"Deltaplan nodig voor de woningmarkt"

16.10.18
Peter Boelhouwer
"Deltaplan nodig voor de woningmarkt"
Er is een deltaplan nodig voor de woningmarkt. “We staan voor een uitdaging die vergelijkbaar is met de wederopbouw”. Dat zei Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, tijdens een door de AFWC georganiseerd debat in Pakhuis de Zwijger. Volgens Boelhouwer stapelen de problemen op de woningmarkt zich op. “Voor de crisis werden in Nederland tussen de tachtig en honderdduizend woningen gebouwd, dat ligt nu op ongeveer zestigduizend woningen per jaar. Dat is niet voldoende.” 
De hoogleraar wees op het grote aantal arbeidsmigranten – zowel hoog- als laagopgeleid –  dat naar Nederland is gekomen in de laatste drie jaar, waardoor de vraag naar woningen, met name in de regio Amsterdam en de Brabantse steden, nog hoger uitvalt dan voorzien. Volgens Boelhouwer is daar nauwelijks tegenop te bouwen, ook al vindt hij dat Amsterdam het met 7.500 nieuwe woningen per jaar het de afgelopen tijd nog goed gedaan heeft. De hoogleraar noemde de bedragen die minister Ollongren ter beschikking had gesteld voor verduurzaming en transformatie volstrekt onvoldoende.  
Om fors meer te bouwen is volgens Boelhouwer een nieuw rijksprogramma nodig, mede omdat de duurzaamheidsopgave om enorme investeringen vraagt. “Corporaties hebben berekend dat zij voor het verduurzamen van hun vastgoed 50.000 euro per woning kwijt zijn. Dat gaat in de vele miljarden lopen. Dat gaan huurders en corporaties niet betalen. Het rijk kan goedkoop lenen, er is een begrotingsoverschot, wat is het probleem?”

"Eerste vijf jaar nog geld genoeg"

Volgens Rob Rötscheid, bestuursvoorzitter van het WSW, hebben de Amsterdamse woningcorporaties nog voldoende financiële ruimte de komende vijf jaar hun huidige plannen te realiseren. Het zou om zo'n anderhalf miljard euro gaan. Daarna wordt het volgens hem, uitgaande van een licht stijgende rente, problematischer. Uit de berekeningen van het WSW blijkt volgens Rötscheid dat een gemiddeld energielabel A voor alle Amsterdamse woningen in 2030 niet mogelijk en gasloos in 2050 zelfs een utopie is. “Dat is niet haalbaar als we uitgaan van betaalbare huren.”
In de berekeningen van het WSW is de ambitie van de gemeente Amsterdam om woningcorporaties ook weer voor middeninkomens te laten bouwen – en dus een groter aandeel van de jaarlijkse nieuwbouwproductie op zich te nemen – nog niet meegenomen. Wethouder Laurens Ivens zou de inkomensgrens voor gereguleerde huurwoningen graag zien verhoogd omdat mensen met een middeninkomen nergens meer terecht kunnen in de stad. Hij wil, evenals vele andere aanwezigen, liefst zo snel mogelijk af van de verhuurderheffing. Ivens pleitte er ook voor de WOZ-grondslag weer uit het puntenstelsel te halen. Vanwege de sterk stijgende vastgoedprijzen kan bijna elke huurwoning nu geliberaliseerd worden. In hoog tempo verdwijnen daardoor 50.000 particuliere huurwoningen bij mutatie naar de vrije sector, aldus Ivens.
 
Mieke van den Berg, bestuurder van Eigen Haard, hekelde de verhuurderheffing ook nog maar eens. “Die heffing kost ons drie tot vier maanden huur per woning. Om die te betalen, zou alleen Eigen Haard al jaarlijks 300 woningen moeten verkopen, maar ruimte om te investeren hebben we dan nog niet.” Hetzelfde geldt voor de nodige investeringen op het vlak van duurzaamheid. “Daar staat geen enkele financiële dekking tegenover.” “Zonder de verhuurderheffing kunnen de Amsterdamse corporaties samen heel wat voor elkaar krijgen voor de stad.” Ze waarschuwde er voor dat corporaties maar in beperkte mate voor middeldure huurwoningen kunnen zorgen.
Van de aanwezige politici uit de Tweede Kamer kregen Ivens en diverse Amsterdamse corporatiebestuurders alleen steun van Henk Nijboer, PvdA-woordvoerder Wonen. Nijboer schamperde over de prestaties van minister Ollongren tot op heden: ze produceert vooral papier. CDA-kamerlid Erik Ronnes erkent de grote problemen op de woningmarkt, maar hield de boot zorgvuldig af zodra het over eventuele financiële consequenties voor het Rijk ging. VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis betoonde zich zoals verwacht een adept van het vrije marktdenken: van verdere regulering kon geen sprake zijn; de WOZ-component in het puntenstelsel kan niet hoog genoeg en de corporatiesector moet drastisch worden verkleind. Als woningcorporaties maar veel woningen verkopen, verdienen ze vanzelf voldoende geld om hun resterende woningen te verduurzamen.
[Joost Zonneveld]

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 20.12 Geactualiseerd op: 03.01.22

Met extra geld voor woningbouw en infrastructuur, een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening als regisseur en de afschaffing van de Verhuurderheffing gaat het nieuwe kabinet de wooncrisis te lijf. De woningproductie moet naar 100.000 woningen per jaar. Een overzicht van alle...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 20.01

Het begon bij hun fascinatie voor een spraakmakend coöperatieproject in Zürich: Kalkbreite. Bijna honderd collectief beheerde woningen in alle vormen en maten, bovenop een tramremise en een plint vol bedrijven en maatschappelijke voorzieningen. De huren liggen er dertig procent lager dan bij...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 07.01

Veel gemeenten experimenteren met nieuwe flexibele woonoplossingen om het woningtekort tegen te gaan: óók in kleinere gemeenten en in het landelijk gebied. Inmiddels zijn er al ruimschoots meer dan driehonderd projecten bekend in allerlei soorten en prijsklassen, in steden en dorpen, voor...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.01 Geactualiseerd op: 05.01.22

De Woningwet van 2015 is op flink wat punten gewijzigd. Vanaf 1 januari 2022 treden verschillende nieuwe of aangepaste wetten in werking. Overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 22.12

Waar kunnen senioren wonen en in welke woonvorm moet dat dan? En misschien wel het belangrijkst: wat vinden onze senioren er zelf van? In deze aflevering van Bouw Woon Leef gaat het over hoe en waar Amsterdamse ouderen (willen) leven.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 20.12 Geactualiseerd op: 20.12.21

In de derde bijeenkomst in de serie 'Wonen voor iedereen' bedacht een fictief crisisteam maatregelen voor het bestrijden van de wooncrisis. In Pakhuis de Zwijger bleek dit wooncrisisteam, net als het OMT over de aanpak van de coronacrisis, het niet over iedere interventie eens. Over middenhuur...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 17.12
In november nam planoloog Zef Hemel afscheid als bijzonder hoogleraar Grootstedelijke problematiek aan de UvA. En daarmee kwam ook een eind aan ruim anderhalf decennium meedenken en plannen maken voor de hoofdstad. Zijn magnus opus 'Er was eens een stad; visionaire planologie' omspant zijn...
Fred van der Molen
Achtergrondartikel 13.12

Nederland is geen China. Het lukt ons om goede redenen niet om in een paar jaar een hogesnelheidslijn of een serie woontorens aan te leggen. Maar toch. Kan het allemaal niet wat sneller?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Kan het niet wat sneller, is de invalshoek van een nieuwe NUL20-artikelenreeks over woningbouw. Oud-Amvest topman Wienke Bodewes heeft daar uitgesproken ideeën over. De ontwikkeling van het Cruquiusgebied in Amsterdam-Oost laat volgens hem zien hoe het ook kan: zonder ellenlange procedures en...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Voortdurende klachten over koude voeten en hoge energierekeningen noopten Dudok Wonen tot een flinke opknapbeurt van de Van Speijkflat in Hilversum. Een participatietraject startte, met als uitkomst dat álle bewoners zich schaarden zich achter het verduurzamingsplan. Een toevalstreffer of heeft...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Eén op de vijf woningen in Zürich is bezit van een wooncoöperatie. Samen met de bijna tienduizend gemeentelijke woningen bieden ze lagere en middeninkomensgroepen langdurig betaalbare huren. Voorlopig hoogtepunt is de ontwikkeling van het Hunziker Areal; niet een kavel maar een hele wijk voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 13.12

Meerdere steden in de regio Amsterdam komen met een opkoopbescherming om te voorkomen dat beleggers woningen ‘wegkapen’ voor starters. Haarlem heeft per 1 februari 2022 de primeur. Amsterdam rekt de voorwaarden tot het uiterste op: voor alle koopwoningen tot 512.000 euro WOZ-waarde geldt straks...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.