17.03.21
Nieuwe kabinet moet overal de heipalen laten knallen
Huidige tekort: 300.000 woningen

Een aanzwellend koor roept dat de landelijke woningproductie naar minimaal 100.000 woningen per jaar moet om het woningtekort op termijn tot aanvaardbare proporties terug te brengen. Gaat dat ook gebeuren? Vorig jaar werden er iets minder dan 70.000 opgeleverd. Iedereen kijkt naar Den Haag. Een brede coalitie heeft al een ‘Actieagenda’ voor het nieuwe kabinet uitgewerkt. Graag tekenen bij het kruisje, aldus de initiatiefnemers.

De Bold, Overhoeks - Amsterdam Noord

 

Actieagenda Wonen
De coalitie achter de Actieagenda Wonen omvat tientallen organisaties: van Aedes, Woonbond, VNG, organisaties van aannemers, projectontwikkelaars, institutionele beleggers en makelaars tot de Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Banken en de Vereniging Nederlandse Gemeenten.

De crisis op de woningmarkt heeft politiek Den Haag bereikt. Anders dan bij vorige verkiezingen is ‘wonen’ ondanks de pandemie een prominent onderdeel geworden van de stembusstrijd. Er werd zelfs een aparte stemwijzer aan gewijd, het WoonKieskompas.
Het werd tijd. Het woningtekort heeft geleid tot astronomische koopprijzen en jarenlange wachtlijsten voor een huurwoning. Veel steden zijn onbetaalbaar geworden voor jonge gezinnen en middeninkomens, en in steeds grotere delen van het land komt een hele generatie starters steeds moeilijker aan een woning. Daarbij is ook het aantal daklozen verdubbeld tot ruim 40.000 mensen.
Er zijn voldoende analyses van de oorzaken van het woningtekort en de oplopende prijzen. Een factor blijft nog wel eens onderbelicht: de bevolking groeit veel sneller dan opeenvolgende demografische prognoses ons voorspelden. Dat komt niet zozeer door een babyboom, maar doordat we steeds ouder worden én door het hoge migratie­saldo: er komen veel meer mensen naar Nederland dan er vertrekken. Dat saldo lag vanaf 2016 - behalve in het coronajaar 2020 - steevast boven de 80.000 mensen. Dat alleen al vergt een forse toename van de woningvoorraad. Ook de bevolking in regio Amsterdam groeide de afgelopen jaren met name vanwege immigratie, vooral van arbeidsmigranten (expats) en studenten. Die aanwas verdween tijdens de pandemie, waardoor de bevolking van de hoofdstad in 2020 nauwelijks groeide.     

Deltaplan Wonen

Ondertussen is er een berekend tekort van zo’n 300.000 woningen. Praktisch alle politieke partijen willen dat te lijf door de nieuwbouwproductie op te voeren, een miljoen woningen de komende tien tot vijftien jaar. We lezen in de verkiezingsprogramma’s dat daarvoor meer overheidsregie nodig is met een verantwoordelijke minister en een Nationaal Woonplan (CDA), Nationaal Bouwfonds (VVD), Crisisbouwfonds (D66), Nationaal Woningbouw Plan (PvdA), Nationaal Bouwplan (SP) dan wel ‘groot bouwoffensief’ (CU).
Een Deltaplan Wonen dus. Hoe moet dat eruitzien? Laat nu een uiterst brede coalitie van marktpartijen, corporaties, andere maatschappelijke organisaties, belangenclubs en lagere overheden daar al een voorzet voor hebben gegeven: de Actieagenda Wonen. Daarin wordt een breed palet aan maatregelen gepresenteerd om de woningbouw vlot te trekken, wonen betaalbaar te houden en de leefbaarheid van wijken te verbeteren.
Die partijen committeren zich aan een aantal uitgangspunten en willen de schouders zetten onder het bouwen van een miljoen nieuwe woningen in alle segmenten gedurende de komende tien jaar. Uiteraard komt deze agenda met een lijstje dringende aanbevelingen aan de toekomstige minister. Die moet natuurlijk ook financieel bijplussen, maar daarover later meer.
“De urgentie is hoog”, zegt voorzitter Martin van Rijn van Aedes en initiatiefnemer van de Actieagenda: “Daarom hebben wij allemaal gekeken wat wij de komende jaren kunnen doen en zijn daarbij tot de grens van onze mogelijkheden gegaan.” Hij waarschuwt de formateurs dat ze niet moeten gaan winkelen in de plannen. Hij kent zijn pappenheimers. ”Ons woonplan kan integraal in een nieuw regeerakkoord. En dan kunnen we snel aan de slag, wat vervolgens ook flink wat extra werkgelegenheid oplevert.”

 

Wat kost de Actieagenda Wonen het Rijk?
Wat kost de Actieagenda Wonen het Rijk?
Woningbouwimpuls wordt NOVI-impuls
(voor publiek onrendabele top van gebiedsontwikkeling)   
€ 2 miljard

Verhuurderheffing wordt afgeschaft
(in ruil voor productieafspraken met corporaties)  

€ 2 miljard
Volkshuisvestingsfonds
(voor verbetering van woonkwaliteit, leefbaarheid en verduurzaming
van de woningvoorraad in de meest kwetsbare gebieden)
€ 0,3 miljard
TOTAAL    € 4,3 miljard

Is 100.000 haalbaar?

Maar 100.000 woningen per jaar. Hoe realistisch is dat in ons overvolle land? Dat aantal werd gehaald van 1964 tot en met 1990, maar daarna nooit meer. Alles is sindsdien veel ingewikkelder geworden, de woningen zelf, de locatieontwikkeling en de strijd om de ruimte. Daarbij is sindsdien de financiële inbreng van de landelijke overheid verschrompeld.
Van de zogeheten plancapaciteit wordt steevast maar een deel gerealiseerd. Er is altijd wel wat, van rugstreeppad via bodemprocedures, kredietcrisis, PFAS, hoge staalprijzen, personeelstekorten, stikstofdepositie tot een pandemie.  
Maar een crisis is een crisis, zou je zeggen. Dat verdient een Deltaplan-aanpak met een initiërende overheid die knopen doorhakt en financiële instrumenten inzet.
De wooncoalitie stelt dat 100.000 woningen per jaar haalbaar is en somt nog eens op wat nodig is: meer locaties binnen en buiten de stad, meer inzetten op industriële prefab woningbouw, helderder verdeling van verantwoordelijkheden van overheden, snellere besluitvorming en procedures, passende grondprijzen, regionale investeringsagenda’s, afschaffen van de verhuurderheffing en structurele investeringen van het Rijk. En dan vergeten we nog de onderdelen van de agenda die met leefbaarheid, verduurzaming en betaalbaarheid te maken hebben.
Stuk voor stuk zijn dit geen hemelbestormende ideeën, en een deel van de aangedragen oplossingen schurkt aan tegen bestaand beleid of is in gang gezet. En natuurlijk zie je stokpaardjes van de verschillende deelnemers en merkwaardige compromissen doorschemeren. Waarom bijvoorbeeld inzetten op slechts 25 procent sociale huur in de nieuwbouw, terwijl woningzoekenden in dit segment inmiddels bijna overal jaren op een woning moeten wachten?

Maar wat het toch bijzonder maakt, is de brede waaier aan partijen die zich er achter schaart. Een brede coalitie die een dringend beroep op het Rijk doet weer structureel te gaan investeren in woningbouw en gebiedsontwikkeling.

Geld, veel geld

Voorstel revolverende fondsen
De Actieagenda Wonen stelt voor dat het Rijk de volgende twee fondsen opricht:
Rijksontwikkelfonds
Doel: voorfinanciering van gebiedsontwikkelingen. Rijk geeft garantstelling waardoor ontwikkeling kan starten. Bedrag wordt terugverdiend uit grond­exploitatie en opbrengst van het vastgoed.
Koopstartfonds
Doel: per jaar 10.000 betaalbare nieuwbouwwoningen met NHG-garantie voor midden­inkomens bouwen. Kopers krijgen een op termijn terug te betalen korting van gemiddeld € 60.000 per woning. (Meer info over Koopstartfonds)

Want het gaat natuurlijk ook over geld. De coalitie stelt voor een tweetal tijdelijke rijksbijdragen ‘structureler’ te maken. Minister Ollongren heeft in haar laatste jaar geld bij elkaar weten te sprokkelen voor twee fondsen: de Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingsfonds. Volgens de wooncoalitie moet de Woningbouwimpuls structureel naar 2 miljard euro per jaar (nu eenmalig één miljard euro) en het Volkshuisvestingsfonds naar 300 miljoen euro (nu eenmalig 450 miljoen).
De coalitie wil ook de gehate verhuurderheffing afschaffen (daar is ie weer!) in ruil voor concrete productieafspraken met corporaties. Snel opgeteld gaat dit het nieuwe kabinet ruim 4 miljard euro per jaar kosten. Dit nog los van de suggestie om aanvullend twee revolverende fondsen op te richten: een Rijksontwikkelfonds (voor gebiedsontwikkeling) en een Koopstartfonds (voor betaalbare koopwoningen). Dikke kans dat de formateurs wel gaan winkelen in de plannen.
Maar zelfs als er meer geld en regie komt en de woningproductie meer prioriteit krijgt, dan nog zal het woningtekort hardnekkig zijn, waarschuwt het Planbureau voor de Leefomgeving in een analyse van een zestal verkiezingsprogramma’s. De schaarste aan middelen (grond en arbeid) bepaalt op korte termijn wat er kan. Daarbij moet de inzet op nieuwbouw concurreren met nog een paar grote opgaven: de verduurzaming van de woningvoorraad en de energie-transitie.

 

Almere Pampus: belangrijke nieuwe bouwlocatie

Het nieuwe kabinet gaat vermoedelijk prioriteit geven aan de versnelde ontwikkeling van enkele nieuwe bouwlocaties. Belangrijke kandidaat is Almere Pampus, onderdeel van Almere 2.0. De bouwlocatie staat al lang ingetekend in allerlei studies en visies, waaronder de Rijksstructuurvisie Amsterdam-Almere-Markermeer uit 2013. Recenter zijn de studies ‘Perspectief Oostflank van de Metropoolregio Amsterdam’ (MRA) en de ‘Ontwikkelingsstrategie Amsterdam Bay Area’ van Urhahn stedenbouw & strategie.
Daarin worden Almere en Amsterdam met de IJmeer-metro eindelijk goed verbonden, ontstaat een spectaculair strand voor de hele regio en wordt het Oostvaardersplassengebied opgeplust tot het Nationaal Park Nieuw Land.
In Almere Pampus kunnen de komende decennia tienduizenden woningen worden gebouwd. Deze gebiedsontwikkeling lijkt bovendien - niet onbelangrijk - zonder al te grote planologische belemmeringen tot ontwikkeling te worden gebracht. De grootste flessenhals lijkt de aanleg van de IJmeer-metro naar IJburg, volgens de plannenmakers noodzakelijk om Almere beter te ontsluiten.

De oostkant van de MRA speelt een belangrijke rol in de groei van de metropoolregio. De komende jaren kunnen hier ten minste 75.000 woningen worden gerealiseerd. Deze verstedelijking vindt nu plaats op Zeeburgereiland, IJburg, Almere Poort en elders rondom de Almeerse stations. De volgende schakel is stadsdeel Almere Pampus waar ruimte is voor zo’n 25.000 tot 35.000 woningen. Een tijdige OV-ontsluiting is daarbij essentieel zegt de studie van Urhahn, anders zijn deze aantallen woningen en het type verstedelijking niet haalbaar.

 

Woningen tellen, hoe ingewikkeld kan het zijn?

Als er wordt gesproken over de mee- of tegenvallende nieuwbouwproductie, dan gaat het altijd over de opgeleverde nieuwbouwwoningen die het CBS meldt. Begin februari geeft het CBS al een voorlopig cijfer van het jaar daarvoor. Meestal verandert daar niet veel aan, maar voor 2020 bleef Amsterdam lelijk in gebreke. De hoofdstad meldde slechts 2.511 woningen, de helft van het jaar ervoor. Wat blijkt bij navraag? Men is overgestapt op een nieuw systeem waarbij de informatie uit de oude systemen niet goed is overgenomen. Wethouder Ivens belooft eind maart met de juiste cijfers te komen. Die liggen naar verwachting een paar duizend hoger.
Maar wat telt mee als nieuwbouw? Er komen ook woningen bij door transformatie van bestaande gebouwen, zoals kantoren, scholen en winkels. Die telt het CBS niet mee. Toch worden zo de laatste jaren tienduizenden woningen toegevoegd. In 2019 ging het om 12.500, 13 procent van alle toegevoegde woningen, aldus het CBS. Wie de werkelijke bouwinspanningen wil meten, zou die eigenlijk moeten meetellen. Dat maakt meteen die doelstelling van 100.000 woningen per jaar beter haalbaar en dus politiek interessant.
Ook in de Metropoolregio Amsterdam is de woningtoename via transformatie aanzienlijk, zo blijkt uit een CBS-analyse. Dat geldt met name voor Amsterdam (17% woningtoename door transformatie, oftewel 1320 woningen in 2019), maar ook steden als Lelystad (12,2%) en Almere (8,2%) voegden in 2019 relatief veel woningen toe via transformatie.
Je kunt het resultaat van productiebeleid ook anders meten. Amsterdam monitort de eigen prestaties door de bouwstart van projecten te turven. Zodra de eerste paal van een complex de grond ingaat, wordt het meegeteld. Het argument van toenmalig wethouder Duco Stadig voor deze aanpak: de gemeente kan alleen maar invloed uitoefenen op het traject tot de bouwstart. Zit wat in. Bovendien zie je wat eerder resultaat van je inspanningen.

Nieuwbouw in Nederland vanaf 1945

Bron: CBS