Eigen Haard is met 58 duizend huurwoningen, voornamelijk sociale huur en ruim 9 procent in het middensegment, een van de grootste woningbouwcorporaties van het land. Het is een organisatie in transitie: de aandacht gaat nog nadrukkelijker dan voorheen uit naar verbinding met huurders en al het vastgoedbeheer komt in een hand – die van Nicole de Vrij, directeur Ontwikkeling en Zakelijk beheer (VvE Beheer, Bedrijfsonroerend Goed en Verkoop). Daaronder vallen renovatie, (sloop- en nieuwbouw), planmatig onderhoud en verduurzaming.
| Nicole de Vrij (48) is sinds 2022 directeur Ontwikkeling en Zakelijk Beheer bij Eigen Haard. De Vrij werkt sinds 2018 bij Eigen Haard en was hier eerder manager Realisatie en manager Ontwikkeling & Acquisitie. In die periode heeft zij aan tal van nieuwbouwprojecten gewerkt. In haar nieuwe functie is zij verantwoordelijk voor nieuwbouw, gebiedsontwikkeling, verkoop, bedrijfsonroerend goed en VvE-beheer. |
Met die verduurzaming gaat het goed; 85 procent van de woningen heeft een C-label of beter. “Dat is grofweg de reguliere voorraad. En we hebben nog tot 2028 om die laatste 15 procent weg te werken”, zegt De Vrij. Daarbij gaat het om woningen in vve’s, monumenten en woningen in een blok die feitelijk gerenoveerd moeten worden.
Wat vindt De Vrij ervan dat de onlangs opgerichte Stedenbond voor Energierechtvaardigheid, met daarin onder andere Amsterdam, wil dat iedereen over vijf jaar energielabel C of beter heeft? Net nu de corporaties de bulk van de E-, F- en G-labels hebben weggewerkt?
“Wij doen wat mogelijk is. Niettemin heeft nog maar een kleine zeven procent een E-, F- of G-label. Die laatste paar procent, dat zijn lastige gevallen, bijvoorbeeld waar we er met de vve niet uitkomen of als het gaat om een monument, waarvan je de buitengevel niet kunt isoleren.”
“Ik weet ook niet of het goed beleid is om koste wat kost naar C of beter te komen. Dat label is niet zaligmakend, en de criteria veranderen nogal eens. Het is daardoor vaak lastig uit te leggen waarom we die ene woning wel verduurzamen en die andere niet. Het zou mooier zijn als we meer konden kijken naar de kwaliteit van de woning; comfort, geen tocht en schimmel. Goede ventilatie en luchtkwaliteit.”
“Bovendien, er is nog meer te doen. We moeten bouwen, renoveren en werk maken van de klimaatadaptatie. En intussen zijn al onze investeringen onrendabel. We kunnen de huren niet verhogen bij verduurzaming, en slechts een beetje bij renovatie. Nieuwbouw is ook onrendabel.”
Over klimaatadaptatie gesproken, zonweringen zijn de afgelopen decennia uit het straatbeeld verdwenen, terwijl zonwering op de gevel volgens kenners bij uitstek een middel is om woningen koel te houden.
“Ik denk dat ze verdwenen zijn omdat ze onderhoudsgevoelig zijn, ook doordat ze bij hevige wind te vaak uit bleven staan. Bij nieuwbouw zoeken we het nu meer in de oriëntatie van het gebouw. En we zoeken naar nieuwe vormen van zonweringen, die draaien op zonne-energie en die niet vanaf binnen bediend hoeven te worden. Die gebruiken we bij de grote, circulaire renovatie van het Rivierenhuis, een wooncomplex uit 1964 in Amsterdam-Zuid.”
Wat ook op het bordje ligt van de corporaties (maar niet op dat van De Vrij) is de schimmelproblematiek. Werk je die niet meteen weg als je verduurzaamt?
“Het is mijn portefeuille dus niet, maar er is geen direct verband tussen schimmel en labels. Ook bij betere labels komt helaas schimmel voor.”
Een grote meerderheid van de kiezers, zo blijkt uit onderzoek, zijn voor het verhogen van de inkomensgrens voor sociale woning. Is dat een goed idee?
“Ik snap het wel, want je krijgt er vermoedelijk meer gemengde wijken van en dat is hartstikke goed. Maar het brengt een andere groep weer in de knel, omdat er dan voor de huidige doelgroep minder woningen zijn. Om wijken meer te mengen, bouwen wij de komende jaren 2.250 woningen in het middensegment, voor bijvoorbeeld politiemensen, leraren en verplegers, die zeker in onze regio een woning in de vrije sector niet kunnen betalen.”
Bouwen gaat niet snel genoeg om het woningtekort in te lopen. De Vrij, van huis uit bouwkundige, gelooft niet dat het versoepelen van bouwnormen, zoals de opstellers van het adviesrapport STOER voorstellen, zaligmakend zal zijn.
“Wegwerken van netcongestie, investeren in warmtenetten en infrastructuur; dat zet zoden aan de dijk. Grote projecten lopen zo tien tot vijftien jaar, deze doorlooptijd moeten we zien te verkorten want de vraag is enorm, dat kan onder andere door slimmer samen te werken met alle betrokken partijen, parallel plannen en kortere procedures. Dan helpt een lager plafond of verlagen van duurzaamheidsnormen maar beperkt. En als je wilt dat we meer gestandaardiseerd en modulair gaan bouwen, werkt het veranderen van de regels averechts.”
Snelheid maken kan ook door tijdelijk te bouwen om zo tijdrovende RO-procedures te omzeilen. Na vijftien jaar moeten de woningen dan weer weg. Is dat niet gek?
“Ja, aan de ene kant wel. Neem Brasa Village in Zuidoost waar we met Rochdale en Ymere ruim vijfhonderd woningen bouwen. Die woningen voldoen aan de kwaliteitseisen voor permanente bouw. (Lacht) Dus die kunnen er ook langer staan. Aan de andere kant: het is nu eenmaal de afspraak en nu kunnen we die woningen in een jaar neerzetten en meteen de ergste woningnood verlichten.”