Corporaties en bouwers verwachten dat huurwoningen binnen afzienbare tijd uit de fabriek rollen. Gebrek aan menskracht dwingt de sector daartoe. Stedenbouwers zullen dan wel moeten accepteren dat niet elk ontwerp meer tot de mogelijkheden behoort.
Voorbeeld van een Fijn Wonen woningcomplex uit de fabriek
Op een industrieterrein in Heerenveen heeft Bouwbedrijf Van Wijnen, vorig jaar overgenomen door investeerder HAL, een ultramoderne huizenfabriek in aanbouw. De fabriek vraagt een investering van ruim 50 miljoen euro in. Volgend jaar zullen de eerste woningen van Fijn Wonen de fabriek verlaten. Binnen drie jaar moet sprake zijn van minstens 2.400 woningen en appartementen per jaar. De horizon voor de fabriek ligt op een jaarlijkse productie van 4.000 woningen; het tienvoudige van de huidige productie. Aangrenzend bouwt de VDL Groep een voormalige bussenfabriek om naar een productiefaciliteit voor de in die woningen te plaatsen technische units met badkamer en toiletruimte.
Fabrieksmatige appartementen
Voorbeeld van een Fijn Wonen woningcomplex uit de fabriek
Menso Oosting, directeur Fijn Wonen, ziet zijn woningcollectie gestaag groeien. Voor de zomer maakte Fijn Wonen bekend niet alleen allerlei types grondgebonden woningen, maar voortaan ook gestapelde appartementen industrieel te kunnen produceren: een woontoren met appartementen tot maximaal veertien hoog. Ook heeft hij een galerijflat van acht etages in de aanbieding. “Wij kunnen appartementencomplexen maken met een heel gevarieerd woningaanbod: met appartementen van minimaal 50 tot ruim 80 m2. Het installatietechnische hart van het appartement is steeds hetzelfde, maar daar omheen kunnen allerlei combinaties gestalte krijgen; binnen het gebouw, binnen de etages. Met verschillende beukmaten. We bieden gebouwen met één of twee liften, verschillende balkons, inspringende gevels, hoge en lage entrees. De plint kan op allerlei manier worden ingedeeld. Individuele bergingen behoren tot de mogelijkheden, maar we kunnen ook een collectieve fietsenberging maken. En al onze appartementen voldoen standaard aan de Amsterdamse Bouwbrief. Ons palet is dus heel breed, maar - dat moet ook gezegd - nooit onbeperkt.”
Lage acceptatiegraad
Volgens haar is binnen de corporatiesector de acceptatiegraad van industrieel geproduceerde woningen nog laag. Om de drempel te verlagen, zouden fabrikanten naar haar idee meer werk moeten maken van betaalbaar design. “Met de hulp van vormgevers moeten fabrikanten de toekomstige bewoners plattegronden bieden die helemaal, en dan ook echt helemaal perfect zijn. En gevels moeten maken die zo’n industrieel geproduceerd woningcomplex een onweerstaanbaar aanzien geven.” Zij maakt een vergelijking met een merk als Tesla. “Zij hebben de elektrische auto tot een begerenswaardig object gemaakt. Een fabrieksmatig geproduceerde woning is ook een product van de nieuwe tijd; maak gevels met nieuwe materialen; maak begerenswaardige gebouwen.”
Beperkingen
Fijn Wonen kiest voor meer traditionele architectuur. Tot de stellige overtuiging van Menso Oosting is de design-kwaliteit uit zijn fabriek hoger dat wat er gemiddeld genomen in ons land op traditionele wijze wordt gebouwd. “Wij bieden onvoorstelbaar veel opties voor aantrekkelijke ontwerpen, goede plattegronden en veel verschillende gevelindelingen. De gevels worden bekleed met een speciaal voor ons ontwikkeld keramisch steen. En niet zoals elders wel gebeurt met een plakje van een klassieke baksteen. Robots zorgen vervolgens voor perfect uitgevoerd voegwerk.”
Eric Nagengast, manager vastgoed bij woningstichting Rochdale, is zich bewust van de beperkingen. “Niet alles is op dit moment mogelijk. Dat geldt bij hen voor de plattegronden - 50 m2 is de kleinste maat - de bouw van ondergrondse parkeervoorzieningen en de esthetische kant. Een hoge plint is niet haalbaar. En aansluiting op stadsverwarming is nog te ingewikkeld. Die beperkingen moeten wij als corporatie voor dit moment accepteren. Het product bevindt zich in een beginfase. Om innovaties los te weken, heb je early adapters nodig die bestellingen doen. Anders lukt het niet. Zonder voldoende klanten zijn bouwbedrijven niet in staat fabrieken te bouwen en het product door te ontwikkelen.”
Kostenbesparing: 30 procent
Oosting, zelf in het verleden corporatiedirecteur (WoonFriesland) en manager vastgoedontwikkeling bij Mitros, is continu met de corporatiesector in gesprek over hun behoefte. Het huidige assortiment is de uitkomst van veel onderzoek. “Wij hebben corporaties gevraagd wat we nog kunnen verbeteren en zullen die gesprekken in de toekomst onverminderd voortzetten. Maar bedenk wel: het gaat bij ons om een vooraf uitgedacht product. Aanpassingen van de productielijn zijn van invloed op de kosten.”
Hij verwacht in vergelijking met traditionele bouw een kostenbesparing tot 30 procent, mits de fabriek ‘in een flow’ komt en daarna blijft. “Het is van wezenlijke betekenis dat verkoop, inkoop en arbeid met elkaar in balans zijn. We kunnen in ons productieproces met heel veel minder mankracht toe. Dat drukt de kosten, maar belangrijker is dat een continue productiestroom ontstaat. Bovendien geldt een simpele economische wet: hoe hoger de productie, hoe minder de kosten van de fabriek en het door ons ontwikkelde digitale platform voor ontwerp en aansturing van de productie meetellen in de prijs.”
Korte ontwikkeltijd
Naast geld, is tijd een onderscheidende factor. Oosting: “Wij kunnen straks meerdere woningen op één dag produceren. Natuurlijk: de bouwlocatie moet op de juiste manier worden voorbereid en we hebben tijd nodig voor transport en assemblage, maar de feitelijke bouwtijd zal in vergelijking met een traditioneel gebouwd complex substantieel lager liggen.”
Winst valt volgens hem niet alleen te halen op de bouwplaats. “De voorbereidingstijd kan ook flink bekort. De samenstelling van het gebouw kan simpelweg plaatsvinden via ons digitale platform. We denken nog na over de vraag hoe we partijen toegang geven tot ons platform, maar de ontwikkeling en uitwerking van een project zal veel sneller kunnen verlopen. Ons platform maakt het bovendien makkelijk veranderingen door te voeren.”
Diverse Amsterdamse corporaties overwegen bestellingen bij Fijn Wonen. Rochdale is sinds vorig jaar met Van Wijnen in gesprek over de realisatie van een appartementengebouw (circa zestig woningen) in Purmerend. “We willen niet op de NH-Bouwstroom wachten, maar met de fabrikant doorpakken om te zien of er in doorlooptijd en geld wat te winnen valt”, aldus Nagengast. Eerdaags verwacht hij definitieve overeenstemming.
The FIZZ op de Laan van Spartaan in Amsterdam Nieuw-West. Nog geen volledige fabrieksbouw, maar alle 361 woonstudio’s zijn kant-en-klaar afgeleverd en op elkaar gestapeld tot zestien verdiepingen. Het gebouw kon in 12 maanden worden gerealiseerd. Het ontwerp is van Studioninedots uit Amsterdam; de woonunits zijn van Ursem Bouw.
Concrete bestelling
Geïndustrialiseerde bouw vraagt van de hele bouwketen een andere opstelling. Ook gemeenten zullen hun werkwijze moeten veranderen. Nagengast: “De ambtelijke organisatie moet zich bij de stedenbouwkundige voorbereiding van het project en de vergunningverlening realiseren dat niet alle wensen kunnen worden ingewilligd. Alle partijen zullen water bij de wijn moeten doen.”
Die omslag zal volgens hem niet zonder slag of stoot gaan: “Vaak zijn er lokale ideeën over kwaliteitsniveau en stedenbouw. Sommige gemeenten, neem Amsterdam, stellen aanvullende eisen, terwijl de fabrikant van een bepaalde basis, de wettelijke vereisten, moet kunnen uitgaan. In Purmerend zijn we inmiddels het voorbereidingstraject ingegaan. Het is pionierswerk. We kunnen niet zomaar het door de gemeente gewenste volume bouwen; simpelweg omdat we niet meer dan acht woningen op een bouwlaag kunnen realiseren. Het systeem biedt ook geen ruimte om bijvoorbeeld halverwege het gebouw een inspringende gevel te realiseren, maar we lijken na indringende gesprekken toch goed uit die stedenbouwkundige fase te zijn gekomen. Nu moeten we het nog eens worden over het gevelbeeld.”
Vergunningverlening
Nagengast prijst zich gelukkig met wethouder Thijs Kroese (PvdA). “Bij hem vinden we een gewillig oor. Hij beseft dat zijn gemeente moet meedenken over de verandering die industriële woningbouw teweegbrengt. Dat is in dit geval ontzettend fijn, anders wordt de ontwikkeling van het woonbouw te ingewikkeld.” Nagengast roept overheden op om geïndustrialiseerde woningbouw beter te ondersteunen. “Versnelling van vergunningverlening is de belofte. Daarvoor moet worden nagedacht over het certificeren van bouwsystemen en het loslaten van allerlei lokale wensen. Ambtelijk moet het bewustzijn nog groeien dat het nodig is om daarover met elkaar het gesprek aan te gaan.”