Woningdelen: nieuw vergunningstelsel zorgt voor omslag
Het einde van het friends-contract

In Amsterdam gelden sinds dit jaar nieuwe regels voor het delen van woningen door drie of meer mensen. Er gelden bovendien quota per buurt en per pand. Waar verhuurders zich eerder weinig gelegen lieten liggen aan de regelgeving, kiezen velen nu eieren voor hun geld. Dat gaat twee kanten op: mét vergunning verhuren of ermee stoppen. 

Nieuwe regels woningdelen drie of meer personen
  • een apart contract voor iedere kamerhuurder
  • gemeenschappelijke ruimte ≥11m2
  • wijkquotum: ≤5% van de woningen ≥60m2
  • quotum per pand of rij eengezinswoningen: ≤25%
  • voldoen aan geluidsnormen bij vier of meer bewoners
  • boetes: ≤4 kamers: €12.000; ≥5 kamers: €20.750

 

Verkamering, woningdelen, friends-contracten, allemaal termen voor woningverhuur aan drie of meer mensen die geen huishouden vormen.
Over het te volgen beleid rond dit dossier breken Amsterdamse politici zich al jaren het hoofd. Enerzijds helpt verkamering bij het bestrijden van de enorme woningnood onder jongeren, anderzijds leidt woningdelen tot uitbuiting en meer overlast. De gemeente wijzigde de regels het afgelopen decennium een aantal malen, zonder dat verhuurders zich daar overigens veel aan gelegen lieten liggen. Pas in 2018 kwam er schot in het aantal aanvragen voor een zogeheten ‘omzettingsvergunning’, mede door handhaving en hoge boetes.
Niemand weet trouwens precies om hoeveel woningen het gaat. De laatste onderbouwde schatting, van onderzoeksbureau RIGO uit 2016, ging uit van 12.700 adressen. Zeker is dat daarna de verkamering nog stevig is doorgegaan.

Buurtquota

Voor het verkameren van een woning is een vergunning nodig. Volgens de in juli verschenen Monitor Verkamering waren eind 2019 al 4.550 omzettingsvergunningen verleend. De regelwijziging per 1 januari heeft geleid tot een ‘run’ op het vergunningenloket. In de overgangsperiode tot 1 april zijn er 1.470 aangevraagd en (vrijwel zeker) verleend. Bijna de helft daarvan in de stadsdelen Zuid en West.
In die overgangsperiode tot 1 april keek de gemeente nog niet naar de afgesproken buurtquota (zie kader). Daardoor werd in twaalf wijken het maximum bereikt of zelfs overschreden. Acht daarvan liggen in stadsdeel West, zoals de Kinkerbuurt en Erasmuspark, en drie in Zuid. Daarvoor geldt dus voorlopig een stop en een uitsterfbeleid. In totaal zijn 214 vergunningen ‘te veel’ afgegeven. Daardoor werden in de periode 1 april en 10 mei 52 van 221 aanvragen niet gehonoreerd. In één wijk is geloot.
Stadsbreed was bij de laatste telling zo’n 43 procent van de 13.404 te vergeven quotumplekken gevuld.

Corporaties

Naast nette particuliere beleggers, op winst beluste huisjesmelkers en mensen die hun studerende kinderen met vrienden in een huis laten wonen, vormen corporaties een bijzondere groep onder verhuurders van gedeelde woningen. Stadgenoot en Rochdale lanceerden in 2013 het ‘friends-contract’, waarmee drie of vier jongeren konden samenwonen in een woning in de vrije sector. Een zowel profijtelijk als sympathiek concept om starters te helpen, maar het voldeed niet aan de gemeentelijke regels. De corporaties meldden de woningen niet aan of vroegen geen vergunning aan; de gemeente greep niet in. Bij een grove inventarisatie door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) in 2018 bleek dat de corporaties dat jaar tegen de negenhonderd gedeelde woningen bezaten. Daarvan was naar schatting 60 procent een echte friends-woning met drie of vier bewoners. De overige waren traditionele woongroepen of woningen die worden doorverhuurd door zorginstellingen. Iets meer dan een derde kon aan de (toenmalige) regels voldoen, zo was de schatting.

Omzetten

Bij de invoering van de nieuwe regels pleitten de corporaties vergeefs voor een uitzonderingspositie. Rochdale, Stadgenoot en Eigen Haard besloten vervolgens met frisse tegenzin voor vrijwel al hun woningen met friends-constructies een omzettingsvergunning aan te vragen. Dat bleek een tijdrovende administratieve klus. “Er moesten aanvragen worden gedaan voor verschillende stadsdelen, met eigen regels en eigen interpretaties”, vertelt Ellen Boeser van Rochdale. “Soms wist men ook niet wat allemaal moest worden ingeleverd.”
Alle deze aanvragen zijn gehonoreerd. De voorwaarden waar corporaties aanvankelijk tegen te hoop liepen - hoge geluidsisolatie-eisen en de risicovolle contracten per bewoner - vielen achteraf mee, vertellen Boeser en adviseur woonbeleid Saskia Ossebaar van Eigen Haard. Het aantal vierpersoonshuishoudens, waarvoor de geluidsisolatie-eisen gelden, was beperkt. Daar hoefde niet te worden verbouwd, maar voldeden geluidsrapporten. Verder konden de corporaties - omdat ze hun aanvraag vóór 1 april indienden - contracten blijven hanteren met hoofdelijk aansprakelijkheid van alle bewoners voor de hele huur.
Bij de traditionele woongroepen moest worden gezocht naar eerdere vergunningen. Want wat al legaal was, blijft legaal. De gedeelde woningen die door zorginstellingen worden doorverhuurd, vormen nog een probleem. Die voldoen vaak niet aan de regels, doordat bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ruimte ontbreekt. “Daarover moeten we nog in overleg met de gemeente”, zegt Josée Driessen van de Federatie.

Friends-contracten exit

Corporaties zeggen dat ze tot hun spijt geen nieuwe woningen meer zullen aanbieden voor woningdelen: te veel gedoe. In ieder geval Stadgenoot bouwt het woningdelen af. De corporatie zegt daarbij ‘maatwerk’ toe te passen, maar wat dat betekent voor de huidige bewoners blijft vaag. Het zou volgens de corporatie inderdaad onredelijk zijn als achterblijvers bij vertrek van een bewoner opeens samen de volledige huur moeten betalen. Tegelijkertijd wil Stadgenoot geen evenredige huurvermindering toezeggen.
Bij Team Oost van bewonersadvies-organisatie !WOON zijn klachten binnengekomen over pogingen van Eigen Haard, Rochdale en Stadgenoot een einde te maken aan woningdeelsituaties. Bij alle drie gaat het om één klacht. Eigen Haard bevestigt de klacht dat ze enige tijd geen nieuwe bijschrijvingen van huurders heeft geaccepteerd. Maar toen de gemeente met een verruimde legalisatieregeling kwam, heeft ze alsnog omzettingsvergunningen aangevraagd.  Bij de andere klacht veronderstelde Rochdale fraude omdat nieuwe huurders niet waren aangemeld. Die zaak loopt nog; bewoners mogen er in ieder geval tot eind dit jaar blijven. Bij Stadgenoot stemden de bewoners uiteindelijk in met een uitsterfconstructie. Volgens !WOON hadden ze dat juridisch gezien niet hoeven doen.
Ymere zegt slechts zes friends-constructies te hebben gehad die door “natuurlijk verloop” zijn opgeheven. De natuur lijkt hier een zetje te hebben gekregen. De hoofdhuurders kregen namelijk in een brief van de ‘Afdeling Woonfraude’ te verstaan binnen drie maanden de huur van twee onderhuurders op te zeggen. Anders dreigde huisuitzetting en het verhalen van de gemeentelijke boete van 20.000 euro op de huurders.
Dit valt overigens nog in het niet bij het aantal klachten dat !WOON kreeg over particuliere verhuurders die op een oneigenlijke manier onder de vergunningplicht proberen uit te komen.

Resultaat

Het woningdelen blijft een lastig dossier. Maar waar onderzoeksbureau RIGO in 2016 nog constateerde dat voor slechts 1 procent van de verkamerde woningen een vergunning was aangevraagd, lijkt wethouder Ivens nu wel de wind eronder te hebben. 

 

Nu ook verkamering in de laagbouw van Zuidoost

Eerder kwamen Kleiburg en Gouden Leeuw in de Bijlmer in het nieuws door de stevige verkamering daar. Ze behoren tot de E,G,K-buurt, waar volgens de gemeente de helft van het buurtquotum is vergeven (49,5%). Maar volgens bewoners zijn door illegale verkamering de quota voor de buurt en afzonderlijke panden inmiddels overschreden.  
Bewonersvereniging Geerdinkhof in de E,G,K-buurt heeft een advocaat ingeschakeld wegens overschrijding van het quotum in een rij van zes eengezinswoningen. Daar is in april een vergunning verleend voor verkamering van een tweede woning, waar inmiddels zes mensen wonen. Een derde van het rijtje woningen is daarmee verkamerd.
“We zijn een laagbouwbuurt met sociale cohesie. Maar het dreigt nu een doorgangshuis te worden”, zegt bestuurslid Wouter van Rennes van de bewonersvereniging. Bewoners zeggen onder meer geluidsoverlast te ervaren en hebben een handhavingsverzoek ingediend. De voorzieningenrechter had de vergunning in juni al geschorst, omdat niet aan de voorwaarden was voldaan.

Op de foto vlnr: Corry Smit, omwonende van verkamerde panden en bestuursleden Yolanda Grift en Wouter van Rennes van de bewonersvereniging