Flexwoningen

Met tijdelijke woningen moet de ergste woningnood bestreden
Flexwoningen

Met de bouw van flexwoningen moet de ergste woningnood onder met name jongeren/studenten en spoedzoekers - mensen die bijvoorbeeld door scheiding of faillissement op straat zijn komen te staan - worden bestreden. Het Rijk versoepelde onlangs een aantal regels en trok extra geld uit om de bouw te stimuleren. Maar gebrek aan locaties en hoge kosten gooien nogal eens roet in het eten, zo bleek uit een rondgang van NUL20 in de Metropoolregio Amsterdam.

Stimuleringsmaatregelen Rijksoverheid
  • Iedere provincie krijgt 250.000 euro om flexwonen te stimuleren.
  • Vrijstelling van de verhuurderheffing
  • Tijdelijke woningen mogen vijftien in plaats van tien jaar blijven staan.

 

De Haarlemse gemeenteraad nam in 2018 een motie aan met de inspirerende titel ‘Tijdelijk is snel en daadkrachtig’. Een jaar eerder had woningcorporatie Elan Wonen honderdzestig tijdelijke woningen voor jongeren en statushouders opgeleverd, naar Amsterdams voorbeeld. De motie riep het gemeentebestuur op locaties en een bouwer te zoeken voor nog eens vijfhonderd tijdelijke woningen.
Onderzoek wees echter uit dat daarvoor binnen de gemeentegrenzen weinig mogelijkheden waren. 
Een woordvoerster laat weten dat er nog wel plannen zijn voor het plaatsen van tien Tiny Tim-woningen aan de Zwemmerslaan voor de periode van tien jaar. “Verder ligt er een aanvraag voor verlenging van de omgevingsvergunning van 88 tijdelijke woningen voor dementerende ouderen in Schalkwijk. Om uitstromers uit de maatschappelijke opvang en projecten voor beschermd wonen een plek te geven, worden drie gemeentelijke panden getransformeerd. We hopen dit jaar een van die panden op te leveren.”

Hoge duurzaamheidseisen

Dan Purmerend. In plaats van te wachten op de corporaties of nieuwe richtlijnen van het Rijk, besloot de gemeente begin vorig jaar zelf een kleine tweehonderd tijdelijke woningen te realiseren op vier locaties. Investering: 12 miljoen euro. Die investering verdient zich volgens eigen berekening terug dankzij de huuropbrengst en vermindering van zorgkosten. De woningen worden verhuurd via huurcontracten van maximaal twee jaar. Een externe partij zorgt voor het technisch, financieel en sociaal beheer. De huur bedraagt 500 euro per maand.
Over de motivatie om zelf het heft in handen te nemen, zegt Nanda Lamme, projectleider en adviseur sociaal domein bij de gemeente Purmerend: “We komen vanuit de WMO steeds meer problemen tegen die woongerelateerd zijn. Bijvoorbeeld mensen die in een vechtscheiding zijn verwikkeld. De ouders blijven noodgedwongen bij elkaar, omdat er geen vervangende woonruimte is. Dit heeft zijn weerslag op de kinderen, die door alle problemen vervolgens in de jeugdzorg terecht kunnen komen. Door zelf tijdelijke woningen te realiseren, nemen we als gemeente onze verantwoordelijkheid.”
De prefabwoningen worden geplaatst op vier locaties waar vooralsnog geen permanente woningbouw is gepland. Afhankelijk van de locatie worden de woningen na tien of vijftien jaar verplaatst naar een andere plek binnen de gemeente. Helaas is het volgens Lamme door alle wet- en regelgeving en duurzaamheidseisen niet gelukt om de eerste flexwoningen vorig najaar al te plaatsen, zoals de bedoeling was. Lamme: “Door alle onderzoeken die moesten worden verricht, nam de ruimtelijke onderbouwing veel tijd in beslag. Verder viel de duur van de aanbesteding tegen. Doordat de woningen voldoen aan het bouwbesluit nieuwbouw scoren ze bovendien hoog op duurzaamheid. De leverancier heeft de prefabwoningen daarop moeten aanpassen. Maar de kop is eraf: vorige maand zijn de eerste woningen aan de Kanaaldijk opgeleverd. De overige woningen worden in de loop van dit jaar geplaatst.”

 

Purmerend-Kanaaldijk

Purmerend-Kanaaldijk

Wachten op nutsbedrijven

Lamme is blij met de aandacht vanuit het Rijk voor de realisatie van tijdelijke huisvesting, maar er kan volgens haar meer worden gedaan. “Ook al zijn alle vergunningen rond, dan nog moet je bij dit soort projecten altijd weer afwachten wanneer de nutsbedrijven aan de slag gaan. Dat is niet zelden een vertragende factor. Het zou mooi zijn als het Rijk een convenant met de nutsbedrijven sluit, zodat de procedures versneld kunnen worden. Ook zou er meer moeten worden gedaan aan het delen van expertise op het gebied van tijdelijke huisvesting. Nu is iedereen voor zichzelf het wiel aan het uitvinden.”
De reguliere wachttijden in Purmerend kunnen oplopen tot achttien jaar. Hierdoor stagneert de uitstroom uit de maatschappelijke opvang. Om de ergste woningnood te lenigen, zijn inmiddels ook onorthodoxe maatregelen genomen. Zo werd onlangs een leegstaand pand aangekocht dat eerder als huisvesting diende voor zorginstelling Parnassia. Lamme: “Dat druist eigenlijk in tegen het gemeentebeleid, want we stoten alleen nog maar vastgoed af. Maar deze kans wilden we niet laten liggen. Het is een groot pand met heel veel kamertjes die prima geschikt zijn voor tijdelijk verblijf. Door dit soort ingrepen ontstaan er binnen onze organisatie steeds vaker waardevolle en noodzakelijke allianties tussen het ruimtelijke en het sociale domein.”

Gesneuveld vanwege kosten en risico’s

Na een jaar studie sneuvelden eind vorig jaar plannen om in Ouder-Amstel tijdelijke woningen te plaatsen op de plek waar De Nieuwe Kern verrijst. Deze nieuwbouwwijk met minimaal 4.500 woningen komt te liggen ten noorden van de Johan Cruijff Arena en tussen de A2 en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht.
Projectmanager Ruimtelijke Ordening Beatrijs Lont: “Het plan was om daar duizend tijdelijke woningen voor met name jongeren te plaatsen. Dit plan is echter afgeketst op onder meer de hoogte van de voorfinanciering van 3 miljoen euro en extra inrichtingskosten van de openbare ruimte. Bovendien kan de bouw van tijdelijke huisvesting een risico vormen voor de definitieve ontwikkeling van De Nieuwe Kern.”
De 3 miljoen voorinvestering is noodzakelijk om het plangebied eerder bouwrijp te maken. Lont: “Het slibdepot waar die woningen hadden moeten komen, moet worden opgehoogd, anders krijgen de bewoners natte voeten. Verder moeten nutsvoorzieningen worden aangelegd die na vijftien jaar weer moeten worden aangepast voor de permanente woningbouw. Tot slot is de vraag waar je over vijftien jaar met zoveel tijdelijke woningen heen moet.”

 

Delftplein in Haarlem.

Elan Wonen bouwde 160 tijdelijke woningen voor jongeren en statushouders aan het Delftplein in Haarlem.

Minder strenge regelgeving

Bij tijdelijke huisvesting kan een snellere planologische procedure worden gevolgd. Er geldt ook minder strenge wet- en regelgeving. In de ‘afwegingsnotitie’ die Ouder-Amstel en Amsterdam - de eigenaar van de grond - hebben opgesteld, wordt daarnaast als voordeel genoemd dat tijdelijke bewoners alvast kunnen zorgen voor levendigheid in een plangebied, in dit geval De Nieuwe Kern.
Maar daartegenover staat volgens dezelfde notitie dat permanente jongerenhuisvesting uiteindelijk veel rendabeler is. En dat er geen extra kosten hoeven worden gemaakt voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk nu het plan van tafel is. Volgens Lont zoekt Ouder-Amstel nog wel naar andere locaties waar met minder kosten en op kleinere schaal tijdelijke huisvesting kan worden gerealiseerd. “Want daaraan is zeker voor jongeren maar ook voor andere spoedzoekers grote behoefte.”

 

Aedes: corporaties willen wel
De woningcorporaties hebben hun schroom afgeworpen om tijdelijke woningen te bouwen, zo blijkt uit een inventarisatie van Aedes. Maar om vaart te maken is het wel nodig dat er meer locaties beschikbaar komen, dat de grondprijs wordt aangepast en procedures korter worden. Corporaties bouwden zowel in 2017 als 2018 rond de 1.500 tijdelijke woningen. Met name in Amsterdam zijn de afgelopen jaren veel tijdelijke woningen gebouwd voor studenten en statushouders. Volgens Aedes willen de corporaties 10.000 tijdelijke woningen per jaar gaan bouwen.