en dat de meerkosten 170 duizend gulden per woning bedroegen, alleen vanwege datzelfde particuliere opdrachtgeverschap.
Zoals op de meeste grote bouwlocaties zullen in Zaanstad de honderd vrije-kavelwoningen - zoveel kavels zijn er overigens nooit te vinden - grotendeels gelijktijdig met de andere negenhonderd woningen moeten worden gerealiseerd. Dat leidt tot meer congestie op de werkplek en extra druk op de arbeidsmarkt. Het is natuurlijk prachtig nieuws voor de tientallen architecten in opleiding en voor bouwkundige adviesbureaus. Maar zelfs als je herintreders met Autocad laat spelen, zal er nooit geschoold personeel genoeg zijn.
Remkes’ ambitie zal dan ook leiden tot maatregelen die we al uit andere branches kennen. Net als de ICT’ers uit India, de hoeren uit Bulgarije, de verpleegkundigen uit Zuid-Afrika, de aspergestekers uit Polen en de kindermeisjes uit de Filippijnen, zullen we ook de architecten moeten gaan invliegen.
Ter Illustratie: ‘Gewild Wonen’ in Almere, een wijk waar huurders en kopers zelf een maximale inbreng zouden hebben bij de vorm, indeling en aankleding van de woning. Maar de sociale huurwoningen pakten te duur uit en de prijs/kwaliteit-verhouding maakte de koopwoningen moeilijk verkoopbaar. Driekwart jaar na de bouwexpositie zijn nog steeds lang niet alle panden verkocht.
Dat gaat leiden tot verdere stagnatie. De druk op de woningmarkt hier is, mede vanwege de sterk achtergebleven productie op de Vinex-locaties, enorm. Op de resterende Vinex-gebieden wordt om meer kwaliteit en een ruimere stedenbouwkundige opzet geroepen, met als gevolg: meer variatie en dus per type steeds kleinere productieaantallen. Het bouwproces wordt steeds complexer; architecten, opdrachtgevers en uitvoerende bouwbedrijven krijgen extra werk. Nu al wordt de toenemende complexiteit genoemd als een belangrijke oorzaak van de bouwstagnatie. Met particulier opdrachtgeverschap wordt het alleen maar erger.
De taskforce die het bouwtempo wil opvoeren, beveelt een versnelling van procedures aan. Er wordt steeds meer hardop geroepen dat er niet alleen te weinig ambtenaren zijn, maar ook onvoldoende ambtenaren van voldoende kwaliteit. Met een grote groep particuliere bouwers op de woningmarkt wordt de druk op het ambtelijk apparaat alleen maar groter. Dat leidt onvermijdelijk tot nieuwe vertragingen en die los je niet op door in de regelgeving op te nemen dat binnen een bepaalde periode een vergunning moet worden verstrekt. Of moeten gemeenten via de website maar per kerende e-mail een bouwvergunning afgeven?
Maar er is in de hype van het particulier opdrachtgeverschap nóg een onderbelicht probleem. In mijn werkgebied Zaanstad zouden jaarlijks honderd woningen op vrije kavels gebouwd moeten worden. Ik neem aan dat dat allemaal esthetisch en bouwkundig verantwoord moet en liefst nog met een zekere garantie (zoals het Garantie Instituut Woningbouw). Met knutselwerk aan de keukentafel zal dus geen project in aanbouw worden genomen. Er zullen dus voldoende architecten en/of aannemers moeten zijn, die de particulier zijn opdrachtgeversrol moet kunnen laten vervullen.
Ook in de uitvoering leidt dat tot problemen: legendarisch waren de lange files van de busjes met werklui die het ‘Wilde Wonen’ in het Oostelijk Havengebied in Amsterdam moesten uitvoeren. Ik heb begrepen dat de uitvoering zeven maanden is uitgelopen en dat de meerkosten 170 duizend gulden per woning bedroegen, alleen vanwege datzelfde particuliere opdrachtgeverschap.
Zoals op de meeste grote bouwlocaties zullen in Zaanstad de honderd vrije-kavelwoningen - zoveel kavels zijn er overigens nooit te vinden - grotendeels gelijktijdig met de andere negenhonderd woningen moeten worden gerealiseerd. Dat leidt tot meer congestie op de werkplek en extra druk op de arbeidsmarkt. Het is natuurlijk prachtig nieuws voor de tientallen architecten in opleiding en voor bouwkundige adviesbureaus. Maar zelfs als je herintreders met Autocad laat spelen, zal er nooit geschoold personeel genoeg zijn.
Remkes’ ambitie zal dan ook leiden tot maatregelen die we al uit andere branches kennen. Net als de ICT’ers uit India, de hoeren uit Bulgarije, de verpleegkundigen uit Zuid-Afrika, de aspergestekers uit Polen en de kindermeisjes uit de Filippijnen, zullen we ook de architecten moeten gaan invliegen.
Ter Illustratie: ‘Gewild Wonen’ in Almere, een wijk waar huurders en kopers zelf een maximale inbreng zouden hebben bij de vorm, indeling en aankleding van de woning. Maar de sociale huurwoningen pakten te duur uit en de prijs/kwaliteit-verhouding maakte de koopwoningen moeilijk verkoopbaar. Driekwart jaar na de bouwexpositie zijn nog steeds lang niet alle panden verkocht.
Chris Stelder
Dit artikel is een reactie op het artikel:
'Als ik het voor het zeggen had: De Amsterdamse woningmarkt: verhuiswagens en eenarmige bandieten' , De opinie van Johan Remkes, Staatssecretaris VROM. Verschenen in NUL20, nr 1.
Geef zelf uw mening in het online forum.