Corporaties worstelen met verduurzamen van hun bezit

Energiebesparing in de bestaande bouw
Corporaties worstelen met verduurzamen van hun bezit

De Amsterdamse woningcorporaties willen in de komende jaren twintig procent op het gasverbruik van hun woningen besparen. Ze isoleren daarvoor huizen, plaatsen energiezuinige cv-ketels en wekken zelf groene stroom en warmte op. Toch moet er nog heel veel gebeuren om alle groene ambities te realiseren. Maar een strenge welstandscommissie en de regels voor huurprijsverhogingen en bewonersinstemming staan extra investeringen in de aanpak van de bestaande voorraad de weg.

De energieprijzen stijgen veel sneller dan de huren
Grafiek evolutie woonlast
Bron energieprijzen en berekening: Klimaatbureau Amsterdam,
Bron huur: Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Jaarboek AFWC

Amsterdam moet klimaatvriendelijker worden. Het stadsbestuur wil dat in 2025 de schadelijke uitstoot van kooldioxide met veertig procent is teruggebracht ten opzichte van 1990. Ook de woningvoorraad moet eraan geloven. Enkele jaren geleden waren alle huur- en koopwoningen in de stad samen verantwoordelijk voor zeker een derde van de stedelijke CO2-uitstoot. Als er niets gebeurt, loopt dat aandeel in 2025 verder op tot 36 procent.
Ook de woningcorporaties, eigenaar van bijna de helft van alle Amsterdamse woningen, zijn ervan overtuigd dat er iets moet gebeuren. Nieuwe huizen kunnen energiezuiniger worden gebouwd, maar de grootste klimaatwinst ligt toch in het aanpakken van de bestaande woningvoorraad. Het aantal al gebouwde woningen is immers veel groter dan wat er jaarlijks aan nieuwbouw aan de voorraad wordt toegevoegd. De woningcorporaties hebben dan ook twee jaar geleden met de gemeente afgesproken om het gasverbruik in hun bestaande bezit met twintig procent te verminderen. Dat is evenveel als Aedes wil besparen op landelijk niveau.

Met de billen bloot

Thermografische scan legt warmtelekken bloot
Hoe kom je er als eigenaar van een woningcomplex achter of je op de juiste plaatsen isoleert en warmteverlies tegengaat? Far West heeft afgelopen jaar voor het eerst gebruik gemaakt van een thermografische gevelscan om warmtelekken in een renovatieproject op te kunnen sporen. “Vaak vermoed je wel waar de problemen liggen. Maar het is fijn om daarin bevestigd te worden en zeker te weten dat je niets over het hoofd ziet”, laat Tim van Ruiten van Far West weten. “Bovendien is het een handig communicatiemiddel naar de bewoners toe.”
De foto’s zijn gemakkelijk te interpreteren. Hoe roder de gevel is, hoe meer energie er verloren gaat. Hoewel het scannen van een complex vaak niet meer dan enkele honderden euro’s kost, was dit experiment volgens Van Ruiten een éénmalige actie. Far West doet wel mee aan het stadsbrede project waarbij enkele corporaties samen met het gemeentelijk Klimaatbureau thermografische scans van Amsterdamse daken laten maken. Als het weer een beetje meewerkt, kunnen volgens Van Ruiten dit najaar de laatste opnamen worden gemaakt. Dan wordt ook duidelijk welke complexen wellicht met voorrang aangepakt moeten worden. Wat dat betekent voor de inspanningen van de corporaties, is nog onduidelijk.

Veel verhuurders zijn inmiddels begonnen met het aanpakken van hun woningen. Daarbij is de ene corporatie ambitieuzer dan de andere. Ymere bijvoorbeeld legt met een reductie van 25 procent op het gasverbruik van zijn bezit de lat hoger dan andere partijen. Ook deed het bedrijf naast Stadgenoot, de Alliantie en Far West al in 2007 mee aan de Koplopersalliantie: een samenwerkingsverband tussen gemeente, corporaties en andere bedrijven waarin naar slimme manieren voor grootschalig energiebesparing werd gezocht. Dankzij de landelijke introductie van energielabels zijn het afgelopen jaar ook de achterblijvers in duurzaamheid gaan investeren. Voor potentiële huurders is het immers heel gemakkelijk geworden om te achterhalen hoe zuinig of verspillend een bepaalde corporatiewoning is. De verhuurbaarheid van slechte woningen komt daarmee onder druk te staan.
Isoleren is één van de populairste manieren om het bestaande woningbezit energiezuiniger te maken. Driekwart van de Amsterdamse corporatiewoningen heeft al dubbel glas, maar met het vullen van spouwmuren, inpakken van gevels en daken en wegnemen van koudebruggen kan er nog veel worden bespaard. Corporaties als Ymere en de Alliantie hebben in de afgelopen jaren ook veel zuinige hoogrendementsketels geplaatst, die op een efficiënte manier warmte en warm tapwater leveren. Zo verving de Alliantie in de afgelopen tien jaar in zijn eentje al 15.000 open verbrandingstoestellen. Ymere experimenteert in Amsterdam en Almere ook met HR-e ketels, waarmee zowel  warmte wordt geleverd als elektriciteit wordt opgewekt.

Eigen groene energie

Geiten en appelbomen op het dak
Wat moet er gebeuren om een dichtbevolkt vooroorlogs stadsdeel als De Baarsjes voor te bereiden op de gevolgen van een dreigende klimaatverandering? Met die vraag trok afgelopen jaar een bont gezelschap onder aanvoering van het Milieucentrum Amsterdam de wijk in. Bewoners werd gevraagd mee te denken over mogelijke oplossingen voor de verwachte hogere temperaturen en extra wateroverlast. Dat leverde verrassende ideeën op, die dit voorjaar bij architectuurcentrum ARCAM waren te zien.
Uit de inzendingen bleek dat voor de meeste bewoners groene daken met windmolens en zonnepanelen al heel gewoon zijn. Maak een daktuin en zet een lift tegen de gevel en je hebt meteen het tekort aan parken en plantsoenen opgelost, opperde een bewonersgroep. Anderen vroegen zich af waarom op de daken geen geiten of koeien konden worden gehouden. Ook een moestuin zou welkom zijn. Op alle daken samen zou je zoveel appels kunnen verbouwen, dat er 50.000 appeltaarten van gebakken kunnen worden, had iemand uitgerekend. Overtollig regenwater zou je in de toekomst ook prima in kelders op kunnen slaan om het in drogere tijden weer te gebruiken. En waarom zou de Hoofdweg niet in een Hoofdvaart kunnen worden omgebouwd met de waterbus als belangrijkste middel van transport? Op het symposium bij de opening van de tentoonstelling klonk maar één verzuchting: waar haal je voor al deze mooie plannen het geld vandaan?

Daarnaast experimenteren ook steeds meer corporaties met het zelf opwekken van duurzame warmte en stroom. Hoewel binnenkort in Molenwijk een proef met windenergie wordt gehouden, zijn vooral zonneboilers en –panelen populair. Zes jaar geleden legde de Alliantie als één van de eersten al 10.000 vierkante meter PV-panelen aan op enkele tientallen woningcomplexen. De opgewekte elektriciteit wordt er niet alleen gebruikt voor het bedienen van liften en verlichten van gemeenschappelijke ruimten, maar voorziet ook 260 gezinnen van duurzame stroom. Te veel geproduceerde elektriciteit wordt doorverkocht aan groene stroomproducent Greenchoice, waarmee de Alliantie voor al haar huurders ook een voordelig collectief leveringspakket heeft afgesloten.
Stadgenoot gaat nog een stapje verder en richt dit najaar in Westerpark een eigen energiebedrijf op, dat met hulp van stadsdeel en particulieren grootschalig in zon- en windenergie gaat investeren. De opgewekte stroom wordt zoveel mogelijk verkocht aan buurtbewoners. Op die manier hoopt de corporatie hen ook meer te betrekken bij de omslag naar een duurzame maatschappij.

Corporatiewoningen scoren slecht

Corporaties hebben de afgelopen jaren dus zeker niet stil gezeten. Toch moeten ze komende jaren nog heel veel doen om hun woningen werkelijk klimaatvriendelijk te maken. Een recente inventarisatie bij de helft van alle corporatiewoningen leert dat slechts elf procent een A- of B-label haalt. Dat is het minimale niveau waar alle partijen in het landelijk convenant over energiebesparing in de corporatiesector naar streven. Een kleine meerderheid (52%) van de onderzochte corporatiewoningen komt zelfs niet verder dan een E-, F- of G- label en heeft daarmee een twijfelachtige energieprestatie. Er zijn ook relatief meer slecht scorende corporatiewoningen dan andere huizen in de hoofdstad. Van de totale woningvoorraad in Amsterdam heeft namelijk ‘maar’ veertig procent label E, F of G.
Technisch zijn er weinig belemmeringen om de energieprestatie van woningen verder te verbeteren. In hoog tempo worden nog beter isolerende bouwmaterialen en ultrazuinige verwarmingsketels op de markt gebracht. Met gebalanceerde ventilatiesystemen kan een flink deel van de uitgaande warmte worden teruggewonnen. Er zijn ook douchebakken met warmteterugwinning, waarbij het gebruikte water nog te gebruiken koud douchewater opwarmt voor het in de mengkraan komt. Veel woningcorporaties zijn ook wel geïnteresseerd in deze mogelijkheden, maar wijzen op de hoge onrendabele investeringen die ermee samenhangen. Binnen de huidige wetgeving kunnen ze die maar voor een klein deel via hogere huren terugverdienen. Het ministerie heeft met Aedes, particuliere verhuurders en de Woonbond wel afgesproken dat het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt aangepast en de maximaal redelijke huur voor extra zuinige woningen (vanaf A+ -label) wordt verhoogd. Maar half mei liet minster Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie de Tweede Kamer nog weten dat het overleg hierover nog niet is afgerond. Wanneer het aangepaste stelsel wordt ingevoerd, is dan ook onbekend.

Woonlasten omlaag of op gelijk niveau?

AFWC-directeur Hans van Harten is teleurgesteld dat er zo weinig schot zit in de aanpassing van het puntensysteem. “Het kabinet heeft de corporatiesector in het kader van de kredietcrisis voor 320 miljoen euro aan fiscale aftrek beloofd als we in duurzaamheid investeren. Maar zonder een aangepast Woningwaarderingsstelsel lukt dat niet.” Dat minstens zeventig procent van de bewoners van een complex moet instemmen met de duurzaamheidsinvesteringen van een corporatie, zit Van Harten ook dwars. Veel huurders zijn bang dat de voorgestelde huurverhoging groter uitpakt dan de besparing op hun energielasten en dreigen voorstellen te blokkeren. Om de complexen toch te kunnen aanpakken en op langere termijn verhuurbaar te houden, zien verhuurders daarom regelmatig af van huurprijsverhoging. Van Harten vindt dat een verkeerde ontwikkeling.  “Ik zou het liefst op stedelijk niveau met de Huurdersvereniging Amsterdam afspraken willen maken over de toekomstige woonlasten bij investeringen in energiebesparing.” Of hij daarbij uit wil gaan van een daling van deze woonlasten zoals Aedes en de Woonbond in hun recentelijk gelanceerde woonlastenwaarborg deden, wil hij niet zeggen. “Dat zal in de onderhandelingen wel duidelijk worden.”
Duurzaamheidsexpert Pablo van der Laan van Ymere liet onlangs in Aedes-magazine weten dat zijn organisatie in prinicipe niet verder wil gaan dan woonlastenneutrale afspraken. De investeringen zouden te hoog zijn om met een lagere huurprijsverhoging genoegen te kunnen nemen. Maar de druk op de corporaties is groot. In het landelijk convenant over energiebesparing in de sociale huursector, dat het ministerie van VROM, Aedes en de Woonbond eind 2008 met elkaar afsloten, hebben de partijen ook ingezet op  een daling van de woonlasten voor huurders.
Woordvoerder Stephen Deul van de Huurdersvereniging Amsterdam laat ook weten dat dit voor zijn organisatie nog altijd de inzet is van eventuele afspraken met de corporaties. “Al begrijpen we best dat met de huidige daling van de energieprijzen voor corporaties de ruimte om de huren te verhogen misschien te klein wordt om in duurzaamheid te kunnen investeren en daardoor een afspraak over lagere woonlasten tijdelijk niet haalbaar is. “

Strenge ‘schoonheidspolitie’

Behalve de beperkte terugverdienmogelijkheden botsen corporaties in hun plannen voor het verduurzamen van hun woningen ook op een strenge welstandcommissie. Op een conferentie van de Alliantie in maart van dit jaar klaagden managers steen en been over de weigering van de ‘schoonheidspolitie’ om zelfs maar beperkte ingrepen in voor- of achtergevels goed te keuren. Theun Koelemij, programmaleider bestaande woningvoorraad van het gemeentelijk Klimaatbureau, gaf aan dat hij de klachten wilde onderzoeken. In de afgelopen maanden heeft hij inderdaad een aantal uitgevoerde corporatieprojecten wat nauwkeuriger bekeken. Binnen de huidige welstandseisen bleek een corporatie uiteindelijk gemiddeld toch zo’n vijftig tot zestig procent op zijn kooldioxide-uitstoot te kunnen besparen. “Woningen moeten dan wel aan de binnen- en niet de buitenkant worden geïsoleerd.”
Voor veel verhuurders is deze oplossing geen optie, omdat ze niet op de woninggrootte willen beknibbelen. Bovendien kunnen de extra investeringen op die manier ook op een huurprijsverlaging uitlopen, omdat er volgens het woningwaarderingsstelsel minder punten kunnen worden verzameld. Koelemij beseft dat dit een knelpunt kan zijn. Binnenshuis isoleren is vaak ook duurder en lastiger uit te voeren als de woningen bewoond moeten blijven. “Binnenkort ga ik met de corporaties om de tafel zitten om hier oplossingen voor te verzinnen. Uiteindelijk wil iedereen dat de Amsterdamse woningvoorraad zo snel mogelijk klimaatvriendelijker wordt.”

 

 

Deel