Onderzoek naar KOOPStart, BKZ Starterswoning en premiekoopwoning
Korting op een koopwoning. Werkt dat?

Koopstarters met een middeninkomen hebben het in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zwaar. Wie geen overwaarde op zijn huis kan verzilveren, kan amper nog een geschikte woning kopen. Gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars proberen met allerlei kortingsregelingen het aanbod voor lagere inkomens te vergroten. NUL20 hield de verschillende modellen tegen het licht.

Een studio van krap 28 m2 achterin Amsterdam-Osdorp. Of een iets grotere etagewoning in Noord of Gaasperdam. Het moet voor gezinnen die net iets meer verdienen dan de EU-grens voor de sociale huursector (€40.024 bruto per jaar) ontnuchterend zijn om op Funda naar een Amsterdamse koopwoning te zoeken. Van de ruim honderd hits valt 80 procent af omdat het om een parkeerplaats gaat. Wat overblijft, is te krap om met meer dan twee personen in te wonen. Alleen met goed zoeken vinden gezinnen in Krommenie of IJmuiden onder de 187.000 euro nog wel een driekamerwoning van 65-75 m2. Huishoudens die anderhalf keer zoveel verdienen, hebben meer keuze. Met een maximale hypotheek van drie ton kunnen zij op driehonderd eengezinswoningen en bijna duizend appartementen meebieden, in Amsterdam en een straal van tien kilometer eromheen. Maar meebieden betekent in de regel wel: overbieden.

Te veel dure nieuwbouw

Het gat tussen de koopprijzen en de maximale hypotheek die middeninkomensgroepen kunnen krijgen, is in jaren niet zo groot geweest. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft wijt dat onder meer aan een groot gebrek aan goedkope nieuwbouwwoningen. “Zestig procent van de nieuwbouw bestaat uit dure koop. Slechts een paar procent valt in het betaalbare segment.”

Van de ruim honderd hits valt 80 procent af omdat het om een parkeerplaats gaat

Vooral starters hebben het nakijken, aldus Boelhouwer. “Ze kunnen minder lenen dan doorstromers en hebben hogere maandlasten omdat ze verplicht moeten aflossen.” Om deze groep te helpen, pleit hij voor het inzetten van een breed scala aan instrumenten: van Koopgarant-achtige constructies bij de verkoop van huurwoningen tot de terugkeer van premiekoop in de nieuwbouwmarkt. Van startersleningen is hij geen fan. “Daarmee verhoog je slechts de koopkracht van een grote groep huishoudens, waardoor de prijzen nog verder stijgen. Je kunt beter aansturen op een groter aanbod aan betaalbare koop.”

 

De Kleine Weelde, Uithoorn. Bouwproject van Timpaan met goedkope koopwoningen. Voor de 24 woningen schreven zich 750 geïnteresseerden in. Prijsklasse van 200.000 tot 240.000 euro.

Verkoop onder voorwaarden

Woningcorporaties hebben sinds midden jaren negentig met de verkoop van sociale huurwoningen veel starters aan een betaalbaar huis geholpen. Regelmatig gaven ze kopers nog een extra korting die pas bij verkoop moest worden terugbetaald. Bijvoorbeeld via de Koopgarant-regeling, waar zo’n 140 corporaties een licentie op hebben. In dit model zijn kopers verplicht de woning weer aan de corporatie terug te verkopen waarbij de winst (of het verlies) volgens een bepaalde formule wordt gedeeld.
In de MRA waren het vooral regio-corporaties, zoals ZVH en Parteon, die Koopgarant inzetten. In Amsterdam sloeg de regeling aanvankelijk niet aan, mede vanwege bezwaren van de Belastingdienst. Toen hoofdstedelijke corporaties er in 2013 alsnog mee aan de slag konden, was het enthousiasme weggeëbd. Sinds 2011 geldt er namelijk een wettelijke verplichting om voor de terugkoop voldoende liquide middelen te reserveren. In combinatie met de verhuurderheffing en andere belastingen legt dat snel een onacceptabel beslag op de investeringscapaciteit van corporaties.

Koopgarant uit de gratie

Veel corporaties zijn om deze reden gestopt met Koopgarant. Simone van de Kuit en Bernard Wouters van stichting Opmaat, die Koopgarant exploiteert, bevestigen dat er steeds minder woningen met dit instrument worden verkocht. “In 2011 ging het nog om zo’n 6.000 à 7.000 huizen waarvan zo’n 2.500 nieuwbouwwoningen. In 2019 was dit teruggelopen naar vijfhonderd tot zevenhonderd woningen, uitsluitend in de bestaande voorraad.” De recente afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters heeft de zaak verder op scherp gezet. Corporaties moeten bij terugkoop het hoge tarief overdrachtsbelasting betalen, en zijn gemiddeld per woning al snel zo’n 16.000 euro duurder uit. Er zijn gemeenten die overwegen om dan maar zelf een Koopgarantfonds op te richten. Lokale overheden betalen immers geen overdrachtsbelasting. Ede had afgelopen december de primeur. Ook Amsterdam verkent de mogelijkheden, laat Wouters weten. “Koopgarant kan een interessant instrument zijn om sociale stijgers vast te houden in een wijk.”

KOOPstartfonds

Amsterdam oriënteert zich ook op de inzet van KOOPStart, een vergelijkbaar instrument als Koopgarant, maar dan zonder de terugkoopplicht. Stichting Opmaat ontwikkelde de variant om de reserveringsverplichting voor woningcorporaties te omzeilen. Maar toen het in 2014 werd gelanceerd, bleek het ook populair bij projectontwikkelaars. Binnen de MRA heeft ontwikkelaar Timpaan het instrument al tweemaal ingezet, in Aalsmeer en Uithoorn. De Neprom is er zo enthousiast over dat ze het heeft ingebracht in de Actieagenda Wonen. In dit manifest wordt gepleit voor de oprichting van een revolverend Nationaal Koopstartfonds dat door de rijksoverheid wordt gevuld.  
Of het nieuwe kabinet dit idee zal omarmen, is afwachten. Er ligt ook nog een aangenomen motie van CDA en PvdA waarin werd opgeroepen de herinvoering van de premiekoopwoning te onderzoeken. Het gaat daarbij om een vernieuwde vorm waarin de koper een eenmalige korting op de aankoopprijs krijgt die op een later moment moet worden terugbetaald. Het lijkt daarmee overigens veel op het KOOPstart-model.

Sociale koop in bestemmingsplan

Gemeenten hoeven overigens niet te wachten op nieuwe regelingen om betaalbare koopwoningen op nieuwbouwlocaties af te dwingen. Sinds 2008 kunnen zij op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aan een bestemmingsplan de categorie ‘sociale koopwoning’ toevoegen. In een doelgroepenverordening moet dan wel zijn vastgelegd voor wie deze betaalbare koopwoningen bedoeld zijn. Vervolgens zijn projectontwikkelaars op die locatie tien jaar lang gebonden aan een maximale verkoopprijs van 200.000 euro.

De regelgeving is er, maar zelden worden in bestemmingsplannen sociale koopwoningen opgenomen
Platform31 onderzocht twee jaar geleden in hoeverre gemeenten gebruik maakten van deze regeling uit 2008. Dat viel niet mee. Van de ondervraagde 81 gemeenten bleken er maar acht de regeling toe te passen. Een kwart was zelfs niet op de hoogte van de nieuwe bestemmingscategorie. Frank Wassenberg, medeauteur van het onderzoeksrapport, was niet verbaasd over die lage score. “Kort nadat het instrument beschikbaar kwam, was er door de woningmarktcrisis al geen behoefte meer aan. Vervolgens werden afdelingen RO ingekrompen en verloren veel ambtenaren hun baan, waardoor de kennis over deze regeling verdween.” In haar nadagen heeft minister Ollongren de regeling nieuw leven ingeblazen, mede door de maximumverkoopprijs op te trekken naar het niveau van de Nationale Hypotheek Garantie (nu  €325.000). Het kabinet biedt gemeenten sinds het najaar de mogelijkheid via een experimentstatus de hogere NHG-grens te hanteren bij projecten met sociale koop.
 
Zaandam. Sinds 2005 ontwikkelt de gemeente Zaanstad koopconstructies waarmee lagere inkomens zich eerder een koopwoning kunnen veroorloven

BKZ Starterswoning

Zaanstad had die extra aansporing niet nodig. Afgelopen jaar nam de gemeenteraad een doelgroepenverordening aan waarin de categorie sociale koop nader werd ingevuld. De gemeente zet zich al langer in om huishoudens met een laag of middeninkomen aan een koopwoning te helpen. Al in 2005 richtte ze een eigen BV op die met het BKZ Traditioneel-model kopers aanbood om maar 75 procent van de ‘stenen’ aan te schaffen. De overige 25 procent bleef, net als de grond, in handen van de gemeentelijke BV. Alleen als het inkomen dat toeliet, kon stap voor stap een groter deel van de woning worden aangekocht. Over de grond werd jaarlijks een inkomensafhankelijke erfpachtcanon betaald.

BKZ Traditioneel is inmiddels opgevolgd door de BKZ Starterswoning. Huishoudens betalen hier in eerste instantie maar 65 procent van de stenen plus een inkomensafhankelijke erfpachtcanon. Anders dan bij BKZ Traditioneel is het model alleen bedoeld voor starters die minimaal twee jaar in Zaanstad wonen en liefst een sociale huurwoning achterlaten. “We hebben het in financiële zin onaantrekkelijk gemaakt voor hogere inkomensgroepen om een BKZ Starterswoning te kopen. Ze krijgen niet alleen minder korting op hun jaarlijkse erfpachtbetaling, maar moeten ook een extra bedrag van 10.000 euro aan ontwikkelkosten betalen”, legt BKZ-directeur Nel Hazendonk uit. Vanwege de doelgroepenverordening moet de woning ook tien jaar lang voor de doelgroep behouden blijven. Als een eigenaar zijn huis binnen die periode wil doorverkopen, mag dat alleen aan een ander huishouden dat binnen de regeling valt.

Voor de eerste honderd BKZ Starterswoningen zijn inmiddels afspraken gemaakt met projectontwikkelaars. Ook overweegt BKZ om het model uit te rollen naar andere gemeenten. Hazendonk wordt regelmatig door hen gebeld om te komen praten. “De regeling vraagt veel specifieke kennis. Bovendien moeten er ieder jaar inkomenstoetsen en taxaties worden gehouden en zijn er verschillende aan- en verkooptransacties af te wikkelen. We willen die gemeenten best ontzorgen, maar dan wel met een uniform product.

 

DUDOK: Kopen naar Wens
Dudok Wonen is binnen de corporatiewereld een buitenbeentje. Waar veel sociale huisvesters bij de verkoop van huurwoningen voor Koopgarant kozen, ontwikkelde Dudok Wonen een eigen model. Onder de naam Kopen naar Wens wordt het door haarzelf en een handvol andere corporaties nog altijd gebruikt. In het model financieren kopers afhankelijk van hun inkomen een beperkt deel van de koopsom, met een ondergrens van 50 procent. De rest wordt aangevuld door de corporatie en betaalt de koper uiterlijk bij doorverkoop terug. Zowel corporatie als bewoner deelt mee in de waardeontwikkeling van de woning. “Het product is bij uitstek geschikt voor huishoudens met een bruto jaarinkomen vanaf 25.000 euro. Dat is een groep die anders in het Gooi en omstreken geen enkele kans op een koopwoning maakt”, legt bestuurder Harro Zanting uit.
Hoewel bewoners bij een verhuizing hun woning eerst aan Dudok Wonen moeten aanbieden, neemt de corporatie de woning niet vaak terug. “Soms hebben we een renovatieplan voor een gemengd complex of geldt er een gemeentelijke afspraak over onze sociale huurvoorraad. Maar in andere gevallen hoeven we die woningen niet terug te hebben. We willen onze doelgroep helpen en zijn er niet op uit om onze huurvoorraad in stand te houden.” Jaarlijks verkoopt de corporatie via Kopen naar Wens en een andere regeling zo’n 70 tot 140 huurwoningen. Er lopen op dit moment gesprekken met de gemeente Almere om te kijken of Kopen naar Wens daar ook kan worden ingezet.

 

Zelfbewoningsplicht
Gemeenten kunnen van alles doen om betaalbare koopwoningen te realiseren. Maar als die vervolgens door beleggers worden gekocht om te verhuren, hebben starters en middengroepen er nog weinig aan. Op dit moment is het al mogelijk om voor nieuwbouwwoningen een zelfwoonplicht in te voeren. En voor de val van het kabinet had minister Ollongren een voorstel uitgewerkt met een opkoopbescherming van drie jaar voor bestaande woningen. Gemeenten moesten daarin wel uitgebreid beargumenteren waarom zij beleggers uit bepaalde wijken wilden weren. De regeling zou ook alleen gelden voor goedkope en middeldure koopwoningen en de huisvestingsverordening moest ervoor worden aangepast. Onbegonnen werk voor drie jaar, concludeerden de wethouders van vijf grote steden teleurgesteld.
Inmiddels is dit voorstel ingehaald door een initiatiefwetsvoorstel van de coalitiepartijen dat de beschermingsperiode oprekt tot vijf jaar. In het nieuwe voorstel kunnen gemeenten een verhuurverbod invoeren voor alle nieuw aangekochte koopwoningen, ongeacht de prijs. Op het verbod zijn wel enkele uitzonderingen mogelijk, zoals verhuur aan directe familie, maar pandjesbazen wordt de pas afgesneden. Wordt vervolgd.

 


In de afgelopen twee maanden publiceerde NUL20 op haar website afzonderlijke, meer uitgebreide artikelen over de kortingsregelingen die in dit artikel worden genoemd. Zie voor meer informatie de afzonderlijke afleveringen: