Niet alleen kleine studio's!

Middensegment huur: suggesties voor een gevarieerde vrijesectormarkt
Niet alleen kleine studio’s!

Vrije sector huurwoningen worden in Amsterdam steeds kleiner, terwijl de huurprijzen stijgen. Is dat de onvermijdelijke toekomst? Of kan de gemeente via slimme tenders, regulering en samenwerkingsverbanden het woningaanbod in de vrije sector nog sturen? En wat is erg aan wonen in de regio? Gratis adviezen van een belegger, een ontwikkelaar en een onderzoeker.

Snel stijgende huren
De prijs van een vrije sector huurwoning is de afgelopen drie jaar harder gestegen dan de prijs van een koopwoning. Zo blijkt uit recente berekeningen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Ortec Finance. De locatie speelt daarbij een belangrijke rol. Een woning in Amsterdam heeft een 70 procent hogere huurprijs dan het nationale gemiddelde. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedraagt in Amsterdam meer dan 200 euro per jaar.
Om een betaalbare woning te vinden, is een potentiële huurder mede aangewezen op het aanbod van corporaties. Maar het geliberaliseerde corporatiesegment is bescheiden van omvang. Corporaties verhuren in Amsterdam slechts veertienduizend woningen in de vrije sector. De groei van dat segment is bovendien beperkt. Vorig jaar werden 861 sociale huurwoningen geliberaliseerd.
In de Samenwerkingsafspraken 2015 met de gemeente Amsterdam en de Huurdersvereniging Amsterdam is vastgelegd dat corporaties ten minste twee derde van hun geliberaliseerde bezit aanbieden in het middensegment (< 971 euro). De gemiddelde huur in het middensegment bedraagt minder dan 850 euro. Deze woningen worden met voorrang aangeboden aan huishoudens met een laag middeninkomen ( tot 43.786 euro).

Amsterdam trekt veel jonge, talentvolle mensen aan. “Daar komt geen einde aan, lijkt het wel. Iedereen wil genieten van de reuring van de stad”, constateert onderzoeker André Buys van RIGO Research en Advies. “Maar diezelfde mensen willen op een gegeven moment hun studentenkamer achter zich laten. Dan nemen ze wellicht eerst nog genoegen met een studio van 800 euro of meer, maar op een gegeven moment willen zij zich settelen en zullen ze op zoek gaan naar een grotere woning. Dan hebben ze een enorm probleem. De sociale voorraad is vanwege lange wachtlijsten of stringente inkomenseisen niet toegankelijk. Een koopwoning is financieel niet haalbaar. En de vrijesectormarkt biedt onvoldoende passende en betaalbare woningen. Tegen die mensen zeggen we eigenlijk: rot maar op. Vertrek maar uit de stad.”
Is dat erg? Buys kijkt daar heel genuanceerd naar. “Als het openbaar vervoer op orde is, dan is het helemaal niet zo erg als mensen naar Almere of Zaanstad verhuizen. We zijn nog ver verwijderd van Londense toestanden dat mensen zeker anderhalf uur moeten reizen om een betaalbare woning te vinden. Aan de andere kant: een dergelijke uitstroom heeft wel gevolgen voor de samenstelling van de stadsbevolking. Willen we een stad met veel alleenstaanden en nog wat rijke gezinnen die zich zo’n dure woning wel kunnen permitteren?”
Herbert de Bruijne, voorzitter van het college van bestuur van Openbaar Onderwijs aan de Amstel – verantwoordelijk voor het openbaar primair onderwijs in de stadsdelen Centrum en Zuid - ziet de bui al hangen. Hij waarschuwt voor arbeidsmarktproblemen. “Jonge leraren kunnen in Amsterdam geen huis meer kopen. De sociale sector is in theorie toegankelijk, maar lange wachtlijsten maken het onmogelijk een passende woning te vinden. De vrije sector biedt wellicht enkele jaren een - soms dure - oplossing, maar voor dat geld kunnen ze ook een woning kopen in Haarlem of Zaanstad. Dan gaat men op termijn toch de stad verlaten. Buiten de stad zijn er nu nog betrekkelijk weinig vacatures, maar dat gaat de komende jaren veranderen. Alle scholen hebben te maken met vergrijzing. Overal ontstaat de komende jaren een lerarentekort. Als de personeelsvraag vlakbij huis aantrekt, dan heeft Amsterdam wellicht het nakijken. Wij pleiten er dan ook voor onderwijsgevenden weer voorrang te geven in de sociale sector. Voorwaarde is wel dat zij zich voor langere tijd aan de stad binden.”

Nog meer studio’s

Buys verwacht dat de situatie in de vrije sector eerder zal verslechteren dan verbeteren. “Er komen steeds meer plannen voor de bouw van kleine stadsappartementen en studio’s. Dat fenomeen beperkte zich aanvankelijk tot het centrum van de stad, maar nu zie ik ook al dergelijke bouwplannen in Noord en Zuidoost.”
Robert Kohsiek, directeur van woningontwikkelaar en belegger Wonam, deelt zijn vrees. Hij voorziet dat marktpartijen, aangemoedigd door de extra huurruimte die minister Blok voor dergelijke woninkjes biedt, voornamelijk heel kleine appartementen ontwikkelen, terwijl er juist vraag is naar grotere woningen. “De markt raakt dan in onbalans. Het zou wel eens lang kunnen duren voordat we ontdekken dat Amsterdam niet de juiste woningvoorraad heeft gebouwd.”

Tiny living

Jaap van der Bijl, managing director Investor Relations bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance is minder bezorgd. Als onderdeel van de oprichting van 1012 INC (zie kader) mag Syntrus voor het Rabobank Pensioenfonds en het Pensioenfonds voor de Landbouw circa 750 huurwoningen ontwikkelen op diverse locaties in de stad. “Deze afspraak brengt onze beleggingsportefeuilles niet alleen meer in balans. Het mes snijdt aan meerdere kanten. Amsterdam kent een groot tekort aan huurwoningen in het middensegment. Zo ontstaat de juiste ‘fit’”, aldus Van der Bijl. “We bouwen appartementen voor starters, gezinnen, misschien voor senioren. Per locatie wordt bekeken welk aanbod op die specifieke plek het meest voor de hand ligt.”
Voor deze ontwikkelposities wordt een marktconforme grondprijs betaald. De vrees dat de afspraak met de gemeente vooral zal uitmonden in de bouw van heel kleine en dure stadsappartementen, noemt hij ongegrond. “Wij ontwikkelen voor een groot aantal pensioenfondsen woningen. Momenteel heeft slechts een klein aantal van hen heeft belangstelling voor de ontwikkeling van kleine stadsappartementen. De meeste fondsen zien ‘tiny living’ niet als een duurzame ontwikkeling. Zij investeren voor de lange termijn en voelen zich meer thuis bij een wat grotere woning voor de middenmoot. Dergelijke woningen zullen door de tijd heen een aantrekkelijk product blijven.”

Regulering middensegment

In de eerste tenders voor middensegment huurwoningen nam Amsterdam alleen eisen op voor duurzaamheid en  maximumhuren. Over woonoppervlakte werd niet gesproken. Zouden beleggers te porren zijn voor de bouw van wat ruimere appartementen tegen een betaalbare prijs?
De reactie van Jaap van Rhijn, vastgoedconsultant en directievoorzitter van Colliers Nederland, is verrassend. Hij is voorstander van een stelsel waarin niet de woning, maar het huishouden wordt gesubsidieerd. “Als dat politiek niet haalbaar is, dan moeten we de introductie van een apart stelsel voor de bouw van middeldure huurwoningen overwegen.” Hij denkt aan een stelsel waarbij de gemeente genoegen neemt met een lagere grondopbrengst en de belegger voor langere tijd een lagere huur accepteert, dan maximaal haalbaar in de markt. “Het mechanisme dat een woning in de vrije sector snel in prijs kan stijgen, werkt heel ontwrichtend voor een stad. Het gaat daarbij niet alleen om jong talent dat moet kunnen wonen, maar ook om de mensen die de stad draaiende houden. Om mensen structureel een betaalbare woning te kunnen bieden, moet de grondprijs omlaag.” Hij maakt een vergelijking met sociale woningbouw. “Corporaties krijgen de grond ook aangeboden tegen een speciale prijs. En de hoogte van de huur is gereguleerd.”
André Buys heeft zo zijn bedenkingen bij marktcontrair handelen. “Als we op mooie plekken in de stad zwaar onder de marktprijs gaan verhuren, dan creëren we nieuwe ‘scheefwoners’. Die mensen gaan daar nooit meer weg. Dat schiet met het oog op de zo gewenste doorstroming dus niet op.” Wat hem betreft is de stad toe aan een andere  ‘mindset’. “We moeten af van het idee dat iedereen overal kan wonen. Maar we kunnen voor gezinnen die per se in de stad willen wonen wel wat anders doen. Waarom maakt Amsterdam geen ‘package deals’ met institutionele beleggers of grote particuliere investeerders? Naar ik begrijp is er vandaag de dag veel geld beschikbaar dat een vastgoedbestemming zoekt. Biedt hen op mooie plekken in de stad de kans die onvermijdelijke studio’s te bouwen, maar dan moeten ze op goedkopere plekken, in Nieuw-West, Noord of Zuidoost, ook wat ruimere appartementen van 70 m2 tot 85 m2 realiseren tegen een redelijke prijs.”

“Gezamenlijk aanbod”

Kohsiek bewandelt liever een ander pad. Hij is voorstander van meer samenwerking tussen beleggende partijen, analoog aan de samenwerking tussen corporaties en gemeenten. ”De gemeente heeft een woonvisie voor de sociale sector en maakt vervolgens samenwerkingsafspraken met corporaties en de huurdersvereniging. Waarom ontwikkelt de gemeente ook niet een visie op de vrije sector, inclusief vereisten op het gebied van woningoppervlakte en hoogte van de huren? Het is vervolgens aan grote institutionele beleggers, particuliere investeerders en corporaties met een vrijesectorportefeuille daar een gezamenlijk antwoord op te formuleren. Laten we samen de schouders eronder zetten.”    
Langdurige afspraken over de hoogte van de huur zijn wat Wonam betreft heel goed mogelijk, zegt Kohsiek. “Onze woningen – veelal twee- en driekamerappartementen van minimaal 55 m2 voor een prijs van tussen de 750 en 1100 euro - zijn vooral heel geliefd bij ‘doorstartende singles’ en startende stellen die geen belangstelling meer hebben voor die kleine studio’s. Ze wonen daar voor langere tijd. Voor de family offices die in onze woningen beleggen is het risico dus laag. Zij zijn niet zo van verrassingen. Voor hen telt de aanwezigheid van een stabiel, iets meer dan inflatievolgend rendement. Ze willen ook niet die portefeuilles na vijf of tien jaar weer afstoten. We zouden dus afspraken kunnen maken over huurhoogte voor tien of vijftien jaar. Of bedenk een variant daarop: we evalueren om de tien jaar het verloop van opbrengsten en kosten.”
Van Rhijn plaatst een stok achter de deur. “Mocht de hoogte van de huur na een bepaalde periode wel op marktniveau komen, dan dient de gemeente van de belegger een vergoeding te krijgen voor de hogere grondwaarde."

 

1012 Inc
Syntrus Achmea Real Estate & Finance investeert namens het Rabobank Pensioenfonds en het Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw in driehonderd kleine en grotere vrije sector huurwoningen en enkele tientallen bedrijfspanden, grotendeels in het Wallengebied. Het bezit van NV Stadsgoed, een dochterbedrijf van woningcorporatie Stadgenoot, gaat over naar 1012 INC, een nieuw beleggingsvehikel met drie aandeelhouders: de pensioenfondsen via Syntrus Achmea, gemeente Amsterdam en Stadgenoot.
Syntrus Achmea brengt namens beide fondsen 59 miljoen euro in. Dat geld gaat grotendeels naar Stadgenoot, maar zo’n 7,5 miljoen is beschikbaar voor nieuwe aankopen.
Verder neemt de belegger specifieke kennis en ervaring mee op het vlak van wonen, winkelen en het transformeren van vastgoed.
Volgens Jaap van de Bijl, managing director Investor Relations, is het voor waar een kunst dat alle partijen elkaar hebben gevonden. De gemeenteraad heeft unaniem ingestemd.
Het nieuwe vehikel kent een lange wordingsgeschiedenis. De pensioenfondsen wilden de zekerheid niet bij criminele praktijken betrokken te raken. Van de Bijl: “We hebben veel aandacht besteed aan uitleg aan de fondsen hoe dat vehikel gaat functioneren. 1012 INC koopt alleen ‘schone panden’.”
Het Wallengebied is volgens hem wel interessant voor beleggers: “Het gaat om een gebied met hoge bezoekersstromen. Met gevoel voor de oorspronkelijke cultuur willen we een meer gevarieerde mix laten ontstaan. Een mix ook waar de buurt wat aan heeft. Mochten we nieuwe aankopen doen, dan moeten daar ook goede huurwoningen komen. We willen in een kwetsbaar gebied een verandering realiseren, maar dat vraagt om een lange adem. Onze fondsen hebben zich daarom voor tien tot vijftien jaar gecommitteerd.”
Beide pensioenfondsen nemen genoegen met een relatief laag, maar stabiel rendement, waarbij jaarlijks dividend wordt uitgekeerd. De huidige woningportefeuille wordt volgens Van de Bijl goed verhuurd. “Dat is belangrijk om te onderkennen: mensen willen daar wonen.”

 

Deel