Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft met verbazing kennisgenomen van het kabinetsvoornemen om de huren voor sociale huurwoningen voor een periode van twee jaar te bevriezen. Het herhaaldelijk ingrijpen van de politiek op de ontwikkeling van de huur zet de beschikbaarheid van geborgde leningen voor woningcorporaties onder druk, aldus de voor corporaties essentiële borger van leningen.
Huurinkomsten vormen de belangrijkste inkomstenbron van woningcorporaties. De huurbevriezing, zo meldt het WSW in een schriftelijke verklaring, heeft een directe impact op de kasstromen. Dit betekent dat de exploitatie van sociale huurwoningen gelijk wordt beïnvloed. “Door de huurbevriezing komen de leencapaciteit en daarmee de investeringen van woningcorporaties onder druk. Uit eerste doorrekeningen blijkt dat er sprake is van een daling van enkele tientallen miljarden aan investeringsruimte voor woningcorporaties. Gevolg hiervan is dat er substantieel minder geld beschikbaar is voor nieuwbouw en de verduurzaming van de huidige woningvoorraad”, aldus WSW.
Het is niet voor het eerst dat er wordt ingegrepen in de hoogte van de huren, concludeert de risicobeoordelaar. Het WSW dringt daarom bij de politiek aan op veel meer voorspelbaarheid. “Om nieuwe financiering te kunnen blijven borgen is een stabiele en voorspelbare groei van de huurinkomsten essentieel. Die voorspelbaarheid is hiermee in het geding.” Het WSW doet nader onderzoek naar de impact van de voorgenomen huurbevriezing op de huidige en toekomstige aan corporaties afgegeven borgingsplafonds. Daarnaast zal WSW onderzoeken of er als gevolg van afnemende voorspelbaarheid buffers in het stelsel moeten worden ingebouwd, om een toekomstbestendige borging te kunnen garanderen.
Krimp investeringsruimte
De voorgenomen huurbevriezing heeft ook grote impact op de investeringsmogelijkheden van corporaties in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), zo meldt het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam. De komende tien jaar krimpt de totale investeringsruimte van de 29 woningcorporaties in de MRA met 6,5 miljard euro. “Door het verlies aan investeringsruimte zullen de corporaties pijnlijke financiële keuzes moeten maken, bijvoorbeeld over de vraag hoeveel woningen ze de komende jaren nog kunnen bouwen, verbeteren en verduurzamen”, zo zegt directeur Anne-Jo Visser van het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam. Op basis van cijfers van koepelorganisatie Aedes wordt ingeschat dat er tot en met 2034 in de MRA 23.000 minder corporatiewoningen kunnen worden gebouwd of dat 187.000 niet worden verduurzaamd. “Woningzoekenden en huurders zullen dus de rekening betalen voor de huurbevriezing.”
Verlies inkomsten
Ymere heeft het effect van de huurbevriezing op het ‘huishoudboekje’ in kaart gebracht. De huurbevriezing leidt over een periode van twee jaar tot een verlies van 40 miljoen euro aan inkomsten. Over een periode van vijf jaar - ook als vanaf juli 2027 wel weer huurverhogingen mogelijk zijn - kan dat bedrag oplopen tot 166 miljoen euro. Het rentedekkingsgetal (interest coverage ratio), de maatstaf voor de mate waarin de baten kunnen terugvallen zonder dat de corporatie in de problemen komt, daalt naar 1,37.
Daarmee komt het streven van Ymere om jaarlijks 825 nieuwe woningen te realiseren en meer dan 300 miljoen euro te investeren in woningverbetering onder druk te staan. Terwijl de corporatie, zo schrijft de Autoriteit Woningcorporaties in de zogeheten toezichtbrief eerder dit voorjaar, toch al niet voldoende bijdraagt aan het vergroten van de woningvoorraad. [BP]
(de tekst is aangepast op woensdag 23 april om 10.35 uur)