Hier is nog volop ruimte voor nieuwbouw

Groeistad Almere is bezig met een groeispurt
Hier is nog volop ruimte voor nieuwbouw

Na de crisis wordt in Almere weer driftig gebouwd. Bijzondere projecten als DUIN en Nobelhorst lokken ook veel kopers en huurders van buiten de polder. De groeiende populariteit van de polderstad zet de betaalbaarheid van woningen wel onder druk. Met goedkope zelfbouwkavels, meer appartementen en een stevig sociaal nieuwbouwprogramma wil het stadsbestuur ook de lagere inkomensgroepen blijven bedienen.

Luchtfoto van Almere

 

Almere in cijfers
  • 203.990 inwoners in 2018
    (350.000 in 2040)
  • 84.161 woningen (2018) waarvan
    26% soc. huur,
    7% VSH en 67% koop;
    57% rij-/hoekwoningen,
    25% appartement en
    18% vrijstaand
  • +60.000 geplande nieuwbouwwoningen (2013-2033) waarvan 17% is gerealiseerd.

Zie voor overzicht alle projecten met meer dan 10 woningen: overzicht nieuwbouwlocaties

Het was voor Paul Kösters (65) en zijn vrouw geen uitgemaakte zaak dat ze in Almere een woning zouden kopen. Ze hadden eerst gekeken in Ouderkerk aan de Amstel, waar ze elkaar hadden leren kennen. Daar konden ze geen ruim appartement vinden en in de overspannen huizenmarkt van Amsterdam hadden ze geen trek. Van een kennis hoorden ze dat er in de polder nog volop grote en betaalbare woningen waren te vinden. Tijdens een weekendje fietsen door Almere namen ze ook een kijkje in de kustzone van Poort. Het was liefde op het eerste gezicht. “Hoe ze hier de huizen in een duinlandschap hebben gebouwd is echt bijzonder. Het is er ook heel rustig waardoor je het gevoel hebt op vakantie te zijn.”
Inmiddels wonen Paul en zijn vrouw alweer twee jaar met plezier in hun ruime woning in DUIN. In hun vorige woonplaats komen ze alleen nog om familie te bezoeken. “We doen ons best om in Almere in te burgeren. Zo gaan we regelmatig naar een kerkcafé in Poort en onderhoud ik een moestuin op het terrein van theatergroep Vis à Vis.” De twee zijn via de Hollandse brug ook snel in het Gooi, waar ze graag fietsen. “Als de watertemperatuur weer wat hoger wordt, gaan we ook vaak even zwemmen bij het Almeerderstrand. Dat is vijf minuten lopen van ons huis.”

Crisisbestendig

Paul Kösters en zijn vrouw zijn niet de enige bewoners van DUIN die hun vooroordelen over Almere overboord hebben gezet en naar de polder verhuisden. Projectdirecteur Maarten Janssen van de ontwikkelende belegger Amvest vertelt dat zeker 70  procent van de huidige bewoners eerder in de Amsterdamse regio of het Gooi woonde. De rest komt uit Almere. Met de ontwikkeling van de nieuwe wijk, waar de komende jaren zo’n drieduizend  woningen in verschillende categorieën worden gebouwd, stak de marktpartij zijn nek uit. Vlak voor de crisis won ze de gemeentelijke prijsvraag met het idee om woningen in een kunstmatig duinlandschap te bouwen. “We hebben ons daarna natuurlijk wel afgevraagd of we met het plan door moesten gaan. Maar we kunnen op deze prachtige locatie zo’n bijzonder woonmilieu realiseren dat we besloten om door te gaan met het project. Een crisis gaat ook ooit weer voorbij.”

 

Almere Poort


Van de eerste tweeduizend woningen zijn er inmiddels meer dan vijfhonderd opgeleverd en ruim vierhonderd in aanbouw. De belangstelling van kopers en huurders is groot. Terwijl de nieuwe wijk in snel tempo vorm krijgt, is Janssen met zijn hoofd alweer bij een volgend iconisch project: de Floriadewijk in Almere-Stad. Als onderdeel van de internationale tuinbouwexpositie ontstaat aan het Weerwater de komende jaren een nieuwe klimaatneutrale woonbuurt met minimaal 660 woningen. Het is de bedoeling dat ongeveer de helft van de eengezinswoningen en appartementen klaar is als de Floriade in april 2022 zijn deuren opent. Een deel daarvan zal eerst dienst doen als expo-paviljoen en wordt na het evenement omgebouwd tot woning. Het is een ambitieuze doelstelling, beaamt Janssen, maar realistisch. “Begin 2020 start onze partner Dura Vermeer Vastgoed al met de bouw van het eerste woningcontingent.”

Kwaliteit toevoegen

Het stadsbestuur is blij met de bijzondere woonmilieus die partijen als Amvest en Dura Vermeer Vastgoed toevoegen aan de stad. Jarenlang stond Almere vooral bekend om zijn goedkope eengezinswoningen die de uitgestrekte nieuwbouwwijken vulden. Met de zelfbouwrevolutie van voormalig wethouder Adri Duivesteijn begon dat beeld te kantelen. Projecten als DUIN en het dorpse Nobelhorst in Almere-Hout hebben die transitie verder versterkt en lokken steeds meer bewoners van het oude land. De nieuwbouwprojecten brachten niet alleen een ander imago, maar hebben ook een belangrijk aandeel in de opgeveerde woningproductie. Volgens cijfers van het CBS werden zowel in 2017 als in 2018 ruim 1.600 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Inclusief transformaties is volgens de gemeente de woningvoorraad het afgelopen jaar zelfs met 1.849 stuks gegroeid. Dat is minder dan de drieduizend woningen die Almere in het vorige millennium soms in een jaar wist te realiseren, maar hoger dan de duizend opleveringen die vlak voor de crisis werden gehaald. 

 

Nobelhorst

Nobelhorst


De gemeente wil de komende jaren tempo houden in de nieuwbouw en mikt daarbij op 1.500 tot 1.600 nieuwe huizen per jaar. Toch wil wethouder Maaike Veeningen van Ruimtelijke Ontwikkeling niet te veel op hoge aantallen focussen. De groei moet juist worden ingezet om meer kwaliteit aan de stad toe te voegen. “We hebben het geluk dat we zowel aan transformatie en inbreiding in bestaande wijken kunnen werken, als ruimte hebben voor nieuwbouw die niet ten koste gaat van het groen.” Langjarige prognoses van de gemeente gaan uit van een jaarlijkse behoefte aan 1.100-1.900 woningen. Dat zullen niet alleen maar eengezinswoningen moeten worden. “Er is een grote behoefte aan appartementen voor senioren en starters in het betaalbare en het middensegment.” Vooral jongeren vissen bij hun zoektocht naar een woning steeds vaker achter het net, met de oplopende wachttijden voor sociale huurwoningen en een snelle stijging van de koopprijzen. Zo verdubbelde tussen 2007 en 2017 de wachttijd voor Almeerders bij Woningnet tot gemiddeld 9,2 jaar. Een koper moest in 2018 gemiddeld 12 procent meer voor een woning neerleggen dan het jaar ervoor, toen de stijging met 17 procent nog forser was. Een gemiddelde koopwoning in Almere kostte afgelopen jaar 268.428 euro, een absoluut record voor de stad.

Veertig procent sociaal

Betaalbaarheid is dan ook een belangrijk thema in de nieuwe woonvisie die het stadsbestuur later dit jaar wil uitbrengen. “Kopers van buiten Almere schrikken niet van een vierkantemeterprijs van 2.500 euro, maar voor onze starters en huishoudens met een modaal inkomen zijn zulke bedragen echt een probleem”, legt wethouder Wonen Loes Ypma uit. In het Europakwartier (Poort) wil ze daarom binnenkort een pilot starten met goedkope, kleinere zelfbouwkavels die worden aangeboden in combinatie met een starterslening. “Het programma ‘Ik Bouw Betaalbaar in Almere’ dat we voor lagere inkomensgroepen hadden ontwikkeld, is door de snelle prijsstijgingen voor deze doelgroep buiten bereik geraakt.”

 

Wierden

In Almere worden ook weer flinke aantallen sociale huurwoningen gebouwd. In de Wierden bouwt Ymere een complex met 40 woningen.


De wens om meer betaalbare woningen toe te voegen komt ook terug in de stevige prestatieafspraken die het stadsbestuur met de drie corporaties heeft gemaakt. Tot 2022 gaan de Alliantie, Ymere en GoedeStede tussen 2.000 en 2.500 nieuwe sociale huurwoningen in Almere bouwen die grotendeels aan de eigen inwoners worden verhuurd. Met 718 opgeleverde woningen zaten de corporaties afgelopen jaar goed op schema. Het aandeel sociale nieuwbouw binnen de totale productie lag met 40 procent ook vrij hoog. Toch zijn deze aantallen maar net voldoende om de groeiende vraag naar sociale huurwoningen bij te benen. Aan de ambities van de corporaties ligt het niet. “Ik word geregeld aan mijn jasje getrokken of we nog grond in de aanbieding hebben”, vertelt Ypma. Zowel de Alliantie als GoedeStede laat weten het bezit in Almere in de komende vijf jaar uit te willen breiden met zo’n duizend woningen in het sociale segment (zie ook "Gemeente, geef ons voldoende bouwlocaties").

Transformatie

Een deel van die nieuwbouw vindt plaats in het kader van stedelijke vernieuwing in Buiten en Haven. Het slopen en vernieuwen van complexen in bestaande wijken is voor de nog jonge stad vrij nieuw. “Vooral in Haven willen veel senioren vanuit hun eengezinswoning doorstromen naar een appartement”, verklaart Ypma. De stad wil daarnaast op vijf locaties leegstaande kantoorparken ombouwen tot gemengde woon-werkwijken met veel appartementen. Rond de treinstations liggen bovendien nog ruime  mogelijkheden om te verdichten. Voor het Stationskwartier in het centrum van de stad mikt Veeningen bijvoorbeeld op de bouw van 2.000-2.500 woningen voor starters, studenten en senioren. Elders in de binnenstad kunnen zeker nog enkele duizenden appartementen worden toegevoegd.

 

Voor Paul Kösters (65) was de nieuwbouwwijk DUIN liefde op het eerste gezicht. “Hoe ze hier hebben gebouwd is echt bijzonder. Je hebt het gevoel op vakantie te zijn.”

Zelfbouwstad

Naast alle projectmatige bouw blijft Almere de komende jaren ook zelfbouwkavels aanbieden. Het stadsbestuur reserveert ongeveer een kwart van alle grond voor dit segment. Nu het Homerus- en Columbuskwartier bijna klaar zijn, ligt de komende jaren het accent op Nobelhorst, Vogelhorst en Overgooi. Meestal wordt de helft van de kavels verkocht aan Almeerders. Twintig tot dertig procent gaat naar kopers uit de Amsterdamse regio. Er was afgelopen jaar wel enige discussie over de verkoop van incourante zelfbouwkavels aan kleine ontwikkelaars die de open gaten in zelfbouwwijken wilden dichten. Veeningen begrijpt heel goed dat bewoners hun buurt een keer afgebouwd willen zien. Toch wil ze op een aantal plekken zelfbouwers nog een kans geven. “Sommige kavels lagen op een rare hoek of waren te groot. Die bieden we nu aan in andere formaten.” Dat het bij een deel van de onverkochte kavels om collectieve zelfbouwlocaties ging, is voor de stad ook geen reden om die niche niet langer te bedienen. “Cpo-projecten hebben een positief effect op het samenleven in een wijk.”

 

In Almere Poort is vanaf juli 2017 een buurtje met Tiny Houses gerealiseerd. Dit buurtje is ontstaan uit een prijsvraag. De winnaars mochten hun project realiseren in Homeruskwartier.

 

 

 

Van Amsterdam naar Almere en vice versa

In de crisisjaren leek Almere uit de gratie bij Amsterdamse kopers en huurders. Trokken er volgens het Amsterdamse OIS in 2004 nog 3.272 hoofdstedelingen naar de polderstad, tien jaar later waren dat er nog maar 1.782 bij een gelijkblijvend aantal vertrekkers naar de regio. De gemeente verklaarde de teruggang destijds uit het achterblijvende woningaanbod. Door de crisis lag de woningbouw in Almere bijna volledig stil. Sinds de heimachines weer overuren maken, verhuizen ook meer Amsterdammers naar de nieuwe stad, tot 2.945 mensen in het afgelopen jaar. Het negatieve migratiesaldo met Almere is de afgelopen jaren ook veel groter geworden dan met Haarlem, Amstel-Meerlanden of de Zaanstreek. Directeur Marieke Mentink bij Dura Vermeer Hengelo, dat met Nobelhorst en de Floriadewijk aan twee iconische projecten bouwt, begrijpt wel waarom steeds meer Amsterdammers zich aan de overzijde van de Hollandse Brug vestigen. “Almere zet steeds meer in op wijken die over een sterke identiteit beschikken. Bovendien krijg je in de polder nog waar voor je geld.”

 

 

Deel