De woningcorporaties dreigen uit hun toch al knellende financiële korsetten te knappen, waarschuwde de Autoriteit Woningcorporaties onlangs. De onderhoudskosten stegen tussen 2018 en 2024 twee keer zo hard als de bouwkosten, wat verduurzaming en nieuwbouw verder bedreigt. Grote Amsterdamse corporaties kijken niet op van die kostenstijgingen. “Je zou er juist complimenten voor verwachten.” Maar ze maken zich wel zorgen – en kwaad.
Toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties (AW) sloeg drie maanden geleden alarm in haar jaarlijkse Staat van de Corporatiesector. Terwijl corporaties miljarden moeten investeren in nieuwbouw en verduurzaming, stegen de uitgaven aan onderhoud tussen 2018 en 2024 van 4,1 naar 6,7 miljard euro – ruim zestig procent. Dat is meer dan twee keer zoveel als de groei van de bouwkosten in dezelfde periode.
Corporaties hebben onvoldoende grip op de onderhoudskosten, constateerde de AW en dat brengt toekomstige investeringen nog meer in gevaar. Dus kondigde de toezichthouder aanvullend onderzoek aan, waarvan de resultaten eind 2026 worden verwacht. Is de hoofdoorzaak verouderd bezit, leggen corporaties de lat hoger dan voorheen, of halen aannemers hen het vel over de neus?
En is het ook uitstel van onderhoud geweest dat de kosten nu zo opdrijft?
Pappen en nathouden
Wie om zich heen heeft gekeken in Amsterdam, bijvoorbeeld in de Lekstraat in de Rivierenbuurt, waar Ymere onlangs honderd sociale huurwoningen van net na de oorlog volledig renoveerde, heeft kunnen zien waar decennialang pappen en nathouden toe kan leiden. Het blok woningen bij de remise en de speeltuin zag er veertig jaar geleden vele malen beter uit dan de jaren voor de onvermijdelijke renovatie – plat gezegd: de boel viel uit elkaar.
Is dat minimale onderhoud penny wise, pound foolish geweest?
Stadgenoot is eveneens een corporatie die zich decennialang toelegde op nieuwbouw en beknibbelde op onderhoud. Daarom is ze nu onder meer druk bezig in de Marathonbuurt in Amsterdam-Zuid, waar 302 woningen een grootscheepse renovatie ondergaan.
Egbert Dekker, directeur vastgoed & ontwikkeling bij Stadgenoot, denkt dat verwaarlozing zeker een rol heeft gespeeld. Onderhoud lang uitstellen – al is dat ten gunste van nieuwbouw – kun je niet straffeloos doen. “Die naoorlogse woningen zijn na veertig, vijftig jaar aan groot onderhoud toe. Wacht je daar langer mee, dan ben je een keer aan de beurt.”
Daarbij is de woningvoorraad van Stadgenoot gemiddeld oud en berekende koepelorganisatie Aedes dat de instandhoudingskosten over de hele linie de afgelopen tien jaar zijn verdubbeld. Dekker: “Dus ik denk dat wij nog wel boven die zestig procent van de AW uitkomen, misschien wel op tachtig procent.”
Dat is helemaal niet zo gek, aldus Dekker, gegeven wat er van corporaties wordt gevraagd. Gemiddeld energielabel B voor de woningvoorraad – en die verduurzaming trekt ook nog eens regulier onderhoud naar voren. “Als we het dak toch moeten isoleren, dan doen we de pannen ook meteen maar.”
Renovaties in de oude stad zijn bovendien van zichzelf ingewikkeld en kostbaar, en dan zijn er daarbij gemeenteverordeningen die de klussen nog bewerkelijker maken. “Ik ben laatst wezen kijken in de Marathonbuurt (zie foto’s, red.) en als je ziet hoe die jongens met hun gereedschappen en materialen kruip-door sluip-door naar boven en beneden moeten… Daarbij moeten steigers in het binnenterrein staan, dus moet er een kraan komen om de steiger stukje voor stukje naar de andere kant te hijsen, omdat je hem ook laag voor laag moet opbouwen. Voor die kraan, waar een vergunning voor nodig is, moet de weg weer worden afgezet, er moeten verkeersregelaars komen; dat betalen wij allemaal.”
Ja, er is veel achterstallig onderhoud, daar is geen discussie over, maar kom de schuld daarvoor niet bij de corporaties leggen. Want dan heb je aan Erik Gerritsen, directievoorzitter van Ymere, een slechte. “Dertien jaar geleden (toen de verhuurderheffing werd ingevoerd, red.) hebben ze ons naar de gallemiezen geholpen. Alleen Ymere heeft al 600 miljoen euro naar de schatkist overgemaakt, geld dat we niet in de bestaande voorraad hebben kunnen steken. Anders hadden we bijvoorbeeld de Lekstraat uit jouw voorbeeld al lang aangepakt.”
Gerritsen kent de cijfers van de AW natuurlijk ook. “En wij komen met 74 procent, ik heb het even opgezocht, ook hoger uit dan die 60 procent. Maar ik ben daar blij mee en ik ben er trots op! Want wij zijn bezig om dat achterstallig onderhoud in te lopen, dat ook nog eens tot al die schimmelproblemen heeft geleid. En dat zijn hoge kosten. Je hebt De Verkrotte Droom vast gezien (een documentaire over het onderhoud in de Van der Pekbuurt, red.). In de Van der Pekbuurt kost renoveren 260 duizend euro per woning. We zijn dus duidelijk hard aan het werk aan de bestaande voorraad, wat de politiek van ons verwacht, en daar zou je eerder complimenten voor verwachten. De stijging van de onderhoudskosten laat immers ook zien dat we het probleem nu eindelijk goed aanpakken.”
Welstandsregels spelen ook een rol. Nieuwbouw is vaak goedkoper dan renovatie, maar mag niet. “In de Lekstraat bijvoorbeeld", zegt Gerritsen. En denk aan de 260 duizend euro per woning in de Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord. “Ik begrijp die regels wel”, zegt Gerritsen, “maar het gevoel is dubbel. Ik fiets elke dag door de Van der Pekbuurt naar mijn werk, ik woon in Noord. De ene dag vind ik het er prachtig uitzien en als ik met pensioen ben zal ik er vast trots doorheen fietsen. 1100 woningen he, de grootste renovatie van Nederland. De andere dag denk ik: ja, maar A+++ wordt het nooit. Als je geen woning hebt en je komt er terecht, ben je natuurlijk hartstikke blij. Kom je er als bewoner terug, dan is je woning kleiner geworden, omdat we die aan de binnenkant hebben moeten isoleren vanwege beschermd stadsgezicht. Ben je dan nog steeds dolblij?”
“Ik snap die regels ook wel”, zegt Dekker, “maar het wordt er niet goedkoper op als je bij een paar huizenblokken alle kozijnen in de oorspronkelijke staat moet terugbrengen.”
De onderhoudskosten zullen alleen maar verder stijgen, autonoom, onder meer door de oorlog in Iran en de verdere veroudering van de woningvoorraad. Dekker: “Klimaatadaptatie, vocht en schimmel, funderingen; dat komt er bovendien allemaal nog aan. En van die ingewikkelde installaties die we nu ophangen, weten we nog niet hoe hoog de onderhoudskosten zullen zijn, maar vermoedelijk wel hoger dan voorheen. Met die gasketels wisten we precies waar we aan toe waren.”
Omdat er nog van alles zit aan te komen, er daarnaast nieuw gebouwd moet worden volgens de Nationale Prestatieafspraken en huren betaalbaar dienen te blijven, doen corporaties er van alles aan om de onderhoudskosten in de hand te houden. Wat ze – uiteraard – ook al deden voordat toezichthouder AW de stormbal hees.
De kostenstijging is een veelkoppig monster. Uurtarieven en materiaalkosten; daar hebben de corporaties weinig invloed op. Die stijgen autonoom. Scherp onderhandelen met aannemers gebeurt natuurlijk al. Dekker: ‘We hebben laatst nog wat jaarverslagen van aannemers doorgenomen en over de winsten die we daarin zagen gaan we binnenkort wel in gesprek.’
Het gevreesde private-equity-effect – conglomeraten van onderhoudsbedrijven die de prijzen opdrijven – ziet Gerritsen nog niet. “Wel jammer van al die prachtige familiebedrijven die worden opgekocht. Wij zijn vrij stevig in het opdrachtgeverschap.
High trust, high penalties is het recept dat Ymere hanteert. Alles proberen vast te leggen, is volgens Gerritsen zonde van het geld. "Georganiseerd wantrouwen is duur en bureaucratie houdt de boel op. Dus wij vertrouwen onze aannemers en laten geregeld controles uitvoeren door mensen met verstand van zaken. Je kunt een keer tegen een gele kaart aanlopen en daarna is het einde verhaal. Wij bieden partnerships voor langere tijd en in ruil daarvoor willen we schappelijke prijzen.”
Innovaties gaan het verschil ook niet maken, denkt Dekker. “Natuurlijk scheelt het als een verf acht jaar meegaat in plaats van zeven.” En procesinnovatie, dat kan hier en daar wat opleveren. “Maar schiet je daar veel mee op in panden zoals in de Marathonbuurt?" De oorlog win je er niet mee, wil hij maar zeggen.
Van ‘treintjes’ hoef je in oude wijken inderdaad niet veel te verwachten, zegt Gerritsen. Of het moet op parallelle sporen zijn. “Dat proberen we in de Van der Pekbuurt."
Natuurlijk werkt de kaasschaaf wel. Alle kleine beetjes helpen en zo. Bij honderd euro per kozijn heb je het bij een paar honderd huizen al snel over een ton of meer. En de gemeente kan helpen: lossere welstandsregels en circulariteitseisen, tegemoetkomingen in parkeer- en vergunningskosten, betere bereikbaarheid. Daarover worden ook gesprekken gevoerd.
Maar met de kaasschaaf gaan de corporaties de slag niet winnen. Gerritsen: “Druppels op een gloeiende plaat."
Als er niets verandert, zijn harde keuzes binnen twee, drie jaar opnieuw onvermijdelijk, zo erg knelt het financiële korset. Dat betekent straks weer kiezen tussen drie kwaden: weer onderhoud uitstellen, minder nieuwbouw of woningen verkopen — hoe slecht met name dat laatste publicitair ook ligt. Dekker: “Helaas denk ik wel eens, want voor elke verkochte woning kunnen we anderhalf tot twee nieuwe woningen bouwen.”
Dus gaat de blik alweer snel naar onderhoud. Dekker: “Dan kom je weer voor keuzes te staan. Zou je eigenlijk het hele pand moeten doen, maar doe je de schil en de keuken niet.”
De overheid moet gewoon over de brug komen, vindt Gerritsen. Niet afschuiven. “Dan verkoop je toch meer woningen: dat staat nu min of meer in het regeerakkoord. Ja, dan hebben we oorlog met alle gemeenten.”
“Als de politiek nu gewoon zegt: we vinden de wooncrisis niet belangrijk en laat die woningen maar verslonzen – dan weten we tenminste waar we aan toe zijn.”
“Ik wil er niet eens geld bij, maar ik wil geen winstbelasting betalen als ik geen winst maak"
Wat kan de overheid doen om te voorkomen dat het duurzame prestatiemodel ontploft? Gerritsen weet het wel. Met geld over de brug komen en om te beginnen de vermaledijde vennootschapsbelasting afschaffen – daar smeken de corporaties al tijden om. “Ik wil er niet eens geld bij, maar ik wil geen winstbelasting betalen als ik geen winst maak."
En dat kan volgens hem zonder dat er een gat in de rijksbegroting valt. “Schaf de vennootschapsbelasting af en gebruik de btw die we extra betalen op nieuwbouw en onderhoud om het gat te dichten. Dan heb je als rijk niet alleen een sluitende begroting, maar ook goed onderhouden woningen en nieuwbouw.
Investeren in volkshuisvesting is de beste investering die je kunt doen, aldus Gerritsen. Het geld verdient zichzelf immers terug: “Lang Leven Thuisflats besparen miljarden op gezondheidszorg, die woningfabrieken raken eindelijk bezet en de CO2-reductie krijg je er gratis bij.” Hij zou het onbegrijpelijk vinden als overheidssteun uitblijft.
“Want wat is de snelste manier om geld te besparen? Stoppen met onderhoud”
Als dat gebeurt, zal de wal het schip keren. En begint het verhaal van voren af aan. Gerritsen: “Want wat is de snelste manier om geld te besparen? Stoppen met onderhoud.”
Of stoppen met nieuwbouw natuurlijk.